45,5 тыс. квадратных метров – столько жилья ввела ФСК «Родные берега» в 2019 году. Это абсолютный рекорд для компании за 10 лет работы. На новый год у команды – новые планы: работа по эскроу-счетам, долгосрочное партнерство с банками, строительство социальных и жилых объектов. Как дается переход на новые правила? Почему застройщик решил не ждать и наблюдать, а делать? Каким будет рост цен на новостройки в 2020-м и поможет ли отрасли дешевая ипотека? На эти и другие вопросы Газете Дело ответил руководитель ФСК «Родные берега» Алексей Распутин.
На правильном пути
Алексей Владимирович, в 2020 году у компании «Родные берега» юбилей – 10 лет. Немалый срок для бизнеса в России. А уж для строительной отрасли – со всеми кризисами, глобальными изменениями – и подавно. В интервью вы не раз говорили о том, что приходится работать не «благодаря», а «вопреки». Никогда не возникало такой мысли: «И зачем я во все это ввязался?!»?
– Единожды выбрав дорогу, надо по ней идти. Нет, у меня никогда не было ощущения, что я не на правильном пути. Все 10 лет у нас идет планомерное, устойчивое развитие и рост по всем показателям – как в количественном выражении (сколько мы сдали квадратных метров), так и в качественном
Насчет строительного бизнеса у меня никогда не было иллюзий. Я понимал, что строительство – это очень серьезная, капиталоемкая, непростая отрасль, зачастую подверженная турбулентности. Тут и мировые кризисы, и меняющееся законодательство «помогают». Но эти минусы нужно просто учитывать в своей работе, предвосхищать, нивелировать – и продолжать идти. Так наша команда и работает: каждый болеет за общее дело, понимает, что основное в нашей работе – это клиент, наиболее полное удовлетворение его потребностей, предвосхищение его ожиданий, постоянное повышение качества возводимого жилья.
Конечно, когда мы только заходили в отрасль, было много вопросов, но с каждым годом мы обрастаем новыми компетенциями, все глубже и глубже разбираемся в теме, стремимся идти в ногу со временем, учитывать все те тенденции, тренды, новации, которые происходят в строительном бизнесе. А порой даже выступаем «законодателями мод» на рынке – в том, как создать окружающую среду для жителей. Нам очень льстит, когда говорят, что мы действительно создали продукт, который опережает время.
Вы о благоустройстве дворов, мест общего пользования?
– И не только. Сегодня мы уже мыслим масштабами микрорайона, хотим развивать районы нашей застройки комплексно. Генпланом города предусмотрено масштабное обновление территории от набережной «Ривьера» до «ЯркоМОЛЛа» (бывш. «КомсоМОЛЛ» - прим. ред.). Помимо жилых комплексов, генпланом предусмотрена вся инфраструктура: большая школа, поликлиника, детские сады, дороги, набережная.
Благоустройством дворов и мест общего пользования мы давно уже занимаемся. Ведь для человека важны не только квадратные метры, где он находится, придя домой с работы, но и окружающая среда: это и холлы, и подъезды, и дворы. Удобно ли тебе выйти с коляской, с санками, освещены ли места общего пользования, как они покрашены, какие дизайнерские решения применены. А во дворе мы должны создать такую комфортную среду для всех, чтобы каждый житель – независимо от пола и возраста – нашел свой уголок, свое место по потребностям.
Можете привести примеры?
– В ЖК «Родной берег» мы предусмотрели сквер с лавочками для спокойного отдыха, для старшего поколения. Весной запустим фонтан. Есть площадки для активного отдыха: корт, который в летнее время превращается в футбольную и волейбольную площадку; детская площадка для самых маленьких жителей – качественная, с покрытием резинополом. Есть и Workout площадка с тренажерами, где, кстати, тренируется не только молодежь. Однажды проходил мимо и вижу: бабушка в платочке занимается на эллипсоиде – с таким молодецким задором, с такой неуемной энергией!
