– Какие законодательные инициативы больше всего повлияли на строительный рынок Иркутска за последний год?

Сергей Вахонин, генеральный директор исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области, член правления НП «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона»:

– Из утвержденных законопроектов, имеющих наибольшее влияние на строительный рынок области, я бы выделил региональную целевую программу «Стимулирование жилищного строительства на период до 2015 года», подписанную иркутским губернатором в прошлом году. Документ предусматривает поэтапное наращивание темпов возведения жилья с 750 тысяч квадратных метров в 2011 году до 1,3 миллиона через 5 лет. Больше половины этого жилья придется на малоэтажную застройку.

Всего на реализацию программы из бюджетов всех уровней и внебюджетных источников закладывается более 39 миллиардов рублей. Из них 23 миллиарда предназначены для оснащения инженерной инфраструктурой земельных участков, выделяемых под застройку, и для строительства подъездных дорог.

Еще одним инструментом, стимулирующим жилищное строительство, станет выделение земельных участков под масштабные проекты по созданию целых микрорайонов и жилых поселков. В ближайших планах торги по двум крупным участкам: один находится на пересечении улиц Волжская, Карла Либкнехта, Депутатская, второй – между улицами Якоби и Багратиона (район Ерши).

Программа решает одну из основных проблем строительного рынка – дефицит крупных участков под жилищное строительство в черте города. Правда, первые торги должны были быть проведены уже в нынешнем году. Но, видимо, их придется перенести на следующий год – документация на участки еще не оформлена.

Алексей Ткач, директор юридической компании «Веритас»:

– Из законодательных «новинок», оказавших за последний год наибольшее влияние на строительный рынок, отмечу так называемое положение о саморегулируемых организациях (СРО). Соответствующее изменение в Градостроительный Кодекс было внесено еще в июле 2008 года, однако его действие сильно проявилось в конце 2011 года. Напомню, что согласно нововведению для осуществления строительной деятельности стал необходим допуск в саморегулируемую организацию, и с 2008 года начался процесс формирования СРО.

К слову, формировались они по двум совершенно разным принципам. Первоначально «саморегулировались» крупные участники рынка, к ним примкнули более мелкие компании. При этом вступление в СРО было сопряжено с рядом препятствий, созданных с целью отсечь конкурентов и недееспособных игроков рынка. Именно это и послужило причиной «второй волны» СРО, создаваемых не профессиональными участниками строительного рынка, а посредниками, которые предлагали более мягкие условия вступления в СРО с минимальными суммами страховых депозитов, чтобы впоследствии заработать на административном управлении СРО. Если основной поток создания СРО первого типа пришелся на 2009-2010 год, то второй тип СРО предлагался строителям в 2010-2011 году.

Конечно, есть и более «свежие» законы. Но они в массе своей не работают, поэтому влияние на рынок не оказывают. Хотя многие из них призваны решить важные проблемы. К примеру, с 1 января 2012 года вступил в силу параграф 7 главы IX  федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, в котором регламентирована процедура строительства дома в том случае, если сам застройщик находится в процессе банкротства. Процедура ясна, но на практике нет реализованных проектов, или проектов, доведенных хотя бы до стадии создания ТСЖ, которое будет достраивать объект. Дело в том, что исполнителям каждый раз приходится договариваться с каждым дольщиком, а это непросто сделать. Да и опыта санации организаций у арбитражных управляющих мало, не зря их называют могильщиками – они привыкли банкротить организации, а не оздоровлять их.

Если рассмотреть не новые, но актуальные юридические схемы, применяемые на строительном рынке, я бы отметил те, что используются с целью обойти уже упомянутый закон об участии в долевом строительстве. В последний год их использование приняло массовый характер.

Так вот, немалые возможности по уходу от ответственности за свои действия предоставляет строителям заключение так называемых договоров инвестиционного участия в строительстве (или договоров, заключаемых гражданами с жилищно-строительными кооперативами). В соответствии с таким договором обязанность по передаче объекта строительства лежит на застройщике, а выплата неустойки за несвоевременную передачу квартиры возложена на ЖСК. Такие сделки опасны тем, что виновной стороной, в случае если жилье не будет достроено либо будет передано с нарушением сроков, выступит не застройщик, а жилищно-строительный кооператив, то есть фактически сами граждане.

Также вполне вероятна ситуация, когда застройщики допускают нарушения при строительстве. Право требования в связи с ненадлежащим качеством объекта строительства при их обнаружении в течение гарантийного срока будут предъявлены не к застройщику, а к ЖСК. Получается, что если в течение гарантийного срока будут выявлены недостатки (например, разрушение здания; выход из строя насоса, расположенного в индивидуальном тепловом пункте многоквартирного дома; деформация пола в здании; непригодности фасадной системы жилого дома и т.д.), произошедшие по вине заказчика-застройщика, ответственность будет нести ЖСК в лице самих жителей. Однако для того, чтобы не нести ответственность, недобросовестные строители не только заключают договоры, не урегулированные законодательством, но и привлекают в строительство третьих лиц.

