К концу года в Иркутске заметно вырос спрос как на первичное, так и на вторичное жилье – уверяют участники рынка. Причем на вторичном рынке, по словам риэлтеров, покупательский спрос уже давно демонстрирует пиковые показатели.

«Однушки» лидируют

«Вроде бы все ждут кризиса, но покупательская активность не снизилась, а скорее, наоборот – во второй половине 2011 года заметно выросла. Сейчас на рынке много ‘ипотечников’: банки активно выдают ипотеку от 2 млн рублей», – рассказывает Ирина Незгоренко, заместитель генерального директора АН «Монолит».

В агентстве «Тысячелетие», по словам специалиста по операциям с недвижимостью Эдуарда Ахсануллина, около 80% покупок совершается на ипотечные кредиты. Часто клиенты продают старое жилье, берут займы в банке и покупают новое. Но, несмотря на появление большого количества новостроек за последний год, вторичное жилье на рынке недвижимости сохраняет свою популярность, уверяют риэлтеры.

«При этом клиенты понимают, что за одни и те же деньги сегодня можно купить и старенькую ‘двушку’ в центре, и 100 новых ‘квадратов’ где-нибудь в микрорайоне Юбилейном. Но со всеми рисками ‘недостроя’», – замечает Елена Шаманская, гендиректор АН «Квартирный вопрос». По ее словам, сейчас самый ходовой товар на рынке жилья – квартиры в Октябрьском районе, они заметно прибавили в цене с начала этого года. Двухкомнатные квартиры здесь стоят от 2,4 млн руб, однокомнатные улучшенной планировки в кирпичном доме – от 2 млн руб.

На данный момент стоимость однокомнатных квартир в кирпичных домах Иркутска варьируется от 48 до 67 тыс руб/кв.м, говорят специалисты портала REALTY.IRK.RU. Например, в Кировском районе средняя стоимость «вторички» составляет 67,61 тыс руб/кв.м, в Октябрьском – 54,66 тыс руб/кв.м, в Свердловском – 51,91 тыс руб/кв.м. В Ново-Ленино цены на жилье традиционно самые низкие – в среднем 48,77 тыс руб/кв.м.

Стоимость квадратного метра в сегменте двухкомнатных квартир ожидаемо ниже. К примеру, квартиру в кирпичном доме в Октябрьском районе можно купить за 52,94 тыс руб/кв.м, а в Ново-Ленино – за 42,97 тыс руб/кв.м. В панельных домах Кировского района средняя стоимость квартир составляет 57,06 тыс руб/кв.м, в Свердловском районе – 50,86 тыс руб/кв.м, сообщает REALTY.IRK.RU.

Спрос на однокомнатные квартиры в уходящем году был так же высок, как и в предыдущие годы, комментирую агенты. Этого нельзя сказать о жилье большой площади. По словам риэлтеров, трехкомнатные квартиры порой стоят на продаже не один год.

Наиболее распространенным видом сделок остается обмен жилья. Однако в 40% случаев в Иркутске происходят «чистые» продажи. Ирина Незгоренко объясняет это тем, что город находится на втором месте по Сибирскому федеральному округу по миграции населения в западную часть России.

Почти во всех агентствах наиболее частыми покупателями оказались люди «среднего класса» и среднего возраста. Ирина Незгоренко приводит такую статистику: «Покупают в основном те, у кого есть постоянный, пусть и небольшой заработок. Нашим клиентам, как правило, от 25 до 40 лет. Пенсионеры приходят редко».

В АН «Квартирный вопрос» считают, что покупатели 2011 года – наемные работники, в основном с «белой» заработной платой. А вот индивидуальные предприниматели редко становятся их клиентами, так как, по мнению риэлторов, «ИПшникам» до сих пор тяжело получить ипотечный кредит.

Самыми популярными и дорогими районами Иркутска остаются Кировский и Октябрьский. «В Октябрьском больше всего новостроек, и при этом он приближен к центру (за исключением некоторых периферийных частей района). Между тем самыми популярными местами у покупателей жилья остаются окрестности кинотеатра ‘Баргузин’ и микрорайон Солнечный», – комментирует Ирина Незгоренко.