А кто всей этой красотой управляет? Часто ведь застройщик делает благоустройство, передает объект – и все. Нередко на этом история и заканчивается. У вас как-то иначе все организовано?
– У нас своя управляющая компания, и над благоустройством территории мы продолжаем работать и в процессе эксплуатации. Когда планируем работу на год, учитываем все, что можно доработать, доделать. Это не законченная какая-то среда: создали – и все. Нет, она изменяется в зависимости от потребностей людей, которые живут в наших комплексах.
Банковские кредиты неизбежны
Строительный бизнес – это всегда игра вдолгую?
– Абсолютно. Исходя из этого, мы и партнеров себе выбираем. Но начинаем, конечно, с себя: стараемся показывать пример эффективного, порядочного в бизнес-отношениях сотрудничества, которое будет взаимовыгодно всем сторонам. Это дает, во-первых, понимание, как мы будем дальше работать, во-вторых, гарантию того, что у нас точно будут надежные партнеры, с которыми мы вместе построим блок-секции очередного жилого комплекса.
Большая часть квартир в ваших объектах распродается уже к моменту сдачи. Как так получается?
– Любой проект – это итог творческого процесса. Нам нравится отслеживать и анализировать все архитектурные тенденции, все новинки, которые дают дополнительные удобства и комфорт для жителей. В то же время мы отслеживаем появление новых материалов, технологий, которые позволяют сократить время на строительство, улучшить характеристики жилых домов, эстетическую составляющую.
Все это, конечно, рассматривается через призму платежеспособного спроса и тех социальных групп, для которых на сегодняшний момент наиболее важно и актуально приобретение жилья. Например, жилой комплекс «Alma Mater» мы строили изначально для студентов, учитывая их потребности.
Смотрим и затратную составляющую, статистику по одобрению ипотечных кредитов. Есть четкая зависимость: по кредитам более 2,5 млн рублей, учитывая средний уровень заработной платы, число отказов растет в геометрической прогрессии. Чтобы проект был успешен, в том числе финансово, надо эти критерии учитывать обязательно.
Когда мы начинаем работу над очередным ЖК, мы все это сводим воедино: все новинки, демографическую составляющую, планировочные решения, архитектурные тренды – и, исходя из этого, создаем продукт. Практика последних лет показывает, что эта политика себя оправдывает. Нам никогда не требовалось банковское финансирование для того, чтобы реализовать проект. Мы своего покупателя находили в том объеме, в котором было необходимо для того, чтобы построить и сдать объект в срок.
Но теперь за кредитом на строительство все-таки придется пойти – таковы новые правила. Как готовитесь к появлению нового партнера – банка?
– Никто не мог предугадать, что такой партнер со стороны, как банк, у нас появится. Но таковы требования закона: или ты занимаешься строительным бизнесом вместе с банками, или ты не занимаешься строительным бизнесом. Третьего не дано.
В 2019 году мы все проекты, которые вели до этого, завершили по старой схеме: уровень строительства позволял. А сейчас – так же концептуально и «вдолгую» – готовимся к сотрудничеству с банками.
Мы нацелены изначально создать такую модель взаимодействия, которая будет абсолютно понятна, прозрачна и приемлема для обеих сторон. Строить долгосрочное партнерство можно только на доверии, наладив такое взаимодействие, где не останется никаких «запятых». Поэтому свой следующий проект, который пойдет уже через эскроу-счета и банковское финансирование, мы «отточковываем» буквально до каждой цифры – чтобы потом, при взаимодействии с банком, нигде не было никаких шероховатостей. Мы понимаем: банк – это полноценный партнер, который вкладывается и рискует своими деньгами.
Некоторые иркутские застройщики уже начали работать по новой схеме, с банками. Видите для себя какие-то положительные примеры, как лучше начать это взаимодействие?