Павел Король, исполнительный директор ООО «Независимая экспертиза»:

– В ближайший год в Иркутске появятся первые новостройки, проекты которых прошли негосударственную экспертизу. Право проводить такую экспертизу у частных фирм появилось с апреля нынешнего года. С этого момента проектная документация, на основании которой выдается разрешение на строительство, может быть согласована не только в Агентстве госэкспертизы Иркутской области. У застройщиков появилось право обратиться в организации, действующие в Приангарье или других регионах. Хотя пока  аккредитованных фирм немного. Мы, к примеру, получили разрешение на работу первыми в Иркутске – в июне 2012 года.

В принципе в Градостроительном кодексе эта норма появилась еще три года назад, но на практике не работала, так как строителя не освобождали от необходимости проходить еще и госэкспертизу. Только в ноябре прошлого года в закон были внесены поправки, согласно которым строительным компаниям разрешили выбирать между государственной и частной экспертизой. Ограничиться негосударственной экспертизой могут практически все строительные объекты: исключение составляют автодороги общего пользования, бюджетные стройки и объекты на особо охраняемых территориях.

Главный плюс негосударственной экспертизы – небольшие сроки ее прохождения. До сих пор в государственных агентствах она официально занимала 2 месяца, в реальности – до нескольких лет. В основном – из-за очередей на экспертизу и из-за того, что многие проекты отправлялись на доработку (до 70% проектов). Чтобы не задерживать стройку, многие начинали возводить объекты еще до прохождения экспертизы и получения разрешения, то есть нелегально.

Кроме того, может снизиться и стоимость экспертизы. Если сейчас она занимает до 10% от общей стоимости проектной документации, то с приходом негосударственных компаний, которые имеют право работать не по установленным тарифам, доля сократится примерно до 7%. 

Опрос подготовила Елена Андюбек, Газета Дело

Анна Копылова, юрисконсульт ООО «Юридической компании «Центр»:

ПОЛУЧЕННОЕ РЕШЕНИЕ: ЗАЛОГ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛНЕНИЯ?

– За восстановлением нарушенных прав или интересов гражданин или компания традиционно обращаются в судебные органы.

В теории все просто – при удовлетворении исковых требований истец получает исполнительный лист для принудительного взыскания и предъявляет его в Службу судебных приставов соответствующего района по месту жительства должника или месту нахождения присужденного имущества. Федеральным законом от 2.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» регламентирован порядок осуществления исполнительных действий судебного пристава при поступлении исполнительного листа к его производству.

Однако в процессе исполнительного производства нередко возникают проблемы, из-за которых судебное решение либо не исполняется в срок либо вовсе не исполняется.

Основные моменты, которые «тормозят» судебные решения:

• уклонение должника от добровольного исполнения судебного решения,
• сокрытие должником имущества, обращенного к взысканию по судебному решению,
• невозможность исполнения судебного решения в силу отсутствия у должника имущества, на которое возможно обратить взыскание,
• затягивание взыскателем предъявление исполнительного листа для возбуждения исполнительного производства,
• попытка самостоятельно принудить должника к исполнению судебного решения. В том числе при помощи организаций, занимающихся неправовыми способами воздействия на должников. Последнее, кстати, вопреки распространенному мнению, совершенно не способствует эффективности исполнения.

Чтобы предупредить данные схемы, можно применить следующие меры: 

- наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц;

- запрещение ответчику совершать определенные действия;

- запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

- приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключение из описи);

- приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

Чем оперативнее вы предпримете эти меры, тем ниже риск, что имущество, на которое впоследствии будет обращено принудительное взыскание, будет сокрыто, а должник успеет уклониться от исполнения судебного решения.

В случае если Ваши исковые требования содержат имущественный характер спора и решением суда иск удовлетворен, можно, направляя заявление о принятии исполнительного листа судебному приставу, даже заявить ходатайство о наложении ареста на имущество должника. Это гарантирует, что решение будет исполнено максимально эффективно.

Кстати, чтобы убедиться в том, что Ваши нарушенные права или законные интересы были исполнены в полной мере и максимально быстро и эффективно, советую Вам обратиться в компанию, занимающуюся представлением интересов своего клиента не только в досудебном урегулировании спора и в рамках судебного производства. Важно, чтобы юристы полностью сопровождали процесс исполнения решения суда.

Возможно, желаемый результат будет достигнут и в ином случае. Но, практика показывает, что услуги по сопровождению исполнения судебного решения экономят массу времени и усилий. И при этом гарантируют своевременное и точное исполнение судебного решения.

Наши координаты:

г. Иркутск, ул. Ленина, 18, офис 314. Тел. 8 (3952) 33-14-18

г. Иркутск, ул. Терешковой, 19, цоколь. Тел. 8 (3952) 39-02-89