Легализация самовольного строительства – одна из самых частых причин, по которой граждане обращаются к строительным экспертам. Разобраться в том, что считается «самостроем», и как его можно узаконить, помогает Елена Димова, директор по связям с общественностью ООО «Стройцентр-Иркутск». У этой компании накоплен большой опыт в сфере строительно-технической экспертизы.

Елена, бытует мнение, что самострой – это всё, что возведено без разрешения на строительство: пристройки дополнительных помещений, ангары, дачные домики, надстроенные этажи. Насколько это соответствует истине?

– По определению Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка – это возведённый на земельном участке объект капитального строительства (или внесение в объект существенных изменений) с нарушениями градостроительных норм и технических регламентов, отсутствием прав на участок, отсутствием разрешительной документации.

«Расшифруйте», пожалуйста, это определение.

– Самовольная постройка – это объект, который соответствует хотя бы одному из этих признаков:

1. Земельный участок не был предоставлен для строительства. Он не принадлежит лицу, которое возвело постройку, ни по праву собственности, ни на основании договора. Или участок передан в аренду или в бессрочное пользование без права возводить постройки. Или, по нашему опыту, если возведение объекта противоречит целевому назначению земель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), или не соответствует видам разрешенного использования, установленным правилами землепользования и застройки.

2. Постройка возведена без разрешения на строительство. Строительные работы можно проводить только после его получения.

3. Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил.

Какие решения могут быть приняты в этих случаях?

– Относительно самовольного строительства в судебном процессе существуют две ситуации: истцу необходимо легализовать возведенный самострой; или истцу необходимо его снести. Остановлюсь только на первой ситуации – легализации.

Что должны сделать строительные эксперты, чтобы помочь собственнику узаконить объект?

– Наша работа над судебно-технической экспертизой самовольного строительства состоит из нескольких этапов.

Сначала мы определяем, является ли здание или сооружение капитальным или некапитальным (признаки зафиксированы в статье 1 ГК РФ). Кстати, это может быть одной из самостоятельных причин обращения за строительно-технической экспертизой.

Далее, если мы определили, что постройка является капитальной, и для её возведения или реконструкции обязательно должно быть разрешение, нам надо определить, относится ли постройка к самовольному строительству по приведенным выше признакам.

В случае, если мы констатировали именно случай самовольного строительства, мы формулируем с заказчиком вопросы для эксперта, который будет работать над заключением.

При наличии каких нарушений должна проводиться экспертиза?

– Список основных «показаний» к проведению экспертизы таков:

- Нарушены нормы безопасности (суд не признает право собственности на потенциально опасный объект, и в этом случае мы выясняем, соответствует ли он градостроительным нормам, техусловиям, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, строительным нормам и правилам, не угрожает ли жизни и здоровью граждан).

- Проводилась перепланировка, реконструкция здания (задача эксперта – выяснить, изменились ли площадь, этажность, объемы застройки по сравнению с документами БТИ; изменилось ли назначение объекта; возможно ли привести его в первоначальный вид; соответствует ли сегодняшнее здание градостроительным и строительным нормам и правилам).

- Отсутствие разрешения на строительство (проверяем соответствие предоставленной документации существующим нормам, сводам правил и национальным стандартам).

- Отсутствие прав на земельный участок (описываем технико-экономические показатели объекта и его расположение в границах участка).

- Не соблюдено назначение объекта (целевое использование земли должно соответствовать правилам землепользования и застройки. Например, легализовать дом, находящийся в зоне охраны объектов культурного наследия, не получится).

- Определение признаков объекта капитального / не капитального строительства (задача эксперта – определить тип фундамента и прочность связи здания с землей; возможность его демонтажа и переноса, соответствие градостроительным, строительным, противопожарным и другим нормам).

Как строится ваша работа с теми, кто обращается за помощью в «Стройцентр-Иркутск»?

– Мы составляем программу обследования, согласовываем её с заказчиком и приступаем к исполнению работ. Отмечу, что после выдачи заключения мы продолжаем коммуницировать с клиентом, потому что нам очень важна обратная связь, общее понимание ситуации, в которой оказался человек.

Если подвести короткий итог, в каком случае можно легализовать постройку?

– Это можно сделать только в судебном порядке, а для этого нужно доказать, что на земельный участок есть все права; что градостроительные и строительные нормы не нарушены и объект не угрожает жизни и здоровью людей. Также нужно доказать, что собственник уже предпринимал попытки получить разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию, но получил официальный отказ.

Николай Самойлов