– Основная цель – не в том, чтобы начать взаимодействовать с банками. Самое главное – пройти этот путь правильно и завершить его. У нас есть возможность посмотреть, как наши коллеги решают эти вопросы, реализуя проект по эксроу-счетам. Разговаривая со многими банкирами и с моими коллегами по строительному бизнесу, я сделал вывод: они тоже смотрят. И не только за тем, как это началось, как продолжается, но и за тем, как и чем закончится. И те застройщики, которые ушли с рынка, не пошли этим путем – тоже смотрят: насколько удачным будет этот опыт? Какой размер нагрузки ляжет на застройщика по результатам реализации конкретного ЖК?
А вы решили не просто смотреть, но и делать?
– Очень легко взять за данность чужой путь, чужие ошибки. Мы можем посмотреть, как это сделано, попытаться сделать так же – и в результате получить, возможно, не самую оптимальную для себя модель взаимодействия. Поэтому наша команда решила пойти «с чистого листа» – разработать свое понимание, как мы будем работать с банком.
У нас уже есть и компьютерная модель, в которую мы загружаем необходимые затраты, прогнозный план реализации, и смотрим, насколько загружено тело кредита, каковы предполагаемые процентные составляющие и общая выручка от проекта. Важно понять, когда имеет смысл заходить в банковское финансирование, когда его начинать, когда заканчивать, каким образом нам выстраивать политику продаж. Можно же, например, какое-то время строить на банковские деньги, а после этого начинать пополнять эскроу-счета, реализуя жилье на более высоком уровне готовности и, соответственно, по более высокой цене.
В 2019 году вы не только думали над моделью работы с банками, но и работали над оптимизацией самого строительного процесса. С банковским кредитом ведь логика простая: чем быстрее погасишь, тем лучше. Вам удалось возвести две блок-секции по 20 этажей за год. Значит, это действительно возможно?
– Вы абсолютно правы: чем быстрее у нас пройдет цикл строительства, тем быстрее мы сможем разморозить эскроу-счета, на которых накоплены средства дольщиков, и погасить кредит, который был взят у банка на возведение объекта. Поэтому скорость работы – понятно, ни в коем случае не поступаясь качеством – имеет очень большое значение. В том числе и для банка: чем меньше рисков, тем лучше.
Нам удалось обкатать все технологические процессы и сдать под ключ две 20-этажные блок-секции. Сейчас мы уже выдаем ключи нашим дольщикам и, если бы у нас был кредит на строительство, уже имели бы все возможности его погасить. С этим опытом можно смело идти в банк: мы сдали сами, теперь хотим повторить, но с вами. Наверное, в этом случае вопросов со стороны банка будет намного меньше. И рисков – тоже.
Диверсификация и надежды на ипотеку
«Родные берега» всегда делали ставку на диверсификацию: и жилье для студентов, и Клубный дом, и жилой комплекс комфорт-класса, и социальные объекты. Какие планы дальше?
– Продолжим придерживаться принципа диверсификации. Строить социальные объекты – в том числе. Здесь – как и в других направлениях – идем эволюционным путем. В прошлом году мы построили детский сад на 120 мест на улице Касаткина, отыграли всю процедуру и понимаем, как это работает. В 2020 году, я думаю, в портфеле нашей компании прибавятся крупные социальные объекты – мы собираемся участвовать в аукционах от миллиарда рублей и выше. Компания готова. По всем требованиям, по строительному объему нам это вполне по силам.
Что касается жилого сектора, то будем изыскивать возможность по приемлемой, небольшой цене предоставлять качественное, хорошее, со всеми необходимыми потребительскими характеристиками жилье нашим покупателям. И в то же время будем рассматривать более дорогие сегменты.
Проект Клубного дома на улице Звездинской показал, что в Иркутске есть достаточное количество людей, которые готовы немножко переплатить, но получить какой-то принципиально другой продукт – с точки зрения архитектуры, организации дворового пространства. Если говорить о самых ближайших планах, то у нас сейчас в разработке очень интересный, качественный проект подобного сегмента. Это будут невысокие дома с очень привлекательным месторасположением, в непосредственной близости от воды, в том же районе, где и ЖК «Родной берег».
Продолжаете развитие территории? Или есть какие-то другие причины строить в том же месте?
