Девять лет назад иркутский путешественник и предприниматель Анатолий Казакевич взял в аренду заброшенный участок земли на берегу Ангары и вместе с другими энтузиастами начал обустраивать парк «Поляна». В итоге команде удалось превратить неприглядный пустырь в ухоженное место для спорта и отдыха, очень популярное у иркутян. С 2020 года на территории «Поляны» реализуется еще один необычный проект – парк-отель «Байкал-Аляска». Чем он привлекает туристов и профессионалов рынка? Как позволяет зарабатывать инвесторам? Об этом узнали эксперты и участники Х Байкальского саммита РГУД во время традиционного проперти-тура.

фото - А. Губин

Место для отдыха

Во время экскурсии по территории парк-отеля «Байкал-Аляска» Анатолий Казакевич рассказал гостям об идее его создания и концепции, а также о том, как реализуется проект, создающийся на коллективные инвестиции.

– Отель посвящён пути русских купцов-первопроходцев, более 200 лет назад осваивавших восток России и Северную Америку по маршруту от Иркутска до Ситки – бывшей столицы Русской Америки. Корпуса отеля названы в честь территорий, по которым проходил путь: Байкал, Якутия, Охотское море, Камчатка, Чукотка, Аляска, а каждый номер посвящён самым интересным местам на этом пути и тематически оформлен. Также в стилистике территорий сделаны и балконы.

фото - А. Губин

Сейчас отель находится в активной стадии развития. Открыт первый корпус на 24 номера, в других идут отделочные работы. Знакомя гостей с номерным фондом, Анатолий более подробно представил структуру отеля.

– Самым «звёздным» мы решили сделать корпус «Байкал», где есть пять двухэтажных апартаментов площадью 70 кв. м. В корпусах «Якутия», «Охотское море», «Камчатка» и «Чукотка» – номерной фонд категории полулюкс по
30 кв.м. Причём в корпусе «Чукотка» есть семейные номера, удобные для размещения гостей с тремя детьми. В корпусе «Аляска» все номера категории стандарт. Коридор похож на галерею офортов – за счёт эксклюзивных обоев, на которых отражена история освоения этой территории.

фото - А. Губин

Участники экскурсии высоко оценили дизайн и детальную проработку интерьерных решений в номерах. Особо они отметили, что для этого использовались натуральные материалы, в частности, разные породы сибирских деревьев.

Ещё на одном участке парк-отеля разместится двухэтажный корпус «Русская Калифорния» на 18 номеров. Проект готов, сети и электричество подведены. У инвесторов есть возможность приобрести номер в этом корпусе от 5,5 млн руб (подробности здесь:  invest.baikal-alaska.ru). Есть предложение и для стратегического инвестора.

Также в проекте предусмотрены объекты общепита и wellness-индустрии. Уже работает кафе на воде «Кают-компания» с сибирской кухней. Готов инвестиционный лот двухэтажного ресторана площадью 550 кв. м с видом на Ангару. В планах – строительство СПА, общественных бань и «Купеческого салона», где разместятся салоны красоты, парикмахерские, сувенирная лавка.

фото - А. Федоров

Есть на территории и исторические объекты – в частности, сохранившийся небольшой участок Кругобайкальской железной дороги и железнодорожный мост, построенный в 1897 году, который преобразуют в арт-объект. Также запланирован шестиметровый водопад между корпусами «Чукотка» и «Аляска» – как символ Берингова пролива.

Территория для спорта и развлечений

Знакомство с парк-отелем было бы не полным без прогулки по парку «Поляна» с инфраструктурой для двадцати видов отдыха и развлечений. Это открытый летний бассейн с подогревом воды, спортивные площадки для занятий футболом и волейболом,  детский центр «Поляна затей», квест-шоу «Форт Боярд», многоуровневый верёвочный парк, вейк-станция. Очень популярны – причём круглый год – гриль-домики с выходом к воде, русские бани, а также колесо обозрения, на котором можно организовать и романтическое свидание, и бизнес-встречу, и даже своеобразный корпоратив. Недавно в парке открылся Галант-холл для различных мероприятий – как делового характера, так и свадеб, юбилеев и других праздников.

фото - А. Губин

О популярности парка у горожан говорит статистика: если на начальном этапе посещаемость была 3-7 тыс. человек в месяц, то сейчас это уже 50 тыс. чел., а с выходом на полную мощность парк-отеля ожидается до 75 тысяч посетителей.

Как рассказал Анатолий, парк создан по его авторской методике благодаря объединению предпринимателей.

–  Когда мы только формировали концепцию парка со множеством различных видов активностей, то задумались, как им управлять? И пришли к выводу, что наиболее квалифицированными партнёрами будут предприниматели, отвечающие каждый за свою сферу деятельности. Эта идея стала фундаментом дальнейшего развития территории. Сейчас она юридически эволюционировала, но суть – объединение предпринимателей, где каждый занимается своим делом – остаётся прежней. А объединяет всех управляющая компания, которая берёт на себя все организационные и бытовые вопросы, а предприниматели-резиденты парка развивают своё дело. 

фото - А. Федоров

Анатолий также отметил, что сотрудничество со всеми предпринимателями ведётся на условиях распределения процентов от выручки.

– Мы предоставляем земельные участки в субаренду либо по договорам о совместной деятельности за 10-15% от выручки. Эта схема позволяет стартапам запуститься на более лайтовых условиях, развиться и в дальнейшем приносить хорошую выручку.

Точка старта для туристов

Представляя парк-отель «Байкал-Аляска» и парк «Поляна», Анатолий отметил, что это удобное место для путешественников с новой экологичной концепцией: дни на Байкале, ночи в Иркутске.

