Волна микрорайонной застройки докатилась, наконец, и до Иркутска. Почему это произошло? Что включает в себя понятие комплексного освоения территории? За чей счет будут строиться объекты социальной инфраструктуры и какова гарантия их своевременного ввода в эксплуатацию?

Вместо точечной – комплексная

Все новое, как известно, – это хорошо забытое старое. Комплексная застройка городов, знакомая нам еще с советских времен, когда вместе с жильем возводилась и вся необходимая инфраструктура, снова возвращается на рынок строительства жилья. Оно и понятно: мест для точечной застройки в городах все меньше, нагрузки на существующие инфраструктуру и инженерные коммуникации все больше. Продолжать так строить дальше – значит, заходить в тупик.

«Безусловно, комплексное освоение территорий – основной тренд российского девелопмента на протяжении последних нескольких лет, – отмечает заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок. – Распространение комплексной застройки происходит на фоне ускорения процессов урбанизации в городах, где остается все меньше резервов для нового строительства, в том числе, точечного. Это дает старт развитию прилегающих к городу территорий и промышленных зон». 

По данным NAI Becar, в России сегодня существуют проекты более 22 так называемых «городов-спутников» (к таким проектам относится, например, «Малая Еланка» ФСК «Новый город» в Иркутске). Общая площадь планируемого жилья в 10 крупнейших достигает 40 млн. кв.м, прогнозируемая численность населения – 1,2 млн. человек. Количество же проектов комплексной микрорайонной застройки в российских городах исчисляется сотнями. «В качестве примеров в Сибирском федеральном округе можно привести проекты ‘Лесная Поляна’ в Кемерово, ‘Родники’, ‘Стрижи’ и еще порядка десяти проектов в Новосибирске», – перечисляет Анна Данченок.

В соседнем Красноярске, по информации портала «Деловой Красноярск», комплексное освоение территории тоже идет уже не первый год: еще в 2008 году таким способом строилось до 30% всего жилья в этом городе.

Кому нужны «голые» квадраты?

До Иркутска микрорайонная застройка «докатилась» совсем недавно. Зато как! Сразу два реализующихся  сейчас в городе проекта можно отнести к этому формату: микрорайон «СОЮЗ», возводимый несколькими компаниями-застройщиками (ОАО «ФСК «Новый Город», ООО «ГрандСтрой», ОАО «Сибавиастрой» и  ООО ФСК «ДомСтрой») и представленный недавно администрацией г.Иркутска и МУП «Управление капитального строительства г.Иркутска» жилой район «Эволюция». В первом планируется 27 жилых домов, второй рассчитан на 59 девяти- и семнадцатиэтажных блок-секций.

«Город – как живой организм: он растет, развивается, – комментирует начальник МУП ‘УКС г.Иркутска’ Евгений Савченко. – Сейчас Иркутск достиг такой стадии развития, когда точечная застройка уже не может удовлетворить его потребности, ему нужен ‘качественный скачок’. Таким этапом роста как раз и становятся новые микрорайоны, с новыми домами, коммуникациями, инфраструктурой. Строительные компании теперь могут осваивать подобные объемы строительства: кто-то ‘вскладчину’, как в случае с ‘СОЮЗом’, кто-то самостоятельно (при поддержке администрации города, конечно) – как мы».

Что же такое комплексная застройка? Говоря простым языком – комфортные условия проживания. Застройщик не только возводит жилье, но и обеспечивает район социальной и коммерческой инфраструктурой, заботится об удобной транспортной системе, озеленении, благоустройстве территории.

Все это, разумеется, требует вложений и усилий. Однако не обеспечивать инфраструктуру – значит, терять покупателя. Иркутяне, как отмечает ведущий эксперт Центра оценки ГК «ЕВРОПА» Владимир Боровиков, становятся все более требовательными при выборе жилья: «В настоящее время у покупателя появился выбор. И он начинает обращать внимание на инфраструктуру комплекса и района, особенно на наличие детских садов и школ. Приведу простой пример. Проспект Маршала Жукова делит микрорайон Солнечный на абсолютно равноценные половины. Однако, две востребованные школы, №25 и №47, делают его правую часть более ликвидной, следовательно, и цена на квартиры здесь будет на 5-7% выше. Через год рынок нового жилья будет переориентирован на конечного покупателя более чем на 90%. Поэтому наличие спортивных площадок, надлежащего количества парковочных мест, детских площадок и облагороженной придомовой территории является ключевым фактором при выборе жилого комплекса».

