Компания «ПОЛИ-ФЛООР Иркутск» уже не первый год занимается реновацией крупных гостиничных объектов на Байкале, помогая владельцам не только вдохнуть новую жизнь в старые отели, но и создать качественно иной туристический продукт. Как обновление меняет экономику проектов? Почему собственникам не стоит бояться реновации? Что дешевле и быстрее – построить новую гостиницу или кардинально изменить ту, что уже есть и работает? Об этом Газете Дело рассказал технический директор ООО «ПОЛИ-ФЛООР Иркутск» Игорь Любославский.

Решение непростое, но неизбежное

Тема туризма для нашего региона в последние годы стала особенно актуальной: турпоток на Байкал растёт, и турист ждет качественного предложения, хорошего сервиса. Многие гостиницы на Байкале устарели не только морально, но и физически. Пора обновляться! Мы знаем, что ваша компания занималась реконструкцией двух объектов.

– Все верно. Мы проводили реновацию парк-отеля «Бурдугуз», а сейчас работаем над отелем «Байкал» в Листвянке. Степень реконструкции этих объектов разная.

В «Бурдугузе» мы работали в основном над общественными зонами и номерным фондом, не затрагивая главные инженерные узлы, такие как теплоузел, ВРУ, вводы канализации и вводы в здание.

В гостинице «Байкал» мы ведем полное обновление с выведением объекта на более современный уровень. Изменения затронут все системы в полном объеме – все внутренние сети, включая отопление, вентиляцию, электрические сети, водоснабжение и канализацию, а также структурированные кабельные сети. Все эти системы будут заменены и выведены на новый уровень в соответствии с современными требованиями.

Собственники крупных объектов с трудом решаются на реновацию. Причина в больших инвестициях? Или есть боязнь каких-то технических трудностей?

– Я думаю, затруднение у заказчика возникает по обеим причинам – и деньги, и страх ввязаться в большую сложную стройку.

Не знают, в какую сумму это выльется в итоге?

– Дело не только в деньгах. Многие не знают, как в принципе подойти к реновации, с чего начать. Обычно все сталкиваются с ремонтом на бытовом уровне: перекрасить квартиру, переклеить обои, поменять сантехнику, а здесь гораздо более глобальные изменения. Заказчик долго ходит вокруг да около, не может решиться на этот ремонт. Грамотные подрядчики в какой-то мере влияют на то, чтобы принять решение о реновации. Как, например, было на объекте, который мы сейчас реновируем в Листвянке.

Вы смогли снять какие-то вопросы и сомнения?

– При первой же встрече мы обсуждаем вопросы, которые волнуют нас и заказчика. Какой степени сложности ремонт? С чего лучше начать? Какой цели они хотят достичь? Мы отвечаем на все вопросы, предлагаем план действий, графики, обозначаем суммы. Уже в процессе этих обсуждений собственник объекта может почувствовать уровень компетентности подрядчика. Когда заказчику раскладывают «по полочкам» весь план действий, ему становится проще принять этот процесс, решиться на него.

Когда мы приехали в отель «Байкал», увидели, что многие отделочные материалы на объекте подошли к своим эксплуатационным пределам. Реновация должна была наступить рано или поздно.

Реновация отеля "Байкал" в Листвянке

Подстегнул турпоток, который направляется в Листвянку?

– Да. Турпоток увеличивается, но мы не можем с ним совладать: нам некуда отвезти туриста, сервис не развит. Наши услуги – это не просто ремонт. Мы видим и другую, возможно, философскую цель – дать возможность нашим землякам реализоваться в сфере туристического бизнеса.

Не нужно экономить на сетях

Вы беседуете, раскладываете процесс ремонта на этапы, предварительно делаете оценку, проводите встречи. Все это делается бесплатно для заказчика?

– В нашей компании такие услуги бесплатные. На самом деле, чтобы начать масштабную работу, нам самим нужная информация – во-первых, об объекте, а во-вторых, о заказчике. На таких предварительных встречах мы с заказчиками должны найти определенный контакт. Чтобы достичь хорошего результата, нужно взаимодействие команды. Не может быть такого, чтобы каждый играл сам за себя.

Вы сказали, что можете помочь заказчику определиться. Разве не он определяет ТЗ?

– В отеле «Байкал», например, дизайн и бизнес-цели были выбраны владельцем. Но мы можем посоветовать разные технические или архитектурные решения, которые упростят работу персоналу, сделают сам объект более привлекательным.

Проект отеля "Байкал" в Листвянке

Обыватель всегда видит внешнюю оболочку, но та часть, что внутри и не видна глазу, часто важнее. На чем нельзя экономить при глобальной реновации? С чего стоит начать?

– Как говорят, нельзя построить хорошее здоровье на больном позвоночнике. Первое, что нужно при реновации – произвести обследование объекта и найти все места, которые в свое время дали какую-то слабину. Мы смотрим фундаменты, стены, штукатурки – всё, что может быть деформировано. Второе – это сети. И отопление, и вода, и канализация, и вентиляция, системы пожаротушения и оповещения, надежные электрические сети и, конечно, слаботочные и беспроводные  системы, обеспечивающие доступ в интернет и дающие современные технические возможности. Это, пожалуй, самое важное, что есть при реновации в таких зданиях. Потому что от этого зависит комфорт и сервис.

Когда турист заселяется в гостиницу, он оценивает красивый дизайн, ему нравятся мягкие кровати, но он совершенно не замечает работу инженерных систем. Мы же не думаем о том, что дышим. Так и в здании: мы не замечаем систем, пока они работают комфортно, как часовой механизм.

