Ставки банковских депозитов давно уже не радуют инвесторов. Кто-то ищет альтернативу на фондовом рынке, а кто-то отправляется на более знакомый и понятный рынок недвижимости. Но и здесь – эпоха перемен. Времена, когда можно было купить коммерческую недвижимость или десяток квартир, сдать их в аренду и успокоиться, – прошли. Как говорит генеральный директор ООО «Мастерская архитектуры и дизайна ФОКС» Дмитрий Фальковский, инвестиции в «квадратные метры» сегодня требуют другого – профессионального, комплексного, девелоперского – подхода. О нем, а также о реализованных проектах компании он рассказал Газете Дело.
Дизайн для всех
Основатели иркутской компании MAD FOX хорошо известны на рынке архитектуры и дизайна. Жилые, коммерческие, общественные – на счету главного дизайнера и архитектора компании, профессионала с 20-летним стажем Натальи Коваль – сотни реализованных проектов в самых разных сегментах.
Дмитрий: В 2014 году мы открыли компанию, привлекли новых специалистов в штат. Это позволило расширить профиль работы, подходить к заказам более комплексно. Мы не ограничиваемся только дизайнерскими и архитектурными проектами. Наши специалисты могут решить также буквально любой вопрос, будь то электрика, вентиляция или кондиционирование, мы управляем процессом строительства объекта, строим финансовые модели, при необходимости координируем работу других смежников и многое другое.
Комплексный подход позволил выйти на более сложные и масштабные задачи. Сегодня команда MAD FOX выполняет до ста архитектурных, пространственно-планировочных и интерьерных проектов в год – в области жилых, коммерческих и общественных объектов недвижимости. Например, MAD FOX разработал эскизный дизайн 50 магазинов в МФЦ «Новый». Интерьер в новом центре «Мой бизнес» в Иркутске также будет выполнен по проекту компании.
Дмитрий: В последнее время мы отошли от тиражирования к более масштабным, индивидуальным проектам. Архитектура и дизайн – наша профессиональная область, которую мы очень хорошо знаем – и в жилом секторе, и в коммерческом. В копилке компании немало жилых, торговых и офисных объектов. Сегодня мы развиваем еще одно направление – общественные пространства, комплексное освоение территории.
Инвестиции в «квадратные метры»
Время подталкивает компанию к новым переменам. В последние годы на рынок недвижимости – в поисках альтернативы банковским депозитам – приходит все больше вчерашних вкладчиков, желающих «припарковать» свои свободные средства. Несмотря на рост популярности фондового рынка, многие по-прежнему предпочитают открытию индивидуальных инвестиционных счетов более понятные, консервативные «квадратные метры». Однако, несмотря на кажущуюся простоту вложений в недвижимость, сегодня в таких инвестициях немало «подводных камней».
Дмитрий: Многие рассуждают так: куплю несколько квартир или офисных помещений и буду сдавать. Да, может быть, но вопрос капитализации объекта уже не стоит, потому что если, например, квартиры куплены на вторичном рынке, то совсем не факт, что цена на них пойдет вверх. Покупательская способность населения упала.
Инвестиции на первичном рынке тоже претерпевают изменения. Раньше существовал круг инвесторов, которые покупали квартиры «на котловане», продавали готовые – и зарабатывали. С новой системой эскроу-счетов эта тема «перекрывается»: у застройщиков, которые получают проектное финансирование в банке, больше нет острой потребности продавать квартиры на этапе котлована.
Помочь инвестору
Что же делать тому, кто все-таки хотел бы инвестировать в недвижимость, причем инвестировать с выгодой? Стать девелопером: купить участок, построить здание и либо сдавать его в аренду, либо продать. Звучит просто, сделать – совсем не так легко, как кажется. И далеко не каждый инвестор готов так глубоко погружаться в тему, вести проект «от и до», анализировать рынок, продумывать концепцию, управлять объектом. Нужна помощь профессионала, хорошо знакомого с архитектурой, дизайном, финансовым планированием, маркетингом, анализом рынка, брокериджем… Такую возможность сегодня дает своим клиентам MAD FOX.
Дмитрий: Наша деятельность сегодня – уже не просто архитектура и интерьер. Конечно, мы можем проконсультировать инвестора на всех этапах, потому что обладаем всеми необходимыми знаниями. Но мы идем дальше – мы делаем. Реализуем проект и тем самым помогаем инвестору увеличить капитал и застраховать его в консервативной области – недвижимости. Профессионализм здесь крайне важен: иначе можно построить морально устаревший объект, который не принесет инвестору ничего, кроме проблем. Перестраивать часто дороже, чем строить.
От одного объекта – до квартала
Не перестраивать, однако, тоже нельзя. И многие собственники уже действующих объектов недвижимости, построенных в 2000-х годах и устаревших как морально, так и физически, приходят сегодня к необходимости реновации, редевелопменту объектов и даже целой территории.