В целом с начала года (с января по ноябрь 2011 года), по данным REALTY.IRK.RU, стоимость квартир на вторичном рынке Иркутска выросла на 3-11% в зависимости от района. Так, самый медленный рост цен был зафиксирован в Кировском районе – плюс 3,3%, самый быстрый – в Ленинском районе: плюс 11,6%.

Для сравнения, за аналогичный период прошлого года (с января по ноябрь 2010 года) динамика стоимости жилья находилась в диапазоне от -3,4% до +11,8%. На 3,4% снизились средние цены в Ленинском районе, и на 11,8% выросла стоимость жилья в Кировском районе.   

Равнение – на инфляцию

В последние полгода, отмечают агенты, значительно вырос интерес к новостройкам. «Платежеспособный спрос увеличился благодаря улучшению условий по банковским ипотечным кредитам», – предполагает риэлтор АН «Сфера Продаж» Пана Золотарева. С ней не согласен гендиректор ООО «Максстрой» Максим Девочкин: «У нас более половины покупателей просят рассрочку. Думаю, сказывается недоверие к ипотечной системе – покупатели нередко берут потребительский кредит на недостающую сумму, особенно если она не велика. Намного  чаще, чем ипотеку».

Средняя стоимость строящегося жилья составляет сейчас 55 тыс руб/кв.м в Кировском районе, 48,08 тыс руб/кв.м – в Октябрьском, 37,98 тыс руб/кв.м – в Свердловском и 37,9 – в Куйбышевском, приводит цифры REALTY.IRK.RU.

«Стоимость новостроек с начала года возросла на 15-20%, сказался рост цен на основные строительные материалы – цемент, кирпич, ГСМ», – подводит итог Максим Девочкин.

По данным REALTY.IRK.RU, динамика цен на строящееся жилье была не такой стремительной: средняя стоимость квартир в новостройках с начала года (с января по ноябрь 2011 года) изменилась в диапазоне от -4.0% до +10,0%. На 4,0% снизились цены на первичном рынке жилья в Ленинском районе, на 10,0% выросли – в Октябрьском районе.

Для сравнения, год назад (с января по ноябрь 2010 года) динамика средней стоимости строящегося жилья в Иркутске составила от 0,0% до 3,2%. Не изменились цены на новостройки в Октябрьском районе, зато на 3,2% выросли средние показатели по Кировскому и Ленинскому районам.

Сейчас, по наблюдениям застройщиков, покупатели стремятся приобрести либо уже достроенное жилье, либо сдающееся в эксплуатацию в ближайшие 3-4 месяца. «Срок сдачи, пожалуй, один из самых веских аргументов для покупки квартиры у конкретного застройщика, наряду с местоположением и стоимостью. Естественно, когда готова коробка, народ увереннее расстается с деньгами. Самый трудный вариант для продажи – это, конечно, котлован», – говорит Максим Девочкин.

В последние полгода к продаже квартир в новостройках подключились и специалисты агентств недвижимости. Напомним, еще год назад строители предпочитали продавать жилье самостоятельно. По словам агентов, весь 2011 год наблюдалось заметное оживление на многих строительных площадках города. «Первую часть текущего проекта мы сдаем в декабре этого года, вторую – в декабре следующего. Также принялись за реализацию долгосрочных проектов, так называемой ‘третьей’ очереди. Сроки ее сдачи – декабрь 2013-го и третий квартал 2014-го года», – делится планами Татьяна Ушакова, начальник отдела продаж ОАО «Сибавиастрой».

В «Максстрое» в 2011 году сдали около 24 тыс кв.м, из них более 7 тыс кв.м – переходящие объекты с 2010 года. «Если не случится резких потрясений, то фирма постарается удержать темпы строительства на прежнем уровне», – дает прогноз Девочкин.

Следует отметить, что многие агентства недвижимости и строительные компании предсказывают рост цен на рынке жилья в ближайшие полгода, не при этом не готовы обозначить его темпы. Однако независимые эксперты предполагают, что рост цен повторит показатели инфляции и составит не более 2-5% за год.

Дарья Чикачёва