Падение на иркутском рынке коммерческой недвижимости продолжается: арендные ставки снижаются, объекты месяцами стоят в экспозиции, доходность от инвестиций не превышает ставок по банковским вкладам. Новые вызовы времени участники рынка обсудили на традиционном «Круглом столе по коммерческой недвижимости», организатором которого выступает АН «Новация».

Стрит-ритейл «просел» на 20%, офисы – на 4,5%

Кризис ударил по всем сегментам коммерческой недвижимости, однако больше всего пострадала торговая. И тому есть вполне объективные причины: реальные заработные платы иркутян сокращаются, покупательская способность падает, обороты розничной торговли снижаются.

По словам Юрия Винникова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, управляющего объектами коммерческой недвижимости, средняя ставка аренды в сегменте стрит-ритейла сегодня составляет 870 рублей за квадратный метр. Это на 20% меньше, чем год назад.

«Рынок торговой недвижимости Иркутска в последние годы был перегрет, переоценен: наблюдался дефицит торговых площадей, – пояснил он. – Кризис изменил ситуацию: многие ритейлеры отказались от планов по развитию сетей, закрыли магазины – образовался избыток площадей. В этой ситуации существующие арендаторы стали давить на собственников, просить о снижении стоимости аренды: ‘иначе просто перейду через дорогу, в соседнее помещение, и сниму дешевле’. Арендодателям приходится идти навстречу, искать некий баланс».

Сегодня на рынке торговой недвижимости – огромное количество предложений, многие объекты стоят в экспозиции по 4, 6, 8 месяцев, что, конечно, не дает поводов для оптимизма.

«С другой стороны, в этом есть и плюсы, – отметил Юрий Винников. – У предпринимателей, которые сейчас задумываются об открытии или расширении своего бизнеса в Иркутске, есть возможность выбрать хорошее место и получить выгодные условия аренды, зафиксировав это долгосрочным договором».

Наш город сегодня интересен не только местным игрокам, но и ритейлерам федерального масштаба. Так, по словам Андрея Суркова, заместителя начальника департамента – начальника отдела экономической политики департамента стратегического развития администрации города, в Иркутск планируют заходить такие торговые сети, как «Лента», «Леруа Мерлен», причем рассматривают они не только площади в ТРЦ, но и отдельные участки на «первой линии».

Что касается сегмента офисной недвижимости, то он чувствует себя значительно лучше, чем сегмент торговой. По словам Юрия Винникова, средняя ставка аренды офиса в Иркутске на сегодняшний день составляет 555 рублей за «квадрат», что на 4,5% меньше, чем в октябре 2014 года.

Как рассказала Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», в 2015 году в Иркутске будет введено 19 тысяч кв.м новых офисных площадей: «Это тот объем, который наш город всегда поглощал без каких-либо проблем, не вызывая длительной экспозиции площадей».

«Дна» не видно, доходности – тоже

В текущей ситуации коммерческая недвижимость перестает быть привлекательным объектом для инвестиций: падают не только ставки аренды, но и цены продажи. «Стоимость торговой недвижимости снижается: существенное влияние оказывает и объем вышедших на рынок торговых площадей, и снижение покупательской способности, зарплат иркутян, – рассказала Татьяна Галущенко. – Что касается офисной недвижимости, то пока она держится на плаву, однако, по своему опыту могу сказать: если арендные ставки на офисы начали падать, то и стоимость предложения офисной недвижимости обязательно начнет снижаться».

По словам Юрия Винникова, коммерческая недвижимость становится все менее привлекальной для инвестирования.

«Многие вклады дают больший доход, чем вложения в недвижимость, – подчеркнул он. – Это, конечно, накладывает отпечаток на развитие рынка. Многие проекты, которые планировали реализовывать, сейчас заморожены. Инвесторы не видят смысла вкладываться в недвижимость в условиях снижения доходности и в отсутствии потенциальных арендаторов».

По мнению аналитика, «дна» рынок еще не достиг: «Я являюсь приверженцем теории Геннадия Стерника и считаю, что рынок недвижимости очень зависит от стоимости нефти: растет нефть – растет, с опозданием в несколько месяцев, и ставка аренды. Если сейчас мы закрепились на уровне в 50 долларов за баррель, то это не дает предпосылок для какого-то дальнейшего роста».

Арендаторы к повышению ставок аренды тоже пока не готовы, особенно те, кто в своей работе зависит от курса валют. «Мы покупаем продукцию в долларах. Естественно, резко поднимать цены для конечного потребителя вслед за ростом курса мы не можем. Наша прибыльность сокращается, рентабельность магазинов снижается, в некоторых случаях – до минусовых значений, – поделился Иван Распутин, окружной директор ООО ‘ДНС'. – Конечно, нам хочется, чтобы арендодатели шли нам навстречу. Мы прекрасно понимаем, что они хотят зарабатывать, но и мы – тоже».

REALTY.IRK.RU