Иркутск переживает «бум» в строительстве торговой недвижимости нового формата: ежегодно в городе открываются торгово-развлекательные центры и комплексы. Интерес к иркутскому рынку со стороны федеральных и международных сетей растет. Но готов ли город к такой нагрузке? Хватает ли складов? Что мешает строить новые логистические центры? И какова доходность этого вида недвижимости? Своими мнениями с Газетой Дело поделились эксперты.

Игорь Смоленцев, Директор центра коммерческой недвижимости Федеральной Риелторской Компании ЭТАЖИ:

Логистика в России находится на низком уровне, а в Иркутске совершенно не развита. В нашем регионе не существует ни одного логистического центра. Например, cеть «Метро» использует транспортно-логистический центр, находящийся в Красноярске. Их издержки составляют до 15% от товарооборота. Наличие в Иркутске для этой сети такого центра снизили бы эти расходы до 5-7%.

Логистический центр – это целое рыночное предприятие, которое осуществляет координацию складского, транспортного и информационного обеспечения, а также их контроль. Фактически, такие центры создаются для того, чтобы решить проблему доставки грузов от поставщика потребителю в кратчайшие сроки и с минимальными финансовыми затратами. Если федеральных сетей в Иркутске будет достаточно, логистический терминал обязательно построят, но – только один, и его будет достаточно для нашего региона.

Хороший логистический центр – это около 100000 кв.м занимаемой площади. Средняя стоимость строительства (без земли, проектирования внутриплощадных сетей и технических условий) составит примерно 17200 руб. за 1 кв.м. Стоимость реализации проекта – около 2,5 млрд. рублей.

Считаю, что спрос на аренду этих помещений будет в пределах 500-800 рублей за кв.м. Окупаемость логистического центра – до 4 лет, при этом ставка капитализации (или внутренняя норма доходности) такого объекта составляет, с учетом операционных расходов, 24-32%, что значительно выше, например, годовой процентной ставки по депозитам в любом коммерческом банке.

При наличии крупных инвесторов, сильных федеральных сетей и административной поддержки логистический центр будет востребован.

Владимир Боровиков, ведущий аналитик, руководитель департамента оценки и консультаций АН «ЕВРОПА»:

На данный момент в городе сложилась следующая ситуация: есть большое количество промышленных комплексов, расположенных на востребованных территориях. Однако их техническое состояние и оснащение практически не изменилось с советских времен и требует реконструкции и больших капитальных вложений. Большинство складских комплексов и промышленных баз не удовлетворяют современным требованиям складирования (не соответствуют санитарным нормам, температурным режимам, имеют пылящие полы, не имеют оборудованной погрузочно-разгрузочной зоны, отсутствует терминальная система).

Строительство новых складских комплексов  не ведется из-за нехватки земельных участков и их дороговизны. Для строительства качественного логистического складского комплекса необходим земельный участок, удовлетворяющий следующим требованиям:  транспортная доступность и доступность развязки, к которым подведены ж/д ветки (на данный момент это только район Каи и район ул. Трактовая – ост. Батарейная); наличие коммуникаций и выделенных мощностей. Крупные компании не заинтересованы инвестировать в строительство новых собственных объектов. Им интереснее аренда комплекса в хорошем месте, с хорошей логистикой и хорошим обслуживанием.

Строительству складов в городе мешает образ мышления – люди боятся рисков. К тому же, строительство складов менее выгодно, чем строительство торговых площадей. Но это вложение на перспективу, для думающих людей.

Эксплуатация старых баз, построенных еще в советское время, возможна еще 5-7 лет, далее это будут уже неликвидные постройки с землей. Будет оцениваться только стоимость земельного участка и его расположение. Те, кто вложится в строительство/реконструкцию складов уже сейчас, через 5 лет будут иметь большое преимущество.

Татьяна Галущенко, аналитик недвижимости:

Со слов предпринимателей, особых изменений в сфере складской недвижимости пока нет. Многие компании строят склады непосредственно под свои нужды. Однако если опираться на опыт российских городов, которые опережают нас в развитии, спрос на качественные складские площади будет расти.

Доходность складской недвижимости в Иркутске находится на уровне 7-8% годовых. В Москве, к примеру, доходность на 2013 год составила 10,5-13%. Поэтому предположу, что склады – перспективное вложение. С ударением на слово «перспективное». Т.е. в будущем, в случае активного развития рынка Иркутска, вложение в склады имеет хорошие перспективы.