Застройщик в ответе

По словам начальника МУП «УКС г. Иркутска» Евгения Савченко, сегодня закон не может обязать застройщика возводить объекты инфраструктуры. Точно так же никто не может заставить строительную компанию строить комплексно. Каждому понятно, что куда быстрее, проще и выгоднее построить небольшой жилой комплекс с минимальным благоустройством территории – в этом случае девелопер может извлечь прибыль в краткосрочном периоде без дополнительных затрат.

«Застройщик живет за счет продаж на рынке, ему выгоднее построить как можно больше жилья, это понятно, – говорит Савченко. – Комплексная застройка – это, прежде всего, социальная ответственность строительной компании. Наша задача – сформировать мнение людей о том, что жилье должно быть комплексным. Тогда все другие застройщики будут подтягиваться к этому требованию рынка, стремиться обеспечить свои объекты инфраструктурой».

В «Эволюции» таких объектов планируют возвести немало: это и два детских сада на 220 мест каждый, и школа, которая сможет принять 1225 детей (и это только в одну смену!), и крупный спортивный комплекс со скалодромом, роликодромом, площадками для игры в волейбол, баскетбол, мини-футболом, залами для занятий единоборствами. На первых этажах одной из 17-этажек планируется разместить и объект здравоохранения.

Кроме этого, по словам Евгения Савченко, значительные площади офисных помещений многоэтажек будут выделены под создание различных обучающих и развивающих учреждений: кружков, детских центров, частных садиков. «Мы будем сдавать их в аренду по льготной цене, чтобы дальнейшие услуги были значительно дешевле для детей – не 20 тысяч рублей в месяц, скажем, а 11-12 тысяч», – пояснил Савченко.

Часто, однако, подобные грандиозные планы остаются лишь на бумаге: сначала строится жилье, про обещанную инфраструктуру застройщик «забывает». «Социальные объекты в ‘Эволюции’ будут возводиться при поддержке администрации», – успокоили нас в УКСе. В данном случае застройщик строит садики и школу на кредитные средства, а администрация затем выкупает эти объекты. Гарантом их своевременного ввода в эксплуатацию, таким образом, выступает именно она.

Особого внимания при строительстве микрорайона, по мнению Владимира Боровикова из «ЕВРОПЫ», заслуживает и вопрос озеленения придомовых территорий: «Застройщик уделяет этому моменту столько внимания, сколько требуют нормативы, т.е. высаживает минимум чахлых кустиков, которые в скором времени погибают. Современные технологии позволяют пересаживать взрослые, окрепшие 8-10-летние деревья без вреда для них. Думаю, никто из жильцов нового жилого комплекса не будет против небольшого ‘зеленого островка’ в виде сквера или рощи».

«УКС г. Иркутска» это, видимо, понимает: в «Эволюции» запланировано создание «Парка времени», а общая площадь всех зеленых территорий составит порядка 6 гектаров. Такого масштабного озеленения не планировал, пожалуй, еще ни один застройщик.

Дорогое удовольствие?

Вопрос цены, как всегда, является наиболее важным для конечного потребителя. Дорого ли будет стоить комфортная жизнь в микрорайоне или жилом районе, обеспеченном всей необходимой инфраструктурой?

О стоимости квадратного метра в городе-спутнике «Малая Еланка» пока говорить рано: нужно дождаться активной стадии строительства и старта продаж. Цены квартир в «СОЮЗе», в зависимости от застройщика, составляют от 50 тысяч рублей за квадратный метр, а в «Эволюции» – от 42 тысяч рублей за квадрат.

По словам Евгения Савченко, при определении цены «УКС» исходил не столько из рыночных реалий, сколько из стоимости затрат: «Одно дело, когда ставят одну блок-секцию, делают по кругу асфальтированную дорогу, ставят две урны и пару качель, совсем другое – создание целого микрорайона, который нужно подключить ко всем коммуникациям, обеспечить необходимой транспортной инфраструктурой. Мы не скупимся на общедомовые пространства, не скупимся на ширину проезжих частей. Люди должны платить не за дома, а за комфортные условия жизни».

В целом же ввод крупных микрорайонов в эксплуатацию, безусловно, окажет в перспективе большое влияние на рынок, что скажется как на цене квадратного метра строящегося жилья, так и на качестве новых проектов. «Голые» квадраты или комфортные условия проживания? Ответ очевиден, и покупатель проголосует рублем.

Елена Демидова,
Газета Дело