Есть ли в Иркутске элитные квартиры? Что сегодня считается элитным жильем? Сколько готовы платить иркутяне за повышенный комфорт и какие требования выдвигают к застройщикам? Газета Дело разбирается в тонкостях элитной недвижимости вместе с экспертами. 

«Элитная» эволюция

«Элитные квартиры в центре города», «Жилье повышенной комфортности для вас» – сегодня в Иркутске такими предложениями никого не удивишь. Поразительно, но еще несколько лет назад такого понятия как «элитное жилье» на иркутском рынке недвижимости не было. Как, впрочем, и дифференциации предложения (бизнес-класс, эконом-класс и т.д.) в принципе.

Понятие «элитности», по словам декана факультета Организации рынка БГУЭП, кандидата экономических наук Бориса Бедина, эволюционировало с годами: «Если в начале-середине 1990-х годов в качестве элитной воспринималась практически любая достаточно большая квартира, расположенная в центральной части города, с пресловутым ‘евроремонтом’, то в конце 1990-х – начале 2000-х в качестве элитных стали воспринимать квартиры в немногочисленных тогда новостройках. В настоящее же время для того, чтобы потенциальные покупатели сочли жилье элитным, оно должно отвечать достаточно большому набору требований».

В целом, опрошенные нами эксперты сошлись во мнениях, перечисляя характеристики, которыми должно обладать жилье элит-класса. «Прежде всего, – говорит Дмитрий Щербаков, директор агентства недвижимости ‘Слобода’, – это безопасность, качество строительства, благоустройство территории, наличие инфраструктуры, охраны».

Важным параметром, убежден Алексей Волков, заместитель генерального директора по развитию ОАО «Сибавиастрой», является местоположение квартиры: «Если ты живешь в культурном центре города, то и образ жизни у тебя складывается соответствующий».

«Жилье повышенной комфортности не должно быть сжато городской средой, – говорит Евгений Савченко, начальник МУП ‘Управление капитального строительства г. Иркутска’. – И должно иметь прекрасный воодушевляющий вид на какие-либо значимые объекты – церкви, набережные, водоемы или лесные массивы».

«Элитная недвижимость – это не только дом, это целый комплекс услуг, который включает в себя все необходимое для жизни. Приехал домой – и тебе не надо больше никуда от своего дома далеко ходить, все в шаговой доступности», – поясняют специалисты АН «Тысячелетие».

Отсекающие параметры

Стоит отметить, что до последнего времени четкой классификации рынка жилой недвижимости в России не существовало. Поэтому каждый мог вкладывать в понятие «элитного жилья» то, что считал нужным.

Национальный совет Российской Гильдии риэлторов (РГР) попытался навести в этом вопросе порядок и в декабре 2012 года утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек, в которой описывается жилье разных классов качества: массовое жилье (эконом-класс и класс комфорт) и престижное жилье / жилье повышенного качества (бизнес-класс и элитный класс). Этот документ, конечно, нельзя назвать истиной в последней инстанции для всех участников рынка недвижимости, но, тем не менее, он имеет вес.

При классификации специалисты использовали ряд параметров: архитектура, планировка, внутренняя отделка квартир, площадь, инженерное обеспечение, придомовая территория двора и безопасность, внешнее окружение и другие. В методике прописаны критерии, позволяющие отнести конкретный проект к тому или иному типу жилья.

Такими критериями для жилья класса «элит» считаются, в частности (цитируем): «Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Обязательно наличие не менее двух санузлов во всех квартирах. Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом. Благоустроенная, конструктивно выделенная, огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по приглашениям владельцев квартир». Если квартира не соответствует хотя бы одному из признаков, ее ранг снижается – до бизнес-класса, который предусматривает и меньшую площадь, и меньшую эксклюзивность, и меньшую стоимость.

Спрос и предложение

Есть ли в Иркутске сегодня элитное жилье? На вторичном рынке такое предложение найти непросто.

Аналитик недвижимости Татьяна Галущенко считает, что элитное жилье в городе представлено точечными предложениями. «Под этим понятием, – поясняет эксперт, – я подразумеваю следующее: когда в доме, который по своим характеристикам скорее относится к бизнес- или комфорт-классу, некоторые квартиры – по площади, оснащенности и отделке – попадают в класс элитного жилья».

Однако сегмент элит – это не одна квартира, это комплекс. И новых, и строящихся домов и ЖК, претендующих на звание «элитных», в Иркутске немало: «Театральный квартал» (проект ОАО «Сибавиастрой»), «Статус» (проект СК «ГорСтрой»), таунхаусы «Жуковский» (проект МУП «УКС г. Иркутска»), «GermanHouse», «Morgan’s Six» и несколько других проектов. Однако если следовать методике классифицирования жилых новостроек, выясняется, что далеко не каждый потенциальный «элитный» проект может быть причислен к этому классу. Больше всего параметрам сегмента соответствуют «Театральный квартал» и ЖК «Статус». В первую очередь, эти проекты выигрывают благодаря расположению в центре города.

