Как пересекаются архитектурные и девелоперские проекты, психология потребителя и пирамида Маслоу? Способны ли урбанисты и строительное сообщество создавать жилую застройку, которая будет отвечать на все человеческие потребности: от базовых – крыши над головой до высших – самореализации через среду? И будет ли экономически успешной недвижимость, насыщенная максимальным набором опций? Разными точками зрения на эту тему поделились участники конференции «Архмаслоу», которую в рамках Байкальской строительной недели организовали РГУД и Сибирская лаборатория урбанистики. Ключевые тезисы экспертов читайте в нашем обзоре.

«В приоритете не квадратные метры, а стиль жизни»

Подробный анализ, как потребности человека формируют современную недвижимость, представила маркетолог брендингового агентства «Йбрендинг» Екатерина Смирнова, которая 15 лет работает с недвижимостью. Она отметила, что сейчас у потребителей совершенно другие требования к жилью и процесс принятия решения о покупке квартиры.

– Рынок уже давно вышел за рамки базовых потребностей – иметь крышу над головой в понимании: тепло, светло, удобная планировка, безопасная среда, транспортная доступность. Если раньше люди покупали квадратные метры, то сейчас приобретают не столько площадь, сколько свою среду, свой социум, круг общения, стиль своей жизни.

Недвижимость востребована не потому, что она построена, а потому что отвечает потребностям человека, причём не базовым, а нацеленным на самореализацию. Поэтому все ЖК продаются по-разному, и в одном комплексе 60 «квадратов» стоят 9 миллионов рублей, а в другом – 12.  Люди готовы переплачивать за благоустройство, эстетику, за дворы, красоту и комфорт.

«От умного дома – к чуткому дому»

По результатам опроса ВЦИОМ, 89% россиян хотят жить в «умном доме», при этом тренд-аналитик Людмила Бурлакова отмечает, что сейчас развивается концепция «чуткого дома». Среди факторов, влияющих на этот тренд, эксперт назвала сокращение численности населения и появившуюся на этом фоне тенденцию гуманизации домашних животных. В этом плане выбор жилья зависит от того, насколько оно удобно для владельцев кошек и собак.

– Помимо падения рождаемости на развитие тренда «чуткий дом» влияет активное долголетие и то обстоятельство, что люди в возрасте 60 + будут дольше работать. Поэтому жилые комплексы должны быть удобны не только для отдыха и прогулок. Коворкинг на их территории – тоже норма.

При этом у людей растёт страх старости, они боятся утратить возможность самостоятельно заботиться о себе. И здесь девелоперам надо думать о создании безбарьерной среды: например, о широких дверных проёмах в квартирах, чтобы человек мог без труда передвигаться на вспомогательных средствах.

Ещё одна растущая массовая тенденция – запрос на тишину, причём даже у молодёжи. Поэтому архитекторам и девелоперам надо обратить внимание на звукоизоляцию и комфортную акустику своих проектов.

«Новое поколение стремится жить красиво»

О психологии и запросах современной молодёжи рассказала член Союза архитекторов, руководитель направления «Мастер-планирование» Сибирской лаборатории урбанистики Анастасия Холявко. В центре её исследования было поколение, закончившее вузы: по словам Анастасии, «тот самый резерв мозгов, который активно утекает сейчас из таких городов, как Иркутск».

– У нового поколения, рожденного в эпоху изобилия и воспитанного родителями в тепличных условиях, очень высок запрос на комфорт, эстетику и красоту. В том числе в архитектуре и девелопменте, потому что формирует стремление жить в современных городах с развитой инфраструктурой и комфортной средой.

Запрос на эстетику и красоту является глубинной проблемой, которая вроде не очевидна, но очень понятна, и те города, которые смогли это уловить, сейчас конкурентны. Я сама хотела переехать из Иркутска в Екатеринбург, но осталась в нашем городе из-за семьи, хотя по факту мне здесь «некрасиво жить».

«Нормативный подход к строительству должен уйти в прошлое»

Необычный и довольно спорный взгляд на инфраструктуру и сервисы девелоперских проектов высказал эксперт Союза архитекторов России по градостроительству Александр Антонов. По его мнению,  девелоперы,  маркетологи и продуктологи придумывают жилищный продукт, исходя из своих универсальных представлений, для какого-то абстрактного потребителя.  Например, с точки зрения девелопера, магазины на первом этаже дома – хорошо, а с точки зрения потребителя – нет, и мало кто хочет жить в квартире над коммерческими этажами.