Собственники используют «умные» решения, заглядывают в будущее? Или всё по минимуму, только то, что должно быть?

– Они подходят к тратам разумно. В какой-то части экономят, но не сильно, понимая важность технических решений, которые будут обеспечивать нормальную работу объекта в будущем. Электрические и слаботочные сети закладываются сразу впрок, с расчетом на будущее, на тот случай, если будет повышение нагрузки или придется подключить какие-то новые технологии. Например, при подключении цифрового телевидения кроме закупки телевизоров ничего не потребуется, все остальное будет готово.

Проект отеля "Байкал" в Листвянке

Окна в пол и технические ноу-хау

В последнее время, чтобы показать красоту природы за окном, часто используют сплошное остекление, хотя раньше такие решения применяли с некоторой опаской. Чего боялись?

– В отеле «Байкал» используется закаленное стекло в стеклопакетах. Оно более термоустойчивое при резких перепадах. У нас Байкал, а значит, если солнечная сторона – сильно нагревается, вечером сильно охлаждается. При постоянных перепадах температур возможно возникновение трещин, если стекло незакаленное. На закаленном стекле такого не бывает.

Важна, конечно, и толщина стекла. Внутри пакета раньше использовали просто вакуум, сейчас – инертные газы, которые имеют плохую теплопроводность и не пропускают тепло и холод внутрь помещения.

Технологии идут вперед. В последнее время масштабное остекление используется все чаще. Оно себя оправдывает: дорого, но окупается и смотрится шикарно.

Расскажите, какие технические ноу-хау используете на стройке?

– Сейчас активно применяем наши установки для смешивания и подачи цементно-песчаных смесей. У нас есть технический агрегат, который замешивает и выдает полусухую смесь. Так мы отходим от сырых процессов, контролируя процесс укладки.

Почему это важно?

– Во-первых, ускоряется процесс укладки, это экономия  времени. Во-вторых, качество легко контролируется.

Что еще применяете?

– У нас есть автоматы, которые наносят гипсовые штукатурки на поверхность. Они не только облегчают труд работника, но и более качественно замешивают материал. Он загружается вручную, в сухом виде, а машина перемешивает его и выдает готовую смесь нужной влажности и консистенции. Ее мы можем подать практически на любой этаж – это значительно ускоряет процесс. Подобная машина есть у нас и для цементных смесей.

Наши аппараты позволяют вести технологический процесс с высокой точностью.

Растворы будут везде одни и те же, одинаково будут себя вести в работе. Так мы уходим от трещин, от нежелательных отслоений материала, как это зачастую происходит при ручном замешивании.

Насколько эти технологии ускоряют процесс?

– В несколько раз. И экономия материалов тоже существенная – ведь «работу над ошибками» делать не нужно. Стяжку полусухую мы делаем такую гладкую, что можем уйти от финишных наливных смесей – прямо на стяжку укладываем ковролин, линолеум, можем покрасить.

Путешествие с приключениями

Вы реновировали «Бурдугуз», сейчас занимаетесь реконструкцией отеля «Байкал». Ваша компания работает только с крупными объектами?

– Нет, почему. У нас встречаются объекты совершенно разного масштаба – от частных квартир до таких крупных объектов, как эти. Но мы уверены, что будут объекты и больше.

А строительством вы занимаетесь?

– Да, стройка входит в наши планы. Но сейчас мы больше сосредоточены на реновации, реконструкции объектов, ремонтах любой сложности. Это очень интересный процесс. Реновация – это ведь всегда небольшой сюрприз.

В смысле?

– Это такое путешествие с приключениями, которые возникают. Никто ведь не может просчитать на 100%, что встретится на пути, какие возникнут сложности. Здания построены в середине прошлого века. Что они скрывают, какие тайны?

Благодаря слаженной команде, благодаря инженерам, которые у нас работают, мы достаточно быстро находим технические решения для таких «сюрпризов».

Не бросаете заказчика?

– К сожалению, на рынке такая практика существует: когда возникает непредвиденная сложность, некоторые подрядчики оставляют заказчика один на один с этой проблемой: как хочешь, так и принимай решение. Мы, наоборот, предлагаем выходы из ситуации, иногда сразу несколько решений, причем порой эти решения даже не в нашу пользу. Но мы идем на это, потому что конечная цель одна – сделать качественный продукт.

Строить новое – дороже

Вы занимаетесь реконструкцией двух объектов вблизи Байкала, но ведь и в самом Иркутске тоже немало старых гостиниц.

– На самом деле, сейчас процесс реновации только начинается. Пока реновацию разной степени прошли 5-6 туристических объектов. Многие увидели, что такое обновление может привести к увеличению доходности бизнеса в несколько раз, изменению качества сервиса. Мы надеемся, что и другие компании поймут, что реновация – это выгодно. Строить новые сооружения дороже.

Намного?

– В 2-3 раза. К тому же по срокам это намного дольше, полтора-два года, а то и больше. Необходимо получить разрешение на строительство, много сопутствующей документации, а учитывая, что со стройкой на Байкале вообще сложности, в каких-то случаях реновация – это единственно возможный путь.

Реновация может быть глобальной, может – чуть менее. Многие компании готовы начать реновацию с ремонта, но даже так, за несколько месяцев работы, можно дать своим отелям новую жизнь.

ООО «ПОЛИ-ФЛООР Иркутск»
тел. 8 (3952) 72-62-72
Иркутск, Семена Лагоды, 4/6, офис 412
www.pf-38.ru

Иван Рудых, Газета Дело