Спрос на строящееся жилье в Иркутске упал более чем в два раза – об этом свидетельствуют данные Росреестра: в 2015 году в городе было зарегистрировано 8545 договоров долевого участия (против 17 744 ДДУ в 2014-м). Чего ждут иркутские застройщики от 2016 года? Какие результаты принес им январь? Что может помочь разогреть спрос на жилье? И как будут вести себя цены?

Фото с сайта востокцентриркутск.рф

«Оживления спроса не предвидится, предложение тоже будет сокращаться»

Александр Халтурин, директор по работе с клиентами ООО «ВостСибСтрой»: 

О спросе. Оживления спроса в ближайшие полгода – год не предвидится, предложение, вероятно, тоже постепенно будет сокращаться из-за того, что застройщики осторожно относятся к старту новых проектов.

Сейчас вызывает опасение период после отмены господдержки ипотеки. На данный момент отмена программы стимулирует повышенный спрос со стороны клиентов. Пока на рынке не появится ясность по срокам запуска новой программы и ее наполнению, возможен спад спроса из-за удорожания ипотеки.

Факторы, которые положительно скажутся на спросе: снижение первоначального взноса; снижение процентной ставки; доступность процентных ставок и процедур по программам проектного кредитования застройщиков, что позволит оптимизировать себестоимость строительства.

О начале года. В первые недели января 2016 года мы ощутили повышенный спрос на квартиры по сравнению с ситуацией января 2015 года. При этом стоит отметить, что cейчас иркутяне ведут себя более сдержанно по отношению к изменению курса валют. Мы не видим взаимосвязи изменения курса рубля и активности спроса на недвижимость.

О ценах. В 2016 году застройщики будут стараться не повышать цены, но в зависимости от спроса цена может варьироваться в небольших пределах, в формате стимулирующих акций со стороны застройщиков. Значительная коррекция застройщиками цен в сторону снижения маловероятна по причине увеличения себестоимости строительства и снижающегося объема предложения.

«Спрос будет таким же, как и в прошедшем году, – умеренным»

Евгений Савченко, начальник МУП «УКС города Иркутска»:

О спросе. Для нашей компании 2015 год не стал катастрофой. Работать было сложнее, но мы смогли выполнить обязательства перед своими дольщиками. Несмотря на сложную ситуацию в экономике, мы сдали 19 блок-секций в жилом районе «Эволюция». В прошлом году многие горожане в поисках жилья обратились именно к нам, что позволило нашей компании не потерять в продажах и активно реализовывать наши проекты: продолжать строительство трех жилых комплексов и ввести в эксплуатацию два детских сада.

Спрос в 2016-м будет таким же, как и в прошедшем году, – умеренным. Рынок продолжит стагнировать. Обесценивание денег – это общероссийский тренд, а значит, многие выберут недвижимость как способ сохранить свои деньги.

В свою очередь, те, кто имеют ограниченные средства, постараются в начале года воспользоваться ипотекой с господдержкой, чтобы успеть приобрести жилье в кредит на выгодных условиях (льготная программа действует до конца февраля).

О начале года. Можем отметить, что спрос на квартиры в начале года активный. Люди стараются успеть вложить свои деньги в недвижимость. Сводки по экономической ситуации в стране заставляют людей оперативно решать вопросы с покупкой жилья. В отдел продаж МУП «УКС города Иркутска» в январе ежедневно дозванивались около 70 человек. Для первого месяца это достаточно высокий показатель.

О ценах. Изменения в приобретении квартир по механизму долевого участия обязательно скажутся на цене квадратного метра. Если не будет принято каких-либо дополнений или поправок, то ожидается повышение стоимости жилья. Не говоря уже о росте стоимости производственных работ из-за перерасчетов цен на строительные материалы в связи с падением рубля.

«Строительная отрасль ожидает поддержки от государства»

Наталья Зверева,  заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж АО «Восток-Центр Иркутск»:

О спросе. Безусловно, стабилизация экономических процессов, причем как внутри страны, так и в мировой экономике – лучший психологический фактор для любого покупателя. Поскольку эти процессы не происходят одномоментно, то строительная отрасль ожидает поддержки от государства. В 2015 году рассматривались такие варианты, как распространение программы государственной поддержки на вторичное жилье при смежных сделках. К сожалению, это предложение не прошло утверждение, да и сама программа ипотеки с государственной поддержкой близится к завершению. Сейчас правительство задумалось о субсидировании первого ипотечного взноса. Этот механизм пока непонятен, однако доля покупателей, не имеющих первоначального взноса, весьма существенна, и такая помощь от государства была бы актуальна, могла бы поддержать спрос.

О начале года. Могу отметить, что начало года было для нашей компании достаточно активным с точки зрения покупательского спроса. Крайне непростая ситуация с положением национальной валюты, приближающееся окончание программы субсидирования ипотечной ставки государством, и, как следствие, ожидание более высоких кредитных ставок с марта 2016 года заставляет потенциальных покупателей решительнее относиться к покупке недвижимости в ближайшее время. Кроме того, 31 декабря 2015 года наша компания получила разрешение на ввод четвертой блок-секции ЖК «Стрижи». По уже сложившейся традиции, сдав блок-секцию на 6 месяцев раньше обещанного срока, мы доказали потенциальным покупателям свою надежность и стабильность, что не могло не сказаться на интересе к нашему объекту.