– В итоге, квартиры в доме купят люди, которым «фантазии» девелопера будут не нужны. Не лучше ли в этом случае, чтобы на дом был конкретный заказчик, например, группа будущих жителей, которые оформляют в собственность землю и формулируют требования к своему дому для проектировщиков и застройщика? Тогда у каждого дома будет совершенно разный функционал, отвечающий потребностям заказчика.

Кроме этого, должен уйти в прошлое нормативно-директивный подход к строительству сервисных социальных объектов, сложившийся ещё в Советском Союзе. Причём сейчас его роль растёт в связи с популярностью концепции пешеходного пятнадцатиминутного города и самодостаточных жилищных комплексов, где можно реализовать максимум потребностей. Но место для жизни, то есть для реализации индивидуальных потребностей, и место для размещения большинства сервисов – это два разных места. Они не могут быть в одной точке. И не надо к этому стремиться.

«Коммерческая инфраструктура может стать драйвером девелоперского проекта»

Коммерческой инфраструктуре девелоперских проектов и как она формирует их статус в масштабах близлежащих территорий – района, микрорайона и города, было посвящено выступление  руководителя направления экономики и инвестиций Сибирской лаборатории урбанистики Евгении Кензиной. Она сделала акцент на том, что здесь может быть совершенно разный подход.

– Можно просто выявить целевую аудиторию и заложить туда минимально необходимую инфраструктуру для потенциальных жителей. А можно сделать проект уникальным и заложить туда такие функции и характеристики коммерческих объектов, которые привлекут «туристов» из близлежащих жилых комплексов, микрорайонов, районов.

Один из ключевых аспектов для понимания потенциала коммерческой инфраструктуры – это определение роли площадки в развитии города и ближайших территорий. Мы стараемся найти пересечения с соседними участками, изучаем проекты, которые строятся рядом, чтобы не дублировать функции, а, наоборот, сформировать синергию и увеличить привлекательность всей территории в целом. Акцент, конечно, делаем на развитие бизнеса, локальных брендов, мест приложения труда и сервисной экономики. Имеет значение и привлечение государственных денег, размещение знаковых гособъектов, которые могут стать точкой притяжения бизнеса и драйвером развития девелоперского проекта.

«Россияне живут не там, где хотят»

Ещё одну интересную сторону потребительских запросов представил социолог города Пётр Иванов (бюро исследований Гражданская инженерия, Красноярск). Ссылаясь на  исследование 2014 года «Борьба за горожанина», в котором участвовали жителей региональных столиц, Пётр заявил, что россияне живут не там, где хотят.

– Примерно 70% участников опроса говорили, что хотели бы жить на природе, в приятном социальном окружении, вдали от городской суеты и больших процессов, происходящих в стране. 42% жителей региональных столиц не пользуются никакой городской инфраструктурой – театрами, музеями, кинотеатрами, спортивными объектами. Этим людям от города нужно только рабочее место, которое по большей части состоит из хорошей зарплаты.

Идеальное состояние россиян – это территориальное общественное самоуправление, при котором они сообща решают какие-то насущные задачи. Например, в Красноярском крае есть поселение Солгон, в котором  работает одна из ведущих агрокомпаний региона. Местные жители очень интересно и этично ведут свою социальную политику, строят дороги, соцучреждения и даже боулинг. И это, на самом деле, очень мощная реализация актуальных потребностей, которые существуют у российских горожан.

«Заблуждение девелоперов»: эксперт объяснил, почему избыточная роскошь «убивает» экономику проектов

Илья Круговых, руководитель строительных и девелоперских проектов

– Я думаю, что подход к девелоперским проектам с точки зрения «давайте сделаем всё, и у всех всё будет хорошо» – большое заблуждение, потому что совершенно не факт, что люди проголосуют за эти проекты деньгами. Избыточные технические решения иногда просто «убивают» их, когда речь идёт об экономике. Всё, что мы закладываем в проекты, должно привести либо к росту числа потребителей, либо к увеличению среднего чека, либо к сокращению срока экспозиции, но пока я не вижу, что какой-то конкретный набор факторов стал действительно тем набором, который приводит к повышению именно экономических показателей.

Иерархия потребностей Маслоу, конечно, хорошая теория, но любой девелопер – это бизнесмен,  для которого важна экономика. И продуктологи, формирующие набор приоритетов для девелоперского проекта, должны понимать, что его успех в конечном итоге будет оцениваться именно с точки зрения экономики.