Дмитрий: Прежде распространенная картина мыслей «Я купил недвижимость, и она может всю мою жизнь меня кормить» больше не работает. Недвижимость – точно такой же материальный объект, который имеет износ и через определенное время выйдет из оборота. Причем помимо физического износа есть и моральный: «ремонта» со временем требует не только здание, но и сама концепция объекта, его финансовая модель.
С такой ситуацией компания MAD FOX столкнулась в Усолье, работая над реновацией ЦУМа – Центрального Усольского Магазина. Торговый центр общей площадью 7 000 кв. м, построенный в «нулевых» подошел к тому моменту, что доходы, которые еще генерировались объектом, и расходы по его содержанию сходились к нулю.
Дмитрий: Владельцы ЦУМа вовремя решились на реновацию. В 2016-2017 годах мы зашли на объект. Провели анализ, разработали концепцию, пул арендаторов, технологию планировочных решений, дизайн интерьера, обновили инженерию, провели переговоры с арендаторами, создали управляющую компанию и прописали требования к ней. На момент сдачи объект был заполнен на 82%. На праздничное открытие пришло, по оценкам счетчиков, порядка 15 тысяч человек. Для Усолья, в котором проживает почти 70 тысяч человек, показатель очень хороший. Главный же результат в том, что после реконструкции ТЦ начал снова генерировать доход. Сроки окупаемости – от 2,5 лет до трех. О таком, конечно, мечтают многие. Но не каждый задумывается об «изнанке» проекта, обо всех тех проблемах, которые возникают в процессе.
На сегодняшний день компания MAD FOX закончила все проектные работы, прошла все государственные экспертизы и начала строительство торгово-развлекательного квартала в г. Усолье-Сибирское. Проект предусматривает строительство четырех новых зданий, одного ФОКа, реновацию одного существующего торгового центра для создания общественного пространства общей площадью 21 000 кв. м. зданий.
Дмитрий: Объект должен видоизмениться для удержания идеи, концепции и денежного потока. Масса нюансов, которые должны дать эффект – деньги для инвесторов. Создать модель, запустить, раскачать ее, чтобы она начала генерировать доход – в этом наша задача.
В этом случае наша идея в том, чтобы создать аналог «130 квартала» в Усолье, только в современной архитектуре: общепит, торговля. Существующие объекты вовлечем в оборот, построим новые – объединим все через общественное пространство, через бульварную, пешеходную тему. Мы спроектировали четыре здания, реконструкцию пятого. Всего будет строиться порядка 6 тыс. кв.м, это 250 млн рублей инвестиций.
Не только «квадраты»
Кредо компании MAD FOX – хорошо разбираться во всех этапах проекта, досконально знать все процессы изнутри. Так же скрупулезно компания подходит и к освоению новой для себя сферы – архитектуры и дизайна общественных пространств, комплексного освоения территории.
Дмитрий: Область комплексного освоения территории тесно связана с объектами инвестиций наших заказчиков. Если мы рассматриваем только один объект и оцениваем его возможности, но при этом не понимаем градостроительную картину, не знаем, как и какие потоки будут к нему подходить, мы очень большой пласт информации просто не учтем.
Поэтому мы занялись комплексным освоением территории – решили выполнить проект в Черемхово (благоустройство городского озера общей площадью 8,5 га). Наш проект выиграл конкурс Минстроя РФ «Создание комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях» на выделение средств из федерального бюджета. Мы выполнили все проектные решения и прошли государственную экспертизу достоверности сметной стоимости объекта благоустройства. Для нас это отличная возможность понять, как создается и работает общественное пространство, реализовать свои идеи, отточить навыки, и в дальнейшем применять эти знания в проектах наших заказчиков-инвесторов.
Ценность объекта – не только в квадратных метрах, которые вы имеете. Есть еще нематериальная ценность, которая складывается из огромного перечня косвенных вещей, которые надо сделать. Создавая объект, мы создаем инфраструктуру, создаем эмоции.
Новые вызовы
Каждый новый проект для MAD FOX – это новые вызовы, новый опыт. До 2017 года заказчиками являлись только частные лица и компании. С начала 2018 года компания стала активно работать и с государственным заказчиком. Понимание механизмов различных источников финансирования, возникающих в процессе работы барьеров – также важно для MAD FOX.
Дмитрий: Наша сфера требует знаний, которые можно почерпнуть только в конкретной деятельности. Поэтому мы активно участвуем в разных проектах, многие из которых позволяют нам подняться на ступеньку выше, дать новые объемы знаний.
В компании сегодня работают специалисты разного профиля - от архитекторов, дизайнеров и градостроителей до технических инженеров, аналитиков и финансистов. Мы наработали опыт в разных областях – и теперь можем достоверно сказать: мы знаем, как это работает, мы знаем на практике, какие подводные камни ждут людей, инвестирующих деньги в недвижимость или в социум, связанный с недвижимостью. Мы досконально это проверили: на затратах, на рисках, на подрядчиках – на всех этапах. И можем с уверенностью сказать: наша компания – надежный проводник для инвестиций в недвижимость.
SIA.RU: Главное
