Требование 214-ФЗ о соответствии минимального размера уставного капитала строительной компании максимальной площади всех объектов долевого строительства вступило в силу с 1 июля. Что нужно знать иркутским застройщикам об этом и других нововведениях? Рассказывает юрист Адвокатского бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест.

1. Каким должен быть уставный капитал застройщика по новому закону?

Сумма уставного капитала рассчитывается в зависимости от объемов строительства. Застройщикам с капиталом в 10-12 тысяч рублей, желающим использовать средства дольщиков, ничего не остается, кроме как увеличивать эти цифры в десятки раз. Увеличивай капитал или уходи с рынка – третьего не дано. Ведь если компания не отвечает требованиям, она не сможет получить разрешение на строительство и привлекать деньги по ДДУ.

Однако в законе не сказано, каким образом можно наращивать уставный капитал. Это значит, что совсем необязательно делать это с помощью денежных средств. Можно использовать для этих целей недвижимость, в том числе сами объекты долевого строительства.

2. Компенсационный фонд заработал?    

Госдума в июне приняла в первом чтении законопроект об использовании государственного компенсационного фонда для обеспечения обязательств застройщиков по ДДУ. Однако «белых пятен» все еще много.

Согласно тексту законопроекта, средства фонда могут использоваться на выплату обманутым дольщикам, а могут перечисляться застройщикам для завершения строительства. Никаких механизмов контроля, отчета о расходовании денежных средств не предусмотрено. Орган, который будет контролировать работу фонда, также не определен.

Ко второму чтению законопроект должны доработать, четко прописать, кто и что должен делать, в какие сроки.

3. Какую сумму застройщики обязаны отчислять в Компенсационный фонд?

На переходный период (до 1 июля 2018 года) было решено установить единый тариф в размере 1,2% от цены договора долевого участия. В дальнейшем Минстрой обещает ввести для застройщиков дифференцированную линейку тарифов.

Взнос в Компенсационный фонд строительная компания обязана внести до регистрации ДДУ – иначе такой договор зарегистрирован не будет.

4. В ДДУ появилась новая формулировка относительно определения цены договора. В чем ее суть?

Если раньше сумма договора была фиксированной, то теперь ее можно дифференцировать, добавив такую составляющую, как «услуги застройщика». Строительные компании активно пользуются этой возможностью, потому что средства, которые они получают как оплату своих услуг, они не обязаны использовать на цели долевого строительства.

Напомню, об использовании средств на цели долевого строительства застройщики обязаны  ежеквартально отчитываться в контролирующие органы (Стройнадзор). Кроме того, компании обязаны предоставлять примерные графики реализации проекта, которые включают информацию об этапах и сроках строительства, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод и т.д. Непредоставление такого графика может повлечь за собой предписание и возможную приостановку продаж на объекте.

5. Чем помогут юристы?

Во-первых, мы можем подсказать, каким образом правильно сформировать уставный капитал, чтобы не возникло такой ситуации, когда застройщику понадобится имущество для погашения каких-то обязательств, а он не сможет изъять его из уставного капитала.

Во-вторых, многие условия в договоре долевого участия для застройщика сегодня меняются. Нужно быть предельно внимательным, чтобы не взять на себя больший объем обязательств, чем это предусмотрено законом.

В-третьих, мы можем обеспечить взаимодействие с контролирующими органами. Перечень полномочий надзорных органов расширен, сроки рассмотрения документов, привлечения к ответственности – сжатые. Реагировать нужно очень четко и быстро. Бывают случаи, когда уже все закуплено и пора строить, а с документами ничего не получается. Любой простой для компании – это деньги. Юристы не допустят подобных ситуаций.

Адвокатское бюро «Владимир  Рябенко и партнеры»
Адрес: г.Иркутск, мкр. Ершовский, 26А, офис 402
Тел.: 8 (3952) 550-666. Сайт: riabenko.ru