Любую ситуацию, как известно, всегда помогает лучше понять взгляд со стороны. Особенно если это – взгляд профессионала. Состояние рынка коммерческой недвижимости Иркутска мы обсудили с федеральным экспертом – генеральным директором «IDEM – консультанты по торговой недвижимости» Екатериной Гресс.

Екатерина, как бы вы оценили состояние рынка коммерческой недвижимости в Иркутске? По каким сегментам сильней всего ударил кризис? Кто пострадал меньше всего?

– Менее всех пострадал рынок гостиничной недвижимости. В связи с падением курса рубля, все больше туристов стало прибывать в Иркутск из Китая, это поддержало средний коэффициент загрузки гостиниц на прежнем уровне, а также повысило средний уровень загрузки у некоторых отдельных гостиниц.

А наиболее сильно от кризиса в Иркутске пострадал рынок торговой недвижимости. Федеральные и международные сети только-только начинали активно осваивать города Сибирского и Дальневосточного федеральных округов, но их планы скорректировал кризис. Многие были вынуждены заморозить свое развитие, многие сконцентрировали свое внимание на развитии в Москве и Московской области, некоторые ритейлеры ушли с иркутского рынка.

Доля вакантных площадей увеличилась на 15-35%, в зависимости от торгового центра, ставки аренды снизились до 12-15%, а в отдельных случаях – до 20%.

Ставки уже достигли дна? Или это еще не предел?

– Дальнейшего падения ставок мы на данном этапе не прогнозируем, так как пока ситуация в торговом секторе города сбалансировалась. Но с открытием новых крупных объектов, вбросом большого количества торговых площадей баланс вновь будет нарушен, возможен демпинг рынка с дальнейшим общим снижением арендных ставок.

Некоторые участники рынка говорят, что с вводом «Сильвер Молла» эпоха крупных ТРЦ в Иркутске закончится. Вы согласны с этим утверждением?

– С появлением «Сильвер Молла», общая площадь которого составляет 100,7 тыс. кв.м,  эпоха крупных ТЦ в Иркутске не закончится, а, можно сказать, только начнется. Например, в 2016 г. планируется открытие ТРЦ «Фортуна Сити Молл» общей площадью 220 тыс. кв.м, ТРЦ «Престиж», общей площадью 63,4 тыс. кв.м. Конечно, сроки открытия заявленных проектов могут сместиться в сложившихся условиях дефицита спроса со стороны ритейлеров, но, вероятно, в будущем проекты будут открыты.

Каких форматов не хватает сегодня Иркутску, на ваш взгляд?

– В настоящий момент в Иркутске мало крупных, а главное – концептуальных объектов. На данный момент самым популярным торговым центром является ТРЦ «Модный квартал», а также ТРЦ «Карамель», также мы прогнозируем, что ТРЦ «КомсоМолл» постепенно будет набирать популярность.

Открытие новых крупных, концептуальных объектов может кардинально изменить ситуацию на рынке. Изменится потребительское поведение, покупательские потоки, что, в свою очередь, может вызвать ротацию арендаторов и «передел» торгового рынка Иркутска.

У нашего рынка есть какие-то региональные особенности? Или наблюдаются те же тенденции, что и на западе страны?

– В Иркутске активно развиваются региональные торговые сети, кризис, который негативно повлиял на развитие федеральных сетей в Иркутске, дал возможность для развития местных и региональных сетей, которые ею воспользовались и заняли некоторые появившиеся на рынке ниши.

Следует отметить и активное развитие сегмента мебели в Иркутске. Если в европейской части России игроки мебельного рынка одни из первых и в значительной степени ощутили влияния кризиса, то мебельный рынок Иркутска продолжил свое активное развитие.

По мнению многих экспертов, коммерческая недвижимость сегодня не является привлекательной с точки зрения инвестиций. Куда все-таки можно вкладывать деньги, в какие форматы?

– В сложившейся ситуации существуют перспективы развития рынка гостиничной недвижимости, а также проектов небольших, но концептуальных районных торговых центров.

Крупные проекты также могут быть перспективными, но их успех будет напрямую зависеть от эффективности концепции, которая будет учитывать как текущее состояние рынка, так и перспективное.

Елена Демидова,
Газета Дело