– Наше преимущество заключается в том, что гости живут в парк-отеле в черте города, но в то же время на природе, и получают впечатления как от Иркутска, так и от байкальских красот, совершая однодневные радиальные путешествия в интересные локации на озере. У нас профессиональная команда – одна из лучших по туризму в регионе, шикарное место – вблизи от центра, вдали от суеты, и максимально возможный ассортимент услуг – других подобных вариантов в городе нет.

фото - А. Губин

Как устроена финансовая модель проекта

Конечно, у участников экскурсии было много вопросов. В первую очередь профессионалов рынка недвижимости интересовали организационная и финансовая сторона проекта парк-отеля «Байкал-Аляска».

Анатолий Казакевич также подробно рассказал о финансовой модели проекта:

– Управляющая компания за управление отелем берёт 25% от выручки. Сюда входит фонд оплаты всего персонала, все расходы, кроме коммунальных – за электричество и воду расчёт производится из доходов, а также субаренда земельного участка – 10% от дивидендов инвестора. Инвестору остаётся примерно 55% от выручки. Расчётный показатель доходности одного номера – порядка 100 тысяч рублей дивидендов при выходе на полную проектную мощность. Средняя окупаемость объекта при загрузке 65%, на которую мы ориентируемся, – пять лет, при загрузке 80% и более – 3,5 года.  При этом вместе с динамичным развитием всего парка «Поляна» постоянно растет и цена актива. Но условия по доходности, разумеется, являются прогнозом, а не гарантией.

фото - А. Федоров

За первые  месяцы работы, по информации Анатолия, средние дивиденды по номеру составили в среднем 38 тыс. руб. Распределение дивидендов не котловое, а по загрузке каждого номера.

– Такая система оговорена «на берегу», и инвесторы, которые заходят в проект, знают условия – они детально прописаны в  договорах. Юридическая схема уже отработана – заключается предварительный инвестиционный договор,  содержащий три базовых раздела: договор подряда, на основании которого мы строим и передаём инвестору полностью оснащённый номер, договор управления номерным фондом и договор субаренды части земельного участка, находящегося под гостиничным номером. Договор субаренды регистрируется в ФРС, в Росреестре и других госинстанциях. Мы ведём честный, открытый бизнес и делаем всё, чтобы обеспечить нашим партнёрам максимальные результаты.

фото - А. Федоров

Елена Бодрова, исполнительный директор, вице-президент РГУД:

– Очень здорово, что коллеги нашли стартовый капитал для освоения и развития территории в целом, потому что самое дорогое, без чего не может стартовать такой проект, – это инженерные сети: водоснабжение, водоотведение, электричество. Кроме того, важно, чтобы команда правильно формировала стартовый капитал – тогда идеи будут мультиплицироваться. В 2019 году мы были здесь, видели парк «Поляна» и то, что это – очень востребованная история, когда люди хотят «припарковать» свои деньги не в метры, не в банковские депозиты, а в  реальный бизнес. А создание управляющей компании и инфраструктуры для инвесторов делает проект живым, отвечающим требованиям современной жизни. Это важно, так как для того, чтобы туристический проект был успешным, он прежде всего должен быть заточен под местное население, потому что туристы не возникают ниоткуда – они приходят в популярные городские места.

Андрей Петров, директор по развитию бизнеса архитектурной группы компаний «Семрен и Монссон Мос» (Санкт-Петербург):

– Туристический комплекс в формате парк-отеля – прекрасная идея. Такой объект повышает планку города как туристического кластера. В принципе, всё, что связано с освоением первой береговой линии по обе стороны Ангары, заслуживает внимания. Поэтому чем больше будет таких людей, как Анатолий Казакевич – инициативных, целеустремлённых, заточенных на формирование продукта, тем выше будет конкуренция. Это правильно, перспективно и крайне востребованно, потому что подобных проектов не хватает не только в Иркутске, но и на Байкальском тракте, и в Листвянке. При этом очень важно, чтобы архитектура объектов не портила береговой ландшафт и небесную линию какими-то доминантами, к этому надо очень трепетно относиться с точки зрения архитектуры. Создателям проекта парк-отеля «Байкал-Аляска» удалось и вписаться в ландшафт, и сохранить историческую малоэтажность, присущую Иркутску.

Александр Пасюк, инвестор парк-отеля «Байкал-Аляска»:

– Мне нравится, как реализуется проект парк-отеля: всё делается хорошо, основательно, по-новому. Мне кажется, в Иркутске появилось ещё одно место – красивое, своеобразное, притягательное и уютное, которое отличает наш город от многих других.

У меня в гостинице будет несколько номеров, пока они ещё не запущены, там идут отделочные работы. К сожалению, немного смещаются сроки, но это нормальный рабочий процесс, и я не вижу в этом повода для отказа от участия в проекте. Хочу быть к нему причастным до полного завершения, хочу увидеть, как он будет реализован, как в моих номерах будут жить гости. Я абсолютно уверен в успехе проекта. 

Вера Жданова, финансовый консультант:

– Я считаю, что парк-отель «Байкал – Аляска» – один из лучших туристических проектов, которые совмещают проживание в Иркутске и туризм по нашей области. Здесь можно использовать всю инфраструктуру города и при этом оставаться как бы за его пределами, плюс компания поможет организовать туристические комфортные поездки на Байкал и в другие интересные места. Думаю, что для тех, кто приезжает в Иркутск на два-три дня либо в деловую поездку, это практически идеальный вариант.

Инвестиционная модель тоже достойна внимания: в прошлом году я проводила анализ около десяти инвестмоделей, которые предлагались в Иркутской области, и могу сказать, что гостиничный бизнес, в основе которого коллективные инвестиции, на мой взгляд, – один из привлекательных. Если кто-то хочет расширить линейку своей инвестиционной недвижимости гостиничным бизнесом, стоит рассмотреть и такой вариант.