Чек-лист для покупателя коммерческой недвижимости

16 июня 2017

Приобретение коммерческой недвижимости – ответственная задача. Цена ошибки высока. На что обратить внимание при осмотре объекта и оформлении документов? Своими советами делится заместитель генерального директора ООО «Новация» по правовому обеспечению Вячеслав Пятых.

1. Внимательно осмотрите объект недвижимости

К осмотру объекта подготовьтесь заранее, составьте список пунктов, на которые необходимо обратить внимание. Тогда, придя на место, Вы не растеряетесь и проверите все, что нужно: соответствие ТУ, состояние коммуникаций, окон, дверей, стен, сантехники, электропроводки и другие технические моменты.

Если Ваш бизнес предполагает большой поток клиентов, обратите особое внимание на подъездные пути и наличие парковки. Объект может быть идеальным, но если Ваши клиенты не смогут добраться до Вас и припарковать машину, смысла в его приобретении мало.

2. Изучите документы

Прежде чем идти на сделку, тщательно изучите все документы на объект. Пригласите на переговоры юриста, специализирующегося на коммерческой недвижимости – опыт профессионала поможет уберечь Вас от ошибочных решений.

Все документы, которые относятся к объекту, можно поделить на три группы: техническая документация, правоустанавливающая и сопутствующая (справки, договоры на подключение электричества, на вывоз ТБО и т.д.).

Обязательно посмотрите технический или кадастровый паспорт. Исключительно важно, чтобы заявленная площадь совпадала с реальной, чтобы стены, которые вы видели при осмотре, соответствовали схеме в техпаспорте. Если собственник произвел перепланировку, а Вы этого не заметите и купите объект недвижимости – будьте готовы к дополнительным расходам по оформлению документов.

Правоустанавливающим документом в подавляющем большинстве случаев является договор купли-продажи. Убедитесь, что на нем есть штамп о регистрации права собственности в Росреестре (без печати договор является недействительным).

3. Подготовьте договор купли-продажи

Чем более объемный договор вы составите, тем дольше будет идти процесс согласования. Конечно, если объект недвижимости сложный – имеет смысл максимально прописать все нюансы (порядок расчета, передачи, снятия залога с объекта). В остальных случаях можно ограничиться простым договором: стороны, предмет, цена, порядок расчетов – прописав, что все остальное рассматривается в соответствии с действующим законодательством РФ.

4. Оговорите процесс расчета и отразите его в договоре

Оплата чаще всего происходит путем перечисления денежных средств с одного счета на другой. Если Вы решили рассчитаться за объект недвижимости наличными – воспользуйтесь банковской ячейкой. Это очень удобно и надежно для всех участников сделки.

Еще один удобный и популярный в последнее время способ расчета – рассрочка. В этом случае в договоре купли-продажи необходимо написать общую стоимость объекта – например, 1 миллион рублей. Далее необходимо указать, что в день подписания договора купли-продажи покупатель передает, например, 100 тысяч рублей, а оставшуюся сумму обязуется оплатить в течение трех месяцев. В этом случае Росреестр зарегистрирует переход права на покупателя, но оно будет обременено – так называемая «ипотека в силу закона».

5. Перед сделкой закажите выписку из Росреестра и дополнительные справки

Выписку из Росреестра стоит заказать дважды: на начальном этапе, когда вы только знакомитесь с объектом и его владельцем, и непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Прежде чем ставить свою подпись в договоре, убедитесь, что перед Вами – действительно тот человек, который владеет объектом.

6. Убедитесь, что на сделке присутствуют все участники

Если собственников объекта недвижимости несколько – все они должны присутствовать при подписании договора купли-продажи, либо их представители по доверенности – в соответствии с ГК РФ.