– Во-первых, продолжаем развитие и показываем своим примером, что мы ведем комплексную, а не точечную застройку, растем вширь, меняем менталитет этого места. Во-вторых, нам гораздо проще выстраивать свою экономику и продажи, потому что мы понимаем, какой спрос сформировался в этой локации – и по людям (у нас здесь, кстати, порядка 30% повторных покупок – перевозят родных, друзей), и по объему, и по стоимостным характеристикам. Это дополнительный критерий надежности.
Новый проект, о котором вы говорите, – это премиум-класс?
– Нет, не премиум и не лакшери. Мы идем в сегмент, который будет на 10-15% дороже, но вполне объективно: во-первых, земля у воды стоит больших денег, во-вторых, это среднеэтажное строительство – 7-8 этажей, которые предполагают более комфортное размещение и проживание. Здесь застройщику какую-то дополнительную рентабельность за счет высоты зданий заработать не удастся, соответственно, цена объективно будет немного выше. Но никаких заоблачных цифр ждать не нужно. Мы стремимся к тому, чтобы, не задирая цену, предложить более качественный, удобный и хороший продукт для наших жителей.
Это важно, потому что вопрос цены все-таки – определяющий для большинства покупателей. И цены на новостройки в ближайшее время вряд ли перестанут расти. Только за прошлый год квадратный метр в Иркутске стал дороже на 10%. Какие у вас прогнозы по рынку на 2020 год?
– Цены будут расти и дальше. В 2020 году закончатся все проекты, которые достраивались по старой схеме, все застройщики перейдут на использование банковского финансирования и будут плюсовать к цене свои расходы по кредитам. Думаю, процентов на 10, минимум, жилье в этом году вырастет в цене по отношению к 2019-му.
Платежеспособный спрос сужается. Государство, правда, пытается его стимулировать: дешевая ипотека, материнский капитал. Что думаете насчет этих драйверов? Существенны ли они для отрасли?
– Как показывает практика, зачастую нужно не значительное какое-то, принципиальное снижение ставки по ипотеке, а в принципе снижение, сам факт. Когда есть тренд на снижение, сразу же повышается покупательская активность. Как только ставка повышается – даже на десятые доли – целый квартал люди просто ничего не делают – смотрят, ждут.
Маткапитал на первого ребенка – это, конечно, очень положительный момент. Вот она, молодая семья, родился первый ребенок – пожалуйста, первоначальный взнос. Здорово. И это заставляет нас переориентироваться, разрабатывать новые продукты под таких покупателей, думать над планировками, над благоустройством территории в целом.
Такая трансформация мышления застройщика – от квадратных метров, «коробок» – до двора, микрорайона в целом – это общий тренд? Или это вы так для себя решили?
– Я думаю, что этот подход позволяет удерживаться на плаву, развиваться и говорить о том, что строительная отрасль имеет перспективы, причем перспективы правильные, сориентированные на людей.
В каждой отрасли, в каждом деле есть свои лидеры. И лидером можно стать, только правильно поняв, в какую сторону двигаться, на какие критерии обращать внимание. На наш взгляд, создавать не пустые квадратные метры, а окружающую среду, комфорт, домашнюю атмосферу, комьюнити, красоту эстетическую, предугадывать ожидания, быть на шаг впереди – это правильное направление.
Это же классическая пирамида Маслоу. Понятно, что сначала мы должны построить «коробку», подвести тепло, электричество, но этого мало. Надо до самого высокого уровня постараться дойти – до самореализации. Чтобы человеку в доме было хорошо и комфортно во всех отношениях.
В 2019 году ФСК «Родные берега» ввела рекордные за 10 лет работы 45,5 тыс. квадратных метров жилья. Были завершены проекты «Альма-Матер», «Клубный дом на Звездинской» и «Родной берег».
Высокое качество строительства отмечено двумя наградами: компания вошла в Национальный реестр «Ведущие организации строительной индустрии России-2019» и второй год подряд получила золотой знак общественного контроля «Надежный застройщик РФ».
