Что делать с пустующими площадями в торговых центрах и как бороться с покупательской депрессией? Об этом на Байкальском саммите недвижимости РГУД, который прошел в Иркутске в июле, рассказала Екатерина Гресс, генеральный директор «IDEM – консультанты по торговой недвижимости».

Универмаг «Березка store» в ТЦ «Индиго лайф», г. Нижний Новгород (1500 кв.м)

Площади пустуют, покупатели – в депрессии

Реальность бросает новые вызовы рынку торговой недвижимости. Федеральные сети сворачивают планы развития, арендаторы закрывают существующие точки. Количество вакантных площадей в торговых центрах увеличивается: нередко в регионах новые ТЦ открываются при 20-30% сданных в аренду площадей.

Поведение покупателей не добавляет оптимизма – у людей «покупательская депрессия»: они уже не просто экономят, считая каждую копейку, но вообще отказываются от посещения торговых объектов, чтобы лишний раз себя не искушать. Все это в итоге отражается на доходах девелоперов.

Что делать? По мнению Екатерины Гресс, генерального директора компании IDEM, на смену стандартным концепциям может прийти формат lifestyle-центров. Об этом она рассказала в своем докладе на Байкальском саммите недвижимости РГУД:

«Такие проекты впервые появились в США в 1980-х годах, когда там тоже наступила покупательская депрессия. Девелоперы задумались, как привлечь покупателя, что сделать, чтобы люди пришли в ТЦ. Тогда родилась концепция lifestyle-центра – пространства, где люди проводят время, приходя не только и не столько за шопингом, сколько для того, чтобы пообщаться, получить новые эмоции, опыт, провести время».  

Не торговлей единой

Торговая функция в таких объектах не первична. Количество магазинов  в lifestyle-центре обычно не превышает 50% площадей. Остальные 50% занимают форматы социальной, развлекательной направленности. Это могут быть фитнес-центры, библиотеки, театры, кулинарные, театральные, языковые студии, школы танцев, контактные зоопарки, коворкинги или даже горнолыжные курорты или пляжи с бассейнами (как в Эмиратах) – вариантов масса.

«Многие из этих форматов  можно открывать и на неликвидных площадках, – пояснила Екатерина Гресс. – Таким образом вы убиваете двух зайцев. Во-первых, решаете проблему пустых площадей, во-вторых, к вам с определенной периодичностью приходят люди – ваши потенциальные покупатели, лояльная аудитория.

Фитнес-центры, например, могут приводить от 300 до 1,5 тысяч человек в день. А если в торговом центре работают кружки, студии и развлекательные центры для  детей, то они несколько раз в неделю ‘приводят’ в ТЦ и родителей, которые, получая свободный час, скорее всего, пройдутся по магазинам или посидят в кафе, ресторане. По статистике, если человек провел в ТЦ больше 20 минут, он совершит хотя бы одну импульсную покупку».

Конечно, подобные «социальные» форматы не смогут приносить девелоперу такую же доходность, как арендаторы-ритейлеры. Хотя сегодня, в кризис, когда последние настолько неперспективно оценивают свою выручку, что предлагают ставку на уровне складской недвижимости – 250-350 рублей за квадратный метр, и это утверждение спорно.

Ритейл: новые идеи

Организация самой торговли, по словам Екатерины Гресс, также претерпевает изменения: на рынке появляются новые форматы, позволяющие вести торговлю в ТЦ более эффективно.

Среди нового, как водится, немало хорошо забытого старого. Например, субцентры – объединение магазинов одной товарной группы в единое пространство. «В ТЦ ‘Куб’ в Нижнем Новгороде на одной площадке работают 27 операторов – производителей ивановского текстиля. 1300 кв.м, которые получились в итоге такого объединения, ‘качают’ хороший трафик, привлекая жителей не только района, в котором расположен ТЦ, но и всего города», – привела пример Екатерина Гресс.

Новую жизнь обретает и знакомый всем с советских времен формат универмага. «Department store – это мультибрендовый магазин с широким ассортиментом товаров (одежда, обувь, аксессуары для мужчин, женщин и детей, иногда товары для дома и интерьера), расположенных в едином пространстве на унифицированном оборудовании. Можно обойти весь магазин, выбирая товар и не открывая при этом двери разных бутиков». Как пояснила эксперт, магазин в формате department store способен стать перспективным якорем для торгового центра, готового предоставить не менее 1500-2000 кв.м (вплоть до нескольких этажей) площади для его развития.

Владельцу торгового центра в Нижнем Новгороде, например, использование этого формата позволило не только решить вопрос свободных площадей, но и привести в ТЦ крупные и известные бренды, многие из которых вряд ли зашли бы в объект самостоятельно, в качестве монобренда.

Еще один формат, который представила Екатерина Гресс в своем докладе, – фреш-маркет, – рынок, тесно вплетенный в структуру торгового центра. «Это определенным образом зонированное торговое пространство, на котором располагаются десятки арендаторов, предоставляющих широкий ассортимент качественных и свежих продуктов питания». К примеру, на площади 2000 кв.м легко размещаются до 100 продавцов. Предприниматели работают под общим брендом, их работу контролирует управляющая компания. «Отличный пример – торговый центр ‘Цветной’ в Москве, построенный на территории бывшего сельскохозяйственного рынка. Фрешмаркет органично вплетен в концепцию ТЦ, находится на четвертом этаже и работает на сегмент ‘выше среднего’».

По словам Екатерины Гресс, на рынке торговой недвижимости сегодня наступает новая реальность: меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей.

«Все это требует от девелоперов и управляющих компаний новых решений. Конечно, форматы, о которых я говорила, – не панацея. Но это те возможности, которыми сегодня можно воспользоваться».