Дмитрий Щербаков, директор АН «Слобода»:

После того, как на рынке Иркутска появятся торговые федеральные сети, складских помещений класса В и С или хотя бы новых складов – в удобных местах, с хорошими дорогами и удобной логистикой – будет не хватать.

Пока с существующими объемами местные складские комплексы справляются, хотя складов, имеющих классность, и компаний, занимающихся бизнесом в предоставлении хороших складских комплексов, немного.

Строить новые комплексы собираются, но есть определенные проблемы: отсутствуют земельные участки в хороших для логистики местах, или они очень дорогие, и проект по окупаемости переходит пределы разумного в деловом обороте; необходимы серьезные вложения; у девелоперов (владельцев) проектов отсутствует видение реального спроса.

Проблема, думаю, и в большом предложении старых складских комплексов с низкими арендными ставками (иногда лишь на 50 руб. дороже, чем эксплуатационные расходы на кв.м площадей): предложение по ним постоянно пополняется, но качество невысокое.

Спрос на хорошие складские комплексы будет расти (рынок расширяется, и арендаторы могли бы «перетекать» из старых, низкого качества, из мест, неудобных по логистике). Окупаемость проектов в складском комплексе – более десяти лет, вложения капитальные и очень затратные.

Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости:

Насколько мне известно, многие крупные ритейлеры осуществляют свои поставки в Иркутск через Новосибирск или Красноярск, где у них есть большие центральные склады. Иркутск пока не является таким «перевалочным пунктом».
Между тем, очень трудно назвать хорошие склады, логистические комплексы в городе.

Большая часть предложения сегодня – это базы, работающие еще с советских времен – в Ново-Ленино, в районе Каи, там, где есть железнодорожные тупики, необходимые многим арендаторам – чтобы продукцию можно было сразу с вагона выгрузить на склад.

Но, тем не менее, есть несколько примеров новых или реконструированных складов достаточно высокого уровня. В том же Ново-Ленино, на улице Розы Люксембург компания «Фармасинтез» еще лет 8 назад сделала хорошее помещение. У Хладокомбината неплохой складской комплекс. В Иркутске-2 есть предприниматель, который строит склады хорошего качества и сдает  в аренду фармацевтическим компаниям.

Почему складов строится все-таки мало? Во-первых, доходность складов пока уступает другим видам коммерческой недвижимости – торговой и офисной. Средняя стоимость аренды теплого склада в Иркутске колеблется около 250-300 рублей за квадрат. Есть предложения в районе 400-450, есть и за 180-200 рублей. Ставка зависит от места, качества, наличия железнодорожного тупика.

Во-вторых, строительство склада – дело затратное. Земля, коммуникации, строительство – все это требует больших капиталовложений.  Поэтому чаще мы имеем дело с реконструкцией уже существующих складских помещений.

«Все филиалы ‘Сервико’ имеют свои склады»

Как крупные иркутские компании решают проблемы с логистикой, складским хранением? Какие требования предъявляют к складским помещениям?Своим опытом с нами поделился Виктор Захаров, директор ООО «Сервико».

«Сервико» – крупнейшая компания в сфере логистики в Восточной Сибири. В силу специфики деятельности склад является основным производственным отделением. От его работы в большой степени зависит конкурентоспособность предприятия.

Группу компаний представляют 25 филиалов на территории Красноярского края, Иркутской области, Республики Бурятия и Забайкальского края. Все они имеют свои складские помещения. Большая часть из них находится в собственности компании, и лишь в малой части филиалов это арендованные помещения. Для того чтобы все помещения соответствовали современным требованиям, мы постоянно совершенствуем их, переходим на более высокие уровни складского хранения. Сейчас, например, внедряем WMS – систему управления, которая обеспечивает автоматизацию и оптимизацию всех процессов складской работы предприятия.

Компания развивается, поэтому возникает потребность в новых объектах. В этом году мы купили землю под строительство базы в Борзе складской площадью около 1,0 тыс.кв.м и готовый модуль 2,6 тыс.кв.м в Канске. В Иркутске в 2014 году построим современный складской комплекс категории «А» для внешних клиентов. Его площадь составит около 1 тысячи кв.м.

При всем этом необходимо учитывать и специфику складов для хранения пищевых продуктов. К ним предъявляются повышенные требования – это соблюдение строительных и санитарных норм и правил, особого режима температуры и влажности, вентиляции, пожарной безопасности, создание необходимых условий для персонала.