Правительство России по-прежнему не приняло окончательного решения о дальнейшей судьбе «льготной» ипотеки. Так, замминистра финансов РФ Алексей Моисеев сообщил, что срок действия программы льготной ипотеки продлен не будет. Однако министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в интервью «Российской газете» заявил, что программа господдержки, возможно, продолжит работать в 2016 году.

Пока чиновники продолжают дискуссию, мы побеседовали с иркутскими застройщиками о том, готов ли рынок жить без льготной ипотеки и как возвращение к рыночным ставкам по кредитам может сказаться на продажах новостроек. На вопросы Газете Дело ответили заместитель генерального директора, руководитель отдела реализации проектов ЗАО «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева и первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков.    

Замминистра Минфина России, говоря о возможной отмене льготной ипотеки в 2016 году, отметил: «Программа не рассчитана на то, чтобы держать рынок ипотеки на некоем искусственном уровне в течение многих лет, она была направлена на то, чтобы не было резкого провала в рынке». По вашему мнению, программа справилась со своей задачей? Каким мог бы быть «провал» рынка без ее введения?

Н.Зверева: Конечно, программа «Ипотека с государственной поддержкой» существенно поддержала рынок строительной отрасли и спасла его от возможного провала весной 2015 года. Своего рода «подушка безопасности», созданная в ноябре-декабре 2014 года, помогла строителям пережить начало сложного кризисного периода. Однако к марту для всех стало очевидно, что в ближайшие полтора-два года строительная отрасль, как и все смежные с ней сферы, будет находиться в сложной ситуации.

Решение о льготной ипотеке, на мой взгляд, должно было быть принято раньше. Но и вступление закона в силу с марта 2015 года оказало положительное влияние на продажи на рынке недвижимости.

А. Волков: Безусловно, программа льготной ипотеки справилась со своей задачей и поддержала рынок первичной недвижимости. Если мы вспомним, в начале этого года, в отсутствии доступного ипотечного продукта, сделок практически не регистрировалось. Количество ДДУ, заключенных в январе-феврале, было катастрофически небольшим, интереса со стороны покупателей не было. Внедрение этой программы спасло отрасль в этом году, позволив застройщикам перестроиться и скорректировать свои планы.

Насколько сильно ваша компания сегодня зависит от льготной ипотеки? Какова доля таких ипотечных продаж в общем объеме?

Н.Зверева: Доля продаж с использованием ипотеки в нашем жилом комплексе «Стрижи» составляет сейчас порядка 80-85%. Преимущественно это «Ипотека с государственной поддержкой». При этом для удобства наших дольщиков мы работаем с большим количеством банков, так как многие из них сейчас имеют небольшие отличия от базовых условий программы.

А. Волков: На сегодняшний день мы практически не зависим от льготной ипотеки, но только ввиду того, что у нас в продаже остались квартиры, которые по объему сделки не соответствуют условиям ипотечного кредита с господдержкой. Если же мы говорим про динамику рынка в начале года, то на этапе пуска программы порядка 50% заключенных договоров составляли именно сделки с привлечением ипотечных средств.

Количество таких сделок неуклонно растет в связи с сокращением объема собственных средств у людей, это уже можно назвать тенденцией текущего года. И в дальнейшем роль ипотеки будет только расти.

Минстрой и Минфин обсуждают возможность введения льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья: многие потенциальные заемщики, как известно, не могут взять кредит на первичное жилье, не продав существующее. Как вы относитесь к этой идее?

Н.Зверева: Покупка нового жилья нередко связана с продажей уже существующего с целью расширения. Также на рынке присутствует довольно большое количество инвестиционных сделок, когда покупка недвижимости осуществляется на старте продаж с дальнейшей продажей ее на стадии сдачи с целью извлечения прибыли. Сейчас и та, и другая категория покупателей не могут обратиться к строительным компаниям по вопросу приобретения жилья, так как оказались заложником ситуации: нельзя продать то, что есть (из-за существенной разницы в ипотечной ставке), – значит нельзя купить у застройщика новое жилье (даже при наличии комфортной ставки по льготной ипотеке).

Распространение действия программы льготной ипотеки на вторичное жилье очень поможет в решении этого вопроса. Ведь разница между ставками по «обычной» и «льготной» ипотеке сейчас составляет от 3 до 5 п.п. Застройщики давно ждут комфортных ставок по всем видам ипотеки.