О ценах. В 2015 году многие застройщики шли на снижение стоимости квадратного метра, поскольку покупательский спрос упал, но существовала необходимость выполнения обязательств перед дольщиками и завершения большого числа проектов, начатых в 2014 году.

Однако, видя тенденции рынка, крупные и устойчивые компании в 2015 году сократили количество новых объектов, строительство которых приходится на 2015-2017 годы. Как следствие, в ближайшее время мы будем иметь дефицит предложения на рынке недвижимости.

Кроме того, главным фактором в конечном формировании цены является себестоимость строительства, снижения которой при ослаблении рубля и имеющихся инфляционных рисках ожидать не имеет смысла. Неизбежным результатом этих составляющих станет рост стоимости квадратного метра уже в ближайшее время.

«Пока люди не увидят стабильности, роста рынка не будет»

Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город»:

О спросе. Действительно, количество зарегистрированных ДДУ сократилось более чем в два раза. Нужно отметить, что в декабре 2014 года был шквальный спрос после резкого повышения курса валют – он завысил итоги года в целом, часть договоров долевого участия, зарегистрированных Росреестром в конце 2014 года, должны были уйти на 2015-й.

В 2015 году сохранилась тенденция спада экономики. Благодаря отсутствию резких проявлений, к концу второго квартала шок от происходящего начал постепенно проходить. Однако не могу не отметить, что в течение года спрос был нестабилен, линейности не наблюдалось. Основа постоянного спроса, помимо свободных средств, – это стабильность.

Если человек видит свою жизнь на 3-5 лет вперед, он будет готов приобретать недвижимость, даже учитывая риски и дополнительные нагрузки. Сегодня мало кто смотрит дальше, чем на полгода. Пока люди не увидят стабильности, роста рынка не будет.

Влияют и другие факторы. Так, например, генплан города не утвержден, новых площадок для строительства в городе практически нет, действий областной и городской администраций по субсидированию или помощи застройщикам для снижения стоимости готового жилья тоже не предпринимается. Вторичный рынок «стоит», а ведь многие продают старую квартиру для приобретения новой.

О начале года. Считаю, что в начале 2016 года спрос может незначительно подрасти. Тут есть два положительных фактора: рубль продолжает колебания, программа господдержки ипотеки заканчивается. Льготная ипотека, по условиям банка, выдается до 29 февраля, и это существенно ограничивает покупателей в выборе и времени. Снижение рубля лишь указывает на то, что улучшения ждать не приходится. Кто-то, конечно, принесет свои накопления и вложит их в недвижимость, но текущая ситуация не позволяет говорить, что это «дно», что больше доллар расти не будет. А это значит, что многие отложат квартирный вопрос до стабилизации ситуации.

«В 2016 году рынок строящегося жилья еще сократится»

Юлия Долгополова, директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд»: 

О спросе. Мы ожидаем, что в 2016 году рынок строящегося жилья еще сократится (это видно по проектным декларациям застройщиков). Причин несколько: инвестиционный спрос практически выбран или дезориентирован курсом рубля, заканчивается действие программы ипотеки с господдержкой, снизилась и далее будет снижаться покупательская способность населения, существуют значительные товарные остатки в законченных или заканчиваемых проектах и имеется большое нереализованное предложение жилья на вторичном рынке, а также рынке аренды. Спрос останется в достроенных проектах, будет востребовано строящееся жилье у застройщиков, репутация которых подтверждена прежними результатами.

О начале года. Январь 2016-го не особо порадовал оживлением на рынке, по сравнению с декабрем 2015-го. Похоже, клиенты анализируют стабильность своих доходов или все свои силы бросили на «выживание» в морозы: мы наблюдаем рост числа обращений на сайт, в то время как количество звонков и посещений офиса остается стабильным.

Не повлияла на спрос и январская девальвация. Валюта и банковские вклады никогда не теряют своей привлекательности, а инвестирование в недвижимость на этапе котлована – слишком рискованное предприятие в 2016 году.

Макроэкономически, с ростом коммунальных платежей и других взносов, налога на недвижимость, доступности значительного предложения аренды и покупки жилья, инвестирование в жилье с целью сдачи в аренду малопривлекательно, а инвестирование в надежде на рост цен – краткосрочно под большим вопросом. Кроме того, стоимость содержания квартиры для конечного потребителя растет непропорционально потребительской стоимости, поэтому покупка жилья «впрок» не выгодна.

О ценах. Надеюсь, что в среднем цены по нашим проектам останутся на прежнем уровне. С учетом пониженного спроса и большого предложения качественного готового жилья, борьба за клиентов ожидается острой. Рынок квартир, скорее всего, будет ликвидным, но низкомаржинальным, с тенденцией к росту цен в новых проектах в пределах роста себестоимости. Основная задача – ускорить темпы продаж на таком рынке.

Количество договоров долевого участия, зарегистрированных в Иркутской области