Чек лист для арендатора. Часть 2

14 апреля 2017

Вячеслав Пятых, заместитель генерального директора ООО «Новация» по правовому обеспечению, продолжает делиться советами с арендаторами коммерческих площадей. На что, по мнению эксперта, стоит обратить внимание при составлении договора аренды и при эксплуатации помещения?

1. Разграничьте полномочия по капитальному и текущему ремонту

Если в договоре аренды не прописано или расплывчато прописано, как и за чей счет будет проводиться установка дверей, ремонт сетей или самого объекта недвижимости, готовьтесь к конфликтам и спорам.

Пример из практики: по договору, арендодатель взял на себя обязательство по производству ремонтных работ и установке двери. Но каких именно – ни в договоре, ни в дополнительном соглашении прописано не было. В результате – отклонение от технических требований арендатора и конфликт интересов сторон.

Чтобы не возникало подобных ситуаций, договоритесь обо всем «на берегу», пропишите все нюансы по ремонту в договоре аренды. Всегда и во всем предусматривайте документальное подтверждение и обязательно письменное согласие арендодателя. Это поможет вам в будущем.

2. Отразите все недостатки помещения в акте приема-передачи

В большинстве случаев процесс передачи и приема объекта недвижимости происходит быстро, и стороны не придают этому большого значения: подписали договор аренды, тут же подписали акт приема-передачи – и готово.

Не спешите и не ленитесь. Пригласите специалиста по эксплуатации объектов, инженера и внимательно осмотрите объект недвижимости. Составьте подробное описание: комплектацию и оборудование, технические характеристики, показания приборов учета. Зафиксируйте на бумаге все недостатки: трещины на стенах, сколотую плитку и т.п. Хорошей практикой считается видео и фотофиксация состояния оборудования и объекта недвижимости.

Чем подробнее вы отразите состояние, комплектацию и недостатки объекта недвижимости в акте приема-передачи, тем проще вам будет осуществлять возврат при окончании срока договора аренды.

3. Страхуйте объект недвижимости от пожаров и других случайных рисков

Арендатор по договору обязуется обеспечить сохранность помещения, в том числе инженерных сетей, отопления, энергоснабжения.

Страховать имущество надо. Если вы не сделаете этого, то в случае пожара или других негативных событий, будете полностью нести все риски. Хорошо, если у вас несколько бизнесов. А если один? В случае возгорания, например, вам придется возмещать не только свои убытки, но и убытки арендодателю. Страховка не потребует огромных средств, но обезопасит вас, позволит вести свою деятельность спокойно. Главное – выбрать надежную страховую компанию и максимально детально прописать все возможные риски.

У страховки есть еще один плюс: страховая компания дает оценку объекту, составляет подробное его описание. Это может пригодиться не только в случае ЧП, но и в момент возврата объекта недвижимости – наряду с подробным описанием в акте приема-передачи.

4. Не забывайте: многое требует согласия не только арендодателя

Надо понимать, что внешнее оформление объекта недвижимости: баннеры, крылечки, входные группы, вывески – требует документального оформления. Все это необходимо согласовывать, причем не только с арендодателем, но и с государственными органами.

Арендодатель может разрешить прорубить окно во всю стену, но без согласия Стройнадзора это будет серьезным нарушением. Любое изменение обязательно необходимо согласовывать с контролирующими органами.

Совет прост – ведите переговоры в обоих направлениях параллельно.

5. Обращайтесь к профессионалам

Работа по сопровождению переговоров с арендодателем не стоит много денег, однако эти инвестиции сегодня смогут уберечь вас от убытков в будущем.

Но даже если вы решили, что справитесь с переговорами самостоятельно, не поленитесь подготовиться, составить план. Перечислите все вопросы и «проблемные зоны», чтобы во время общения с арендодателем ничего не упустить.

При составлении такого списка проконсультируйтесь с профессионалами. Наши специалисты ведут приемы как в оффлайн, так и в онлайн-режиме и в удобное для вас время могут дать подробные консультации и разработать план.

Смотрите также: Чек-лист для арендатора. Часть 1