А. Волков: Деньги на рынке недвижимости двигаются по кругу, перетекая со вторичного рынка в первичный. Особенно остро данный вопрос стоит перед покупателями, которые улучшают свои жилищные условия. У этого сегмента нашей целевой аудитории, как правило, уже есть квартира, но они хотят либо переселиться в новый район, если у них есть такое желание и бюджет для такого перемещения, либо увеличить количество имеющихся квадратных метров в силу того, что у них выросла семья. Еще один вариант – у семьи появляется желание переселиться в более качественное жилье. Для этих людей продажа имеющегося вторичного жилья является ключевым фактором: они не смогут приобрести желаемую квартиру, пока не реализуют свое имущество. Безусловно, такая поддержка сейчас была бы своевременной и необходимой.

Если срок действия программы не будет продлен, то после 1 марта 2016 года ставки по ипотеке на строящееся жилье вернутся к рыночным уровням. Как это может отразиться на продажах?

А. Волков: Отмена льготной ипотеки может существенно сказаться на продажах. Многое, конечно, зависит от сегмента жилья. Распределение соотношения ресурсов денежных средств клиента следующее: объекты элит-класса продаются практически все по 100%-ной оплате, доля ипотечных сделок при этом остается равной 1-2%; реализация объекта комфорт-класса показывает долю ипотеки на уровне 45-50%. Имеются также данные от наших партнеров по рынку, которые говорят о 70-80%-ной доле ипотеки в приобретении жилья эконом-класса (бюджет такого приобретения составляет 1,5-2 млн рублей). И это важно, ведь целевая аудитория для реализации жилья в сегменте «эконом» представлена, в основном, молодыми семьями, приобретающими первое жилье. Считаю, что очень важно эту категорию людей поддержать, предоставляя условия для проживания в регионе.

Н.Зверева: Хочется надеяться, что программа будет работать и дальше, а также получит подкрепление в виде льготной ипотеки на вторичное жилье. Более того, все мы ждем стабилизации экономики в целом, которая должна повлечь за собой и общее снижение ставок по кредитам.

Как вам кажется, опасение граждан, что льготных ставок через несколько месяцев может не быть, «подогреет» текущий спрос?

А. Волков: Я думаю, что подогреет.

Н.Зверева: Если это и случится, то ближе к окончанию срока льготных ставок.

Многие участники рынка говорят, что льготная ипотека – это лишь временная мера, не решающая проблем отрасли. Какой господдержки сегодня действительно не хватает застройщикам?

А. Волков: Льготная ипотека – это не государственная поддержка, это регулирование рынка. Ипотечная ставка сама по себе является отличным регулятивным инструментом рынка.

Посмотрите на Европу, США, каков там размер ипотечной ставки сегодня? Приемлемый уровень процентной ставки по ипотеке привлекает большой приток клиентов на рынок и дает возможность приобретения качественного и комфортного жилья.

Разберем пример среднего иркутского домохозяйства. Средняя зарплата сегодня составляет 30000 рублей, на семью – 50-60 тысяч. Существуют нормативы, согласно которым семья не может тратить на ипотечный платеж более 40% своего совокупного дохода. Предлагаю за основу взять не 40, а 30% совокупного дохода, что, по моему представлению, для семьи с ребенком, более близко к реальности. Итак, умножаем доход в 50 000 рублей на 0,3 и получаем цифру 15000 – именно столько семья может потратить на ипотеку в месяц, учитывая, что кредит берется под 12% годовых, с внесением первоначального взноса 20% на срок 30 лет. Размер ипотечного кредита, согласно этим условиям, составит 1,8 млн рублей. При этом повышение ставки на 1% годовых влечет за собой увеличение суммы месячного платежа примерно на 800 рублей. Для сравнения, повышение стоимости квартиры на 1000 рублей за 1 кв.м дает увеличение суммы платежа всего на 250 рублей – влияние ставки на стоимость приобретения в 2-3 раза острее, чем влияние цены продукта.

Таким образом, именно процентную ставку по ипотечным продуктам можно считать регулятором рынка недвижимости. И перед государством стоит вопрос – как этим инструментом распорядиться. При желании можно обозначить ставку как рыночную и оставить застройщиков разбираться с последствиями один на один, а можно искать меры для влияния на размер этой ставки.

Н.Зверева: Ипотека и другие рычаги поддержки со стороны государства – это разные факторы для поддержания, а главное – развития строительной отрасли в целом. Бесплатное выделение земельных участков, компенсация затрат застройщиков на подключение к инженерным сетям, субсидирование проектного финансирования – вот те принципы частно-государственного партнерства, принятые во многих странах Европы, которые, с одной стороны, скажутся на снижении конечной стоимости квадратного метра жилья, а с другой – на создании комфортной среды проживания для жителей.