Многие девелоперы и риэлтеры заявляют о том, что рынок недвижимости, в том числе коммерческой, полностью восстановился. Корреспондент Газеты Дело попросил подтвердить это мнение конкретными примерами: какие именно объекты в городе можно считать наиболее доходными и почему? Иркутские специалисты приводят детальные расчеты – текущая стоимость объектов, вероятная ставка аренды и их потенциальная стоимость при продаже через несколько лет.

Григорий Устинов, специалист по рынку коммерческой недвижимости АН «Слобода»:

– За последний год кардинальных изменений по доходности рынок коммерческой недвижимости не показал. И неудивительно: разумный собственник не будет «давить» на хорошего арендатора, еще не оправившегося после рецессии 09-10гг. Хорошие арендаторы до сих пор «на дороге не валяются». Поэтому арендодатели ставки повышают очень взвешенно.

Самым доходным сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается стрит-ритейл. Наиболее дорогие (как по ставкам аренды, так и по ценам продажи) объекты являются и наиболее доходными. Центральные улицы Иркутска по-прежнему «золотые». Причем площади на первой линии могут сдаваться за 2,5 тыс руб/кв.м, а буквально в 200 метрах – бывает, не сдашь и за 1 тыс руб/кв.м. Приоритеты не меняются и не поменяются, пока не появится (стихийно ли, организованно ли) другое место притяжения – торговое место, сопоставимое с нынешним по уровню пешеходного трафика.

В качестве конкретного примера доходности коммерческой недвижимости возьмем торговое помещение площадью 150-200 кв.м, расположенное по улице Дзержинского (на отрезке между улицами Литвинова и Володарского). Купить его можно по цене 200 тыс руб/кв.м или чуть дороже. Покупка обойдется минимум в 30 млн руб. Сдать такой объект можно легко по ставке 2,5 тыс руб/кв.м  в месяц. Таким образом, получается, что первоначальные траты «отобьются» уже через 7 лет. Достаточно быстро. Возможно, покупка все-таки обойдется дороже. Дело в том, что средний срок окупаемости вложений в покупку торговых площадей сейчас достигает 8-10 лет. Вложения в строительство, возможно, окупятся быстрее, но нужно помнить слова классика: «Покупайте землю. Этот товар больше не производят». Так вот в удачных местах Иркутска свободной земли очень мало. Но при желании найти еще можно. Например, у нас сейчас на продажу выставлен участок, выходящий на магистральную улицу Советская в престижном районе остановки «Типография». Редкий экземпляр.

Не менее интересный объект – отдельно стоящее здание под магазин в районе остановки «Волжская». Основные преимущества объекта – он уже полностью приспособлен под многопрофильный магазин, а в округе (в пределах одной остановки) живет его потенциальная аудитория, которая со временем станет только больше, поскольку район (вниз к Ангаре) активно застраивается.

В целом хочу сказать, что потенциальных рантье такие сроки – 8-10 лет – не пугают. Вложения, конечно, могут понадобиться крупные, зато это постоянный стабильный доход. Должны произойти какие-то суперсерьезные потрясения, чтоб такие объекты перестали «кормить» своего владельца. Недавний кризис это доказал: дешевело все (и аренда, и продажа), кроме таких вот ликвидных помещений. Это своего рода проверка на прочность, ведь на хорошем подъеме любые объекты востребованы, а вот в период экономического спада…

Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»:

– Мы располагаем данными по динамике изменения цен предложения офисной недвижимости с 2008 года. Так вот, по нашим расчетам, доходность (окупаемость вложений за счет арендных поступлений) офисной недвижимости за последние 5 лет в среднем составляет 10% годовых, что предполагает срок возврата инвестиций в объект недвижимости в течение 10 лет. Кстати, в этом году наблюдается небольшой рост доходности с приближением к 11% годовых. Определяющим при этом является потенциал объекта, который зависит от его месторасположения и перспектив развития территории.

Но наиболее доходным видом недвижимости следует все же считать торговую. В этом случае инвестор/собственник в среднем может получить не менее 12% годовых дохода. Офисная недвижимость – на втором месте. При этом на рост стоимости активов деловой недвижимости влияют не только макроэкономические факторы, но и перспективность окружающей территории. Так, по нашим прогнозам, уровень доходности, как минимум, не будет снижаться в объектах, имеющих удачное для ведения бизнеса месторасположение (транспортную доступность, развитую инфраструктуру) и обладающих всеми характеристиками современного офисного здания (новая постройка либо реконструированное здание, техническое оснащение, обеспеченность парковочными местами).

А вот жилая недвижимость перестала быть высокодоходным инвестиционным инструментом. Сейчас срок окупаемости таких объектов составляет ориентировочно 10-12 лет. Вообще, в сегодняшних условиях говорить о вложениях в недвижимость, как о высокодоходном инвестиционном инструменте, не приходится – это скорее средство сохранения капитала, достаточно надежное и более уместное в рамках консервативных стратегий инвестирования. 

Опрос подготовила Светлана Пишикина, Газета Дело