«Жилой комплекс ‘Статус’ находится в историческом культурном центре Иркутска – в самом начале любимой иркутянами и гостями  набережной, рядом со 130-м кварталом, здесь есть вся необходимая инфраструктура, – рассказывает Николай Кузаков, руководитель СК ‘ГорСтрой’. – Проект жилого комплекса авторский, что также является необходимым условием для элитного класса жилья. Проектом предусмотрены увеличенные площади квартир, просторные холлы, санузлы. Панорамные окна в квартирах позволяют наблюдать великолепные виды нашего города».

Спрос на жилье повышенной комфортности в Иркутске растет. «На данный момент подобный сегмент – это достаточно перспективное направление. Поэтому мы, будучи уверенными в своих силах, решили реализовать проект таунхаусов ‘Жуковский’», – отмечает Евгений Савченко.

«Люди начинают жить лучше, стремятся улучшить свои жилищные условия, – поясняет Дмитрий Щербаков. – И при этом нельзя сказать, что люди с большим достатком предпочитают исключительно загородное жилье».

«Загород – дело хорошее, – говорит Николай Кузаков, – но добираться оттуда сложно: пробки, заторы на всех трактах, в любом направлении. Для семей с детьми – тоже весьма проблематично иметь дом за городом. Очень  многие люди со средствами предпочитают иметь квартиру повышенного качества в городе».

«Одно может вполне дополнять другое, – считает Алексей Волков. – Наличие и хорошей квартиры в городе, и загородного жилья – для Иркутска, может, пока нестандартная практика, но мы к этому постепенно приходим».

Поэтому, если несколько лет назад застройщики не рисковали выходить на рынок с предложениями по квартирам в сегментах бизнес- и элит-класса, предпочитая работать с более ликвидными проектами в классе эконом, то сегодня такие объекты появляются все чаще – есть уверенность в окупаемости.

«В ‘Театральном квартале’ – объекте, который мы постарались сделать максимально отвечающим критериям премиум-класса, продано уже 80% квартир», – отмечает  Алексей Волков.

Трудности и перспективы

Итак, со спросом в сегменте жилья повышенной комфортности все в порядке. Иркутяне готовы платить за комфорт и престиж. Более того, готовы платить, по местным  меркам, много – квадратный метр стоит минимум 80 тысяч рублей.

Тем не менее, при строительстве подобного жилья у застройщиков могут возникнуть определенные трудности. «Выбрать площадку, получить разрешение на строительство очень сложно, – делится своим опытом Николай Кузаков. – В историческом центре города расположено много памятников деревянного зодчества, внешний вид которых зачастую не соответствует понятию ‘элитного’ окружения».

«Потенциальные покупатели обращают внимание не только на количество высотных домов, но и на однородность социальной среды района», – отмечает Евгений Савченко.

Возможно, со временем в Иркутске будут образовываться целые районы по уровню жизни: условно «элитные», условно «пролетарские». Но этот процесс, если и будет происходить в городе, растянется на десятилетия, считает Борис Бедин: «А в условиях ‘точечной’ застройки еще очень долго будет наблюдаться ситуация, когда ‘элитный’ жилой комплекс соседствует с пятиэтажкой, а она, в свою очередь с полуразвалившимся бараком». Можно ли считать такой ЖК элитным – вот в чем вопрос.

Тенденция на расслоение предложения на рынке недвижимости, по мнению Бориса Бедина, продолжится: «Не было бы потребности рынка, не было бы и такой дифференциации. Кто-то вынужден считать каждую копейку или хочет, чтобы было ‘дешево и сердито’, кто-то имеет средства и готов переплатить за комфорт».

Опрошенные Газетой Дело застройщики не исключают дальнейших проектов в сегменте жилья повышенной комфортности. «В 2014 году ‘Сибавиастрой’ закончит строительство ’Театрального квартала’, после чего мы примем решение о дальнейших планах в этом сегменте», – поясняет  Алексей Волков . «СК ‘ГорСтрой’ планирует в дальнейшем строить и другие объекты в этом сегменте, – говорит Николай Кузаков, –  надеюсь, ЖК ‘Статус’, наша первая ‘ласточка’, хорошо ‘споет’ на строительном рынке города Иркутска». «Не будем исключать возможности, что в будущем у МУП ‘Управление капитального строительства г. Иркутска’ появятся еще объекты, помимо таунхаусов ‘Жуковский’, в сегменте жилья повышенной комфортности», – заявляет Евгений Савченко.

Дмитрий Щербаков из «Слободы» считает, что в сегменте элитного жилья еще есть где развернуться: «Возможно, в Иркутске даже появятся ‘клубные дома’, которые отличаются более тщательным подбором жильцов – людей одинакового социального статуса, жизненной философии. Думаю, достаточное количество желающих жить в домах такого формата в Иркутске наберется».

Экономист Борис Бедин разделяет оптимизм застройщиков и риэлторов, считая, что у элитного жилья в Иркутске есть будущее: «Но не следует ожидать, что спрос на жилье повышенного качества станет массовым, поскольку понятия ‘элитности’ и ‘массовости’ несовместимы, – уточняет он. – Предложение, так же, как и раньше, будет представлено отдельными не слишком масштабными проектами, поскольку при  резком увеличении объемов предложения такое жилье просто перестанет восприниматься рынком в качестве ‘элитного’».