Осень – традиционное время роста на рынке недвижимости. Сработает ли этот тренд в нынешнем году? Не внесут ли свои коррективы негативные факторы, вызванные стагнацией в российской экономике и санкциями в банковском секторе? А может, инертный рынок недвижимости, как всегда, отреагирует на кризисные явления одним из последних, еще долго оставаясь для иркутского потребителя «тихой гаванью»? О том, чего ждать на рынке жилья в ближайшие месяцы, эксперты рассказали Газете Дело.

Новостройки растут, «вторичка» снижается

2014 год для рынка недвижимости Иркутска оказался довольно нетипичным. Если цены на новостройки с начала года уверенно росли (по данным портала REALTY.IRK.RU, за первое полугодие 2014 года они выросли, в среднем, на 9,1%.), то цены на вторичном рынке практически стояли на месте, меняясь из месяца в месяц от 0,1% до 0,7% (а если учесть инфляцию, то и вовсе падали). Эксперты объясняют ситуацию, прежде всего, внутрирыночными факторами.

Валентина Топоркова, директор центра недвижимости ЕВРОПА (ГК «Европа»):

– Рост цен на квартиры в новостройках с начала года закономерен, так как большинство новых строительных площадок открыли свои продажи в середине 2013 года: пропорционально готовности объекта выросла и цена. Это, однако, относится не ко всем, а только к строительным площадкам с хорошим местоположением и надежными застройщиками.

А вот рынок вторичного жилья с начала года показал тенденцию к снижению. В настоящее время «цена предложения» на вторичном рынке практически не изменилась, однако «цена спроса» заметно снизилась, причем в некоторых случаях снижение достигает 15-20%. Это связано с переориентацией покупателей на новостройки и удорожанием ипотечных кредитов на вторичное жилье.

Роман Лапин, руководитель отдела продаж филиала в Иркутске Федеральной Риэлторской Компании «Этажи»:

– По законам рынка, повышенный спрос рождает рост цен. В последнее время застройщики стали доступнее, появилось большое количество квартир по приемлемым ценам. При этом банки предлагают более выгодные и доступные программы ипотечного кредитования именно по новостройкам. Для молодых семей это очень удобно, так как они могут использовать материнский капитал, что в свою очередь снижает финансовую нагрузку и открывает дополнительные возможности для приобретения квартир.

На вопрос о том, как поведут себя цены дальше, у экспертов разные точки зрения. Кто-то убежден, что рост цен замедлится; кто-то, напротив, ждет традиционного осеннего роста; многие отмечают важность влияния внешних, макроэкономических, факторов.

Валентина Топоркова, «Европа»:

– На первичном рынке рост цен замедлится, а там, где наблюдалось снижение, оно продолжится. На вторичном рынке тренд сохранится и осенью.

Роман Лапин, «Этажи»:

– Вероятнее всего, снижения цен ожидать не стоит. Спрос на недвижимость осенью, как правило, увеличивается. В связи с этим возможен небольшой рост цен на новостройки, следом отреагирует и вторичное жилье. Ожидать затишья и снижения цен можно в начале 2015 года.

Александра Финкельштейн, директор компании «ЭмЭлСи – Город Новостроек»:

– Если макроэкономическая ситуация в стране и региональная экономика не будут испытывать потрясений, сам по себе рынок недвижимости начнет двигаться к нормализации: «вторичка» должна стабилизироваться или немного упасть цене, а «первичка» продолжит плавно расти соразмерно темпам инфляции в стране.

Период «вялых продаж» начался раньше обычного

Однако, несмотря на в целом оптимистичный настрой участников иркутского рынка недвижимости, тревожные звоночки уже есть. Так, некоторые эксперты отмечают, что период «вялых продаж» начался в Иркутске раньше обычного, а к концу лета продажи и вовсе «встали». Что это было – традиционное сезонное затишье? Или признаки надвигающегося кризиса?

Валентина Топоркова, «Европа»:

– По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период с января по июнь 2014 года составило 11572574, что на 4,9% меньше, чем за тот же период 2013 года. Это не сезонное затишье, это корректировка рынка на ситуацию в экономике.

Роман Лапин, «Этажи»:

– Мы не можем утверждать, что «продажи встали». На наш взгляд, сейчас на рынке недвижимости все стабильно. Спрос в разной степени есть на все объекты.

Александра Финкельштейн, «ЭмЭлСи»:

– Период вялых продаж в 2014 году начался несколько раньше, чем обычно – в мае – и продолжался в течение лета. Скорее это было связано со стартом колебаний валют и общим напряжением политической обстановки вокруг России.

Однако летний период всегда был периодом «полярных намерений» в сфере недвижимости: лето является самым активным периодом строительства и, как следствие, пиком потребности в финансовых ресурсах у застройщиков, в то время как покупателей интересуют совсем другие сферы: отдых, отпуск, подготовка к школьному сезону…

Эксперт рынка недвижимости Олег Репченко (irn.ru) утверждает, что «экономика страны стагнирует, ситуация с платежеспособностью населения тяжелая, ипотека дорожает. Учитывая дальнейший объем строительства, жилье будет сложнее продать». Действительно, ставки по ипотеке уже выросли на 0,5-1 процентных пункта (п.п.) и, как полагают эксперты, будут расти и дальше. И если пока, как нас заверили в иркутских банках, рост ставок никак не повлиял на объем выдачи ипотечных кредитов (см. таблицу), то в будущем – если ставка по ипотеке достигнет критической отметки – спрос начнет снижаться. А ужесточение требований к заемщикам со стороны банков может «отсеять» еще некоторую часть потенциальных покупателей недвижимости.

Валентина Топоркова, «Европа»:

– Чем больше ставка – тем больше ежемесячный платеж, именно на него ориентируются люди при оформлении ипотеки, сопоставляя его со своей заработной платой. Критичным уже будет повышение процентной ставки на 1-1,5 п.п. Дополнительным сдерживающим фактором будет снижение уровня доходов и их нестабильность в связи с существующей экономической ситуацией.

Роман Лапин, «Этажи»:

– Повышение ставок особого влияния на рынок не имеет, так как спрос на жилье будет всегда. Надо понимать, что для многих категорий людей нет иного способа решить жилищный вопрос, кроме как воспользоваться ипотекой. При этом как банки, так и застройщики проявляют лояльность и идут навстречу покупателям, дают скидки и другие преференции. Конечно, если ставки вырастут значительно, то это на некоторое время ослабит внимание к ипотеке, но ожидать роста ставок более чем на 1 п.п. не стоит.

Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский», ЗАО «Райффайзенбанк»:

– На рынке в течение третьего квартала наблюдался устойчивый тренд к повышению ставок по ипотеке, поскольку на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ росла стоимость фондирования для банков. Однако вопреки росту ставок, снижения интереса к ипотеке не наблюдалось. Наоборот, доля ипотечных кредитов в розничных кредитных портфелях большинства ведущих банков росла. Если говорить о кредитоспособности населения, то с учетом растущей инфляции и замедления темпов роста заработных плат предел средней ставки по ипотечным кредитам сейчас лежит в зоне 14-15% годовых. Впрочем, пока у нас нет оснований прогнозировать реализацию подобного негативного сценария.

Владимир Чернышев, управляющий ВТБ24 в Иркутске:

– Незначительная коррекция ставок по ипотеке возможна в ближайшее время. Недавно Центральный Банк России снова повысил ключевую ставку, а коммерческие банки реагируют на действия ЦБ РФ с некоторым запозданием. Рост ставок по ипотеке обычно чуть меньше, чем зафиксированный рост ставок ЦБ РФ, поэтому мы ждем прирост примерно на 0,3-0,4 п.п. по рынку. По мнению начальника отдела разработки кредитных продуктов ВТБ24 Михаила Сероштана, «критичным уровнем для заметного снижения спроса на ипотеку можно рассматривать ставку 14-16%».

Повторение ситуации 2008-2009 года вряд ли возможно

Итак, экономика стагнирует, внешнеполитическая ситуация по-прежнему труднопрогнозируема, платежеспособность населения падает, ипотека дорожает, а строят в Иркутске по-прежнему много (в этом году строители намерены возвести 484 тыс. кв.м жилья). Стоит ли ждать кризиса? Или инертный рынок недвижимости не успеет отреагировать на внешние события и благополучно переживет этот непростой период?

Валентина Топоркова, «Европа»:

– Реальных предпосылок для кризиса на сегодняшний день более чем достаточно, начиная с экономических санкций и заканчивая системным кризисом нашей экономики. Рынок будет продолжать корректироваться в сторону снижения, но не остановится совсем.

Роман Лапин, «Этажи»:

– Думаю, ждать кризиса не стоит. Рынок недвижимости не всегда реагирует на состояние экономики. При этом есть достаточное количество людей, которые предпочитают инвестировать в недвижимость, тем более в условиях «ожидания» кризиса. Вопреки утверждениям экспертов, никаких предпосылок для кризиса на рынке недвижимости нет, желание людей улучшить качество своей жизни было, есть и будет всегда.

Александра Финкельштейн, «ЭмЭлСи»:

– Снижение цен на вторичном рынке может полностью зависеть от платежеспособности спроса и доступности банковских кредитов. В этом секторе цены могут пойти вниз, однако первичный рынок недвижимости имеет рубеж, ниже которого пройти нельзя, так как зависит и от других факторов – в том числе от цены на бетон, кирпич, арматуру, электроэнергию и ГСМ.

Если вспомнить кризис 2008-2009 годов, то именно строители оказались одними из первых, кого банки перестали кредитовать. Кредитные учреждения сочли, что строительные компании непрозрачны и в условиях снижения темпов ипотечного кредитования и продаж на рынке ожидали проблем с ликвидностью, особенно у небольших компаний.

Повторение этой ситуации сегодня, по мнению экспертов, вряд ли возможно. В пресс-службе Байкальского банка Сбербанка России, например, отметили, что строительная отрасль продолжает показывать рост: «Кредитный портфель Байкальского банка ОАО ‘Сбербанк России’ по направлению финансирования строительной отрасли на 01.09.2014 составил более 17 млрд. рублей. Только с начала текущего года банком принято решение о финансировании 45 строительных проектов на общую сумму 8,9 млрд. рублей».

Александра Финкельштейн, «ЭмЭлСи»:

– Ситуация 2008-2009 годов сильно отличается от текущей. Во-первых, в тот период кредитование первичного рынка – как в части ипотеки физлицам, так и в части кредитов застройщикам – находилось на начальном этапе, процедура аккредитации застройщиков не была развита. Во-вторых, дешевые займы российских банков, полученные за рубежом, приводили к снижению требований к заемщикам – физическим лицам.

Цены на недвижимость начинали галопировать: сфера строительства казалась невероятно привлекательной, и поэтому ряд организаций совершенно другого профиля принимали решение войти в рынок жилищного строительства.

Я считаю, что кризис 2008-2009 годов сильно оздоровил ситуацию, на рынке остались только застройщики, которые хотят и умеют работать в строительстве, а не спекулятивные структуры. Поэтому я думаю, что подобных проблем с кредитованием сейчас не произойдет, и устойчивые строительные компании не будут иметь осложнений в диалоге с банковским сектором.

Владимир Чернышев, ВТБ24:

– В 2008-2009 годах, вследствие нестабильной финансово-экономической ситуации, граждане и компании стали более экономно относиться к своим затратам. В связи с этим все дорогостоящие приобретения, такие как автомобиль или новая квартира, были отложены до лучших времен – и выручка автодилеров и застройщиков резко упала.

Относительно рисков кредитования строительных компаний нужно понимать, что при рассмотрении возможности финансирования учитывается не только репутация и опыт застройщика, но и сам проект строительства – его рентабельность и востребованность на рынке. В результате все риски финансирования просчитываются до начала реализации проекта. Говорить о том, что строительные компании сегодня «непрозрачны» для банков, неверно.

Инвестировать в недвижимость можно при любом состоянии рынка

Недвижимость в любые времена была «тихой гаванью» для инвестора. Стоит ли вкладываться в покупку недвижимости сегодня, в ситуации неопределенной и, как оказалось, труднопрогнозируемой? В ответе на этот вопрос наши эксперты оказались единодушны: инвестировать можно, только делать это нужно профессионально и с умом.

Валентина Топоркова, «Европа»:

Инвестиции осуществляются при любом состоянии рынка, только надо принимать во внимание, что инвестирование – деятельность, не сводящаяся только к процедуре покупки объекта недвижимости. Успех инвестиций во многом зависит от качества проведения предварительного анализа и действий по выбору объекта, от умения спрогнозировать доходы и расходы, связанные с объектом.

Также важно правильно провести переговоры с собственником объекта для получения наиболее привлекательных условий приобретения. Большое значение имеет качество управления объектом.

Если подойти к задаче инвестирования профессионально, то в настоящее время можно найти объекты недвижимости – как в жилом, так и в коммерческом сегменте – с достойным уровнем доходности при сроке инвестирования 2-3 года.

Александра Финкельштейн, «ЭмЭлСи»:

В условиях нестабильности курсов валют, ценных бумаг, ставок инфляции недвижимость всегда только выигрывала своей осязаемостью и «вещественностью»: пока виртуальные миры колеблются, реальный мир стоял, стоит и будет стоять на реальной земле.

А вот торопиться не нужно никогда, равно как и застревать в ожидании «золотых гор»: всегда, в любой период следует опираться на необходимость, целесообразность, на собственный здравый смысл и профессионализм консультантов, чтобы понимать ситуацию и принимать взвешенные решения.

Елена Демидова,
Газета Дело