Руководитель ФСК «Родные Берега» Алексей Распутин живет в доме, который построила его компания. И это не только определенный знак качества для других дольщиков, но и возможность наблюдать за тем, как функционирует проект, глазами обычного жителя. Почему Алексей уверен, что идеал достижим? За счет чего удается на 100 % попадать в потребности и возможности покупателей? Какие шаги предпринимает компания, чтобы успешно перейти на «новые правила»? Как оптимизировать все процессы и в итоге возводить дома, укладываясь в один строительный сезон?
«Один проект за один сезон – задача минимум»
Строительная отрасль – всегда на острие. Огромное количество внешних факторов определяет ее состояние, развитие, перспективы. Турбулентность, кажется, уже стала условием ведения бизнеса, а не форс-мажором. В 2018 году на затянувшуюся экономическую нестабильность наложились еще и существенные изменения в законодательстве о долевом строительстве. «Новые правила» изменят жизнь всех участников рынка – и застройщиков, и покупателей. Как вы оцениваете эти нововведения?
– Позитивно. Объясню, почему. До принятия поправок в закон компании, не обладающие достаточным уровнем профессиональной компетентности, управления денежными средствами, видением и пониманием смысла проектного финансирования, реализации проекта – от идеи и до успешного завершения, могли запросто выйти на рынок, объявить себя застройщиками и начать привлекать деньги населения. Итогом этого становились недостроенные объекты, обманутые дольщики.
Вполне закономерно, что на уровне законодательства сейчас появились такие заградительные барьеры. Без профессионального опыта (не менее трех лет), без необходимого объема уже сданных квадратных метров (не менее 5000) работать в долевом строительстве будет просто невозможно. И это, безусловно, правильно.
Что изменится в работе компании, в связи с переходом на новые правила?
– Все текущие проекты мы успеем завершить по старой схеме. А новые начнем с чистого листа.
Мы – опытные застройщики. Но если раньше мы могли работать исключительно со средствами дольщиков – и мы умели это делать, четко отстроив процессы управления себестоимостью, создания продукта, который найдет свой спрос и получит стопроцентную реализацию на рынке – то теперь в схеме появляется новое лицо, неотъемлемая третья сторона процесса – банк. Проектное финансирование становится обязательным элементом процесса строительства с привлечением денег дольщиков. Поэтому сейчас для нас главная задача – грамотно выстроить отношения с банками, чтобы совместная работа шла гладко, без пробуксовок.
Что вы для этого делаете?
– Мы как строители уверены в своих силах, в том, что при наличии достаточного объема финансирования построим качественно, в срок сдадим свои объекты. Теперь важно, чтобы и у банков в этом не было никаких сомнений. Для этого мы прорабатываем наши новые проекты, которые будем реализовывать после 1 июля 2019 года, таким образом, чтобы для банков они были абсолютно понятны и прозрачны.
Также работаем над оптимизацией всех внутренних процессов. Ведь в наших интересах, чтобы период пользования кредитными средствами был максимально коротким. Любой день просрочки сдачи объекта – это уже колоссальные суммы процентов, которые платятся банку, проект легко может «уйти на дно» с точки зрения экономики.
Задача состоит в том, чтобы находить оптимальный момент для старта проекта, для его завершения, синхронизировать работу подрядчиков. Есть немало находок, которые позволяют сократить сроки строительства, по максимуму вести процессы параллельно, а не последовательно.
Это, наверное, будет вести к росту себестоимости?
– Такие технологии действительно несколько дороже, но это небольшое удорожание будет легко «отыгрываться» на процентных платежах.
Наша задача минимум – с каждым проектом укладываться в один строительный сезон.
Это реально?
– Вполне. Даже 18-19-этажный дом можно построить за сезон. Сейчас мы эти модели отрабатываем – и скоро представим банкам.
«Предложение – меньше, цены – выше»
Наверняка, не все компании смогут адаптироваться к новым условиям. Как, по вашему мнению, изменится ландшафт отрасли? Ждать ли сокращения числа игроков, проектов, предложения в целом?
– Однозначно, сокращение произойдет – по моим прогнозам, вдвое. Схема работы во многом не отработана, и на первых порах через новые «фильтры» будут проходить единицы. Думаю, некоторые компании в изменившихся условиях хозяйствования сами возьмут паузу или примут решение в принципе уйти с рынка. Банковское финансирование – это процентная нагрузка, ощущаемая каждую минуту. Не все компании к этому готовы. Но те, кто останутся – будут расти, наращивать объемы строительства. Хотя, конечно, это произойдет не сразу.
Пока новый механизм работы не будет до конца отлажен, нового строительства будет не много.
На поведении дольщиков изменения в законодательстве уже как-то сказались? Торопятся ли иркутяне покупать квартиры по старой схеме?
– Мы видим заметный рост продаж, причем не только в нашем регионе, это показывает статистика. Люди прекрасно понимают, что предложение сократится, а цена на квадратные метры неизбежно повысится. Понятно, что это не произойдет одномоментно, скачкообразно, но постепенно повышение цен себя проявит. Помните, как это было на автомобильном рынке, когда доллар вырос вдвое? Конечно, никто сразу не умножил цены на два, но сейчас так и есть. Если до девальвации автомобиль стоил, условно, 2,5 миллиона рублей, то сегодня – порядка 5 миллионов.
Насколько существенно подорожают квартиры, скажем, к июлю 2020-го?
– Я жду повышения цен в среднем на 15 %. Это вполне объяснимо: в новой схеме возникает третий игрок, на содержание, на прибыльность которого тоже нужно работать. В цене конечного продукта будут все издержки застройщика, в том числе и оплата процентов банка… Проектное финансирование – это 6-7 % годовых, проект реализуется в среднем за полтора-два года. Вот и получаем порядка 15 % в итоге.
«Нужно попасть в потребности и возможности клиента»
100% квартир в ваших проектах, как правило, продаются к моменту сдачи. В чем суть вашего подхода, который позволяет так точно попасть в потребности и возможности покупателей?
– Это основополагающий вопрос. И в стратегии это – основная задача, которая стоит перед менеджментом компании.
Наверное, каждому знакомо ощущение удачной покупки. Приобрели какую-то вещь – и по цене нормально, и сидит хорошо, и тенденции модные налицо, и носится долго. Внутреннее ощущение, что вы все правильно сделали. Мы в своей работе всегда стремились прийти к такому же эффекту.
Прежде всего, начинаем с выбора локации. Мы строим в хороших местах – выбираем такие, чтобы людям нравилось, чтобы не приходилось объяснять, чем они хороши. Эстетика места, экология должны быть очевидны. Дальше – садимся командой и начинаем думать: что на этом месте мы можем построить?
Мозговой штурм?
– Да. Я убежден: работа над проектом – это командная работа, каждый может выступить со своей идеей, инициативой. Я всегда слушаю своих коллег. У отдела продаж самая живая, активная обратная связь. Они прекрасно владеют текущей ситуацией, погружены в рынок, знают реальные потребности клиентов. Проектное бюро отслеживает тренды современной архитектуры, которые повышают качество, комфортность жилья. Мы обязательно берем все это на вооружение и используем в наших проектах. Например, планировки у нас всегда тщательно выверенные – клиент получает максимум комфорта, не переплачивая за лишние квадратные метры, ненужные помещения, непонятную конфигурацию.
Вопрос цены тоже на самом старте обсуждаете?
- Конечно. Он – один из самых важных. Потому что продукт может идеально подходить под потребности, но по цене может быть абсолютно неподъемным. Мы еще в процессе проектирования определяем себестоимость и конечную цену продукта, которая будет приемлема для нашего покупателя. При этом мы не стремимся к самой низкой себестоимости в ущерб качеству. Например, межкомнатные перегородки везде делаем из кирпича. И это находит отклик среди наших покупателей. Они знают: даже если это будет недорогое жилье для студентов, на качестве строительства это не отразится.
«Диверсификация – путь к устойчивости»
Ваша компания работает в разных сегментах – клубный дом, жилье для студентов, жилой комплекс комфорт-класса. Эта сегментация обусловлена возможностями участков, потребностями клиентов, или вы сознательно стремитесь к диверсификации?
– И то, и другое, и третье. Если участок рядом с рощей, с Ангарой – понятно, что клубный дом впишется хорошо. Если рядом с участком три вуза – ясно, что жилье для студентов будет наиболее оптимальным вариантом в этом случае.
Но и с точки зрения диверсификации бизнеса это разумно. Работая с разными сегментами, мы поддерживаем финансовое равновесие. В каждом секторе есть свои платежеспособные покупатели. Разнонаправленные векторы дают усредненную, стабильную выручку.
Кроме того, мы зашли и в строительство социальных объектов. В прошлом году построили детский сад – начали в июне, сдали в декабре. Сознательно не стали заходить в какой-то глобальный проект, но решили пройти весь строительный цикл в этом сегменте – от аукциона до сдачи. Опыт положительный – в 2019 году планируем участвовать в новых аукционах, строить новые социальные объекты. Это и на устойчивость компании хорошо влияет, и для развития