Рубль стремительно падает, и это не может не отражаться на рынке недвижимости. На нем сегодня можно наблюдать две противоречивые тенденции. Часть инвесторов стремится вложить деньги, чтобы избежать их обесценивания, и в этом случае объекты недвижимости становятся одним из наиболее привлекательных активов. Другие люди, осознавая, что экономика сейчас не в лучшем положении, занимают выжидательную позицию. Пять актуальных вопросов о ситуации Газета Дело задала экспертам рынка.

1. Вызвал ли очередной виток девальвации рубля спрос на недвижимость в Иркутске? Или люди, напротив, заняли «выжидательную» позицию?

Вячеслав Пятых,  ООО «Тысячелетие»:

– Очередной виток девальвации национальной валюты кардинально ситуацию на рынке недвижимости не изменил. Действительно, некоторые покупатели и продавцы недвижимости в Иркутске заняли «выжидательную позицию», но это лишь те, у кого вопрос покупки или продажи не стоит столь остро. Большинство же людей, решивших изменить свои жилищные условия, двигаются к намеченной цели в обычном режиме.

Александра Финкельштейн, директор мультилистинговой компании «ЭМЭЛСИ – Город Новостроек»:

– Недвижимость всегда исправно выполняла функцию консервации эквивалента денежных средств, поскольку уровень цен на недвижимость всегда идет вровень с реальной ставкой инфляции. Однако «перетекание» ценностей из формы валюты в форму недвижимости требует времени.

Андрей Гаркушов, руководитель Департамента коммерческой недвижимости ГК «ЕВРОПА»:

– Последние 5-6 месяцев на рынке недвижимости наблюдается стагнация цен, которая приводит к снижению цены предложения, тем самым стимулируя покупательский спрос. Девальвация рубля подтолкнула держателей наличных средств делать вложения в недвижимость, но они тоже не торопятся, выбирают, оценивают риски, ожидая дальнейшего снижения цен.

Марина Изотова, Директор филиала АН «Слобода» на Байкальской:

–В настоящее время имеет место некоторая стагнация спроса на недвижимость. Уже определенно можно сказать, что в 2014 году отсутствовал ежегодный сентябрьский подъем рынка. Но напрямую связывать сложившееся положение с падением курса рубля по отношению к иностранным валютам нельзя. Снижение курса рубля и стагнация рынка недвижимости в данном случае не причина и следствие, а скорее реакция на другие, более глобальные, обстоятельства. В первую очередь, это санкции Европейского Союза, не позволяющие крупнейшим игрокам банковского сектора России получать «дешевые» деньги в иностранных банках, что влечет за собой рост ставок по кредитам. Те же, кто собирался вложить собственные деньги без использования заемных средств, как раз и заняли «выжидательную» позицию, с целью дождаться не просто стагнации рынка, а его падения и, как следствие, уменьшения цен на недвижимость.

2. В первом квартале 2014 года на рынке также наблюдалась девальвация: тогда многие поспешили вложить деньги в недвижимость. Можно ли сравнить нынешнюю ситуацию с той? Чем они схожи? А чем принципиально отличаются?

Александра Финкельштейн, «ЭМЭЛСИ – Город Новостроек»:

– Из общего можно отметить тенденцию интереса к приобретению недвижимости с целью инвестиций. Но у таких вложений может быть разная цель. Первая – максимального прироста, и в этом случае спросом пользуются объекты в начальной стадии строительства по минимально возможной цене входа с максимальным приростом в исходящей цене при его продаже. Вторая цель – сохранение «эквивалента» стоимости, связанное не столько с нестабильностью валют, сколько с неясными прогнозами дальнейшей динамики национальной экономики. В этом случае спрос будет двигаться в сторону готовых «хороших объектов» (с удобным месторасположением, удачными планировками, инфраструктурой), т.к. более важным становится не прирост в цене, а ликвидность объекта при необходимости его продать.

Вячеслав Пятых, «Тысячелетие»:

– Я бы не сказал, что в первом квартале 2014г. в условиях небольшой девальвации рубля ситуация на рынке сильно изменилась и возник ажиотажный спрос на недвижимость. Рынок двигался в обычном режиме со своим сезонным замиранием в январе и некоторым стабильным ростом в течение всего первого квартала.

Марина Изотова, АН «Слобода»:

– Думаю, сравнивать ситуацию начала 2014 года с нынешней не стоит. Во-первых, потому, что тогда иностранная валюта не выходила за рамки «валютного коридора», определенного правительством. Снижение рубля в начале 2014 года было ознаменовано предстоящей Олимпиадой и представляло собой скорее плановую операцию, поскольку бюджет нес большие расходы в рублях, а «нефтяные» доходы поступали в валюте. Сейчас же макроэкономическая ситуация совсем иная: снижение курса рубля, падение цены на нефть ниже определенного бюджетом уровня, начинающийся кризис в банковской сфере. Все эти обстоятельства как звенья одной цепочки окажут негативное влияние на рынок недвижимости.

При этом следует сказать, что вложение активов в недвижимость выглядит привлекательным не только с точки зрения надежности, но и с точки зрения доходности. Во-первых, катастрофического падения цен на недвижимость не ожидается: достигнув небольшого «дна» они все равно поползут вверх, хоть и не сразу. Падение курса рубля по отношению к доллару и евро, скорее всего, уже достигло своего предела, и спекуляция на валютном рынке весомого дохода принести уже не сможет. Во-вторых, недвижимость способна приносить неплохие доходы сама по себе. В некоторых случаях объект может окупить себя уже через 5-6 лет только за счет сдачи его в аренду. А дальнейшая реализация его способна принести инвестору еще больший доход.

3. Что произойдет с рынком недвижимости в ближайшее время: цены вырастут или, наоборот, пойдут вниз? Стоит ли в подобных условиях торопиться с покупкой/продажей недвижимости?

Вячеслав Пятых, ООО «Тысячелетие»:

– Считаю, что в ближайшее время цены на недвижимое имущество вряд ли будут расти значительно. Скорее всего, будет некоторое торможение роста цен, т.е. цены останутся примерно на нынешнем уровне. Думаю, не нужно форсировать события, но и не затягивать с покупкой, а просто спокойно выбирать среди подходящих вариантов и идти на сделку.

Андрей Гаркушов, ГК «ЕВРОПА»:

– В настоящий момент наблюдается затянувшаяся стагнация, что закономерно приведет к падению цен на рынке вторичного жилья, это уже происходит. И покупателям нужно использовать это время. По новостройкам же, на ближайшее будущее, скорее всего, цены останутся прежними, при этом уже действуют и еще будут появляться различные акции и скидки для привлечения денежных потоков.

Вкладывать деньги в недвижимость всегда выгодно на падающем рынке. Продавцы вынуждены принимать предложения покупателей, зачастую ниже ожидаемой ими стоимости.

Марина Изотова, АН «Слобода»:

–Очевидно, что в ближайшее время цены на недвижимость будут скорректированы в сторону снижения. Это коснется в первую очередь вторичного жилья, потому что спрос на него постепенно снижался и до наступления последних событий, и в меньшей степени – новостроек. Дать универсальный совет – продавать свою недвижимость сейчас или подождать, когда рынок предложит лучшие условия, наверное, невозможно. Каждый продавец исходит из сложившейся у него жизненной ситуации или конъюнктуры его бизнеса. Но несомненно одно: за падением всегда следует подъем, и ни разу в истории еще не было по другому.

4. Привязывается ли сегодня стоимость недвижимости в Иркутске к валюте, как это было в 2000-х годах? Возможно ли это в будущем? И стоит ли вообще это делать?

Александра Финкельштейн, «ЭМЭЛСИ – Город Новостроек»:

– Тенденция автоматически пересчитывать стоимость чего-либо в доллары осталась в 90-х, что безусловно говорит о более прочной привязке трат к собственным доходам в рублях в сознании потребителя. Думаю, что «двойные ценники» с валютным дублем за квадратный метр мы в ближайшее время не увидим.

Андрей Гаркушов, ГК «ЕВРОПА»:

– В отдельных случаях продавцы поднимают стоимость за свою недвижимость, как это было в 2000г. Мы считаем, что это нецелесообразно. Удорожание кредитов не способствуют увеличению покупательского спроса. Поэтому, если есть необходимость продать – продавайте по максимальной предложенной цене. Если нет необходимости продавать – ожидайте развития ситуации.

Марина Изотова, АН «Слобода»:

– Сейчас цены на недвижимость, выраженные в иностранной валюте, можно встретить все реже. Как правило, это бывает в тех случаях, когда продавец недвижимости имеет какие-либо обязательства, выраженные в долларах или евро. Но покупатель обычно располагает средствами на покупку в рублях, и приобретать объект, который вдруг стал дороже более чем на 20%, только из-за того, что изменился курс национальной валюты, попросту не станет. В тех случаях, когда предложение превышает спрос, условия диктует не тот, у кого товар, а тот, у кого деньги (пусть и не валюта). Поэтому, по всей видимости, привязки цен на недвижимость к иностранной валюте ждать не стоит.

5. Ипотечные ставки растут. Сможет ли это «охладить» покупательский спрос на жилье в Иркутске?

Александра Финкельштейн, «ЭМЭЛСИ – Город Новостроек»:

– С прошлого года все меньше людей смеются над замечательным анекдотом «Тот, кто мог позволить себе ипотеку – уже взял ее», потому что отчасти это правда. Если говорить более серьезно, то на спрос влияют несколько ключевых факторов, неразрывно связанных между собой, не совсем верно рассматривать их в отрыве друг от друга. Так, например, если рост ипотечных ставок будет меньше, чем пропорциональный рост доходов населения (как в виде заработной платы по найму, так и в виде доходов за счет роста рентабельности бизнеса), то ситуация перевернется с точностью до наоборот – спрос вырастет.

Вячеслав Пятых,  ООО «Тысячелетие»:

– Даже если банки повысят ипотечные ставки, сильно на покупательскую способность это вряд ли повлияет. Во-первых, потому, что ставки если и изменятся, то не существенно, а во-вторых, потому, что у людей всегда существует потребность в изменении своих жилищных условий.

Марина Изотова, Директор филиала АН «Слобода» на Байкальской:

– Рынок жилой недвижимости в последнее время сильно зависит от банковской сферы. Львиная доля сделок по приобретению жилой недвижимости совершается с использованием заемных средств. Несомненно, рост ставок по ипотечным кредитам негативно отразится на покупательской способности участников рынка жилья. Но, в то же время, в силе остаются программы господдержки для покупателей жилья: военная ипотека, материнский капитал и т.д. Они будут поддерживать спрос на жилье и в дальнейшем, не давая ему оказаться на «дне».

Андрей Гаркушов, ГК «ЕВРОПА»:

– Современный покупатель грамотен и более взвешенно подходит к выбору ипотечного продукта. Повышение процентных ставок не охладит его интерес, но побудит более обдуманно принимать решение: учитывать размер ежемесячных платежей и стоимость квадратного метра, стабильность выплаты заработной платы и ее увеличение; учитывать увеличение расходов, связанное с повышением цен на товары и продукты в целом – что, вероятнее всего, переведет интерес к покупке недвижимости в «отложенный» спрос до «лучших и стабильных времен».

Елена Демидова,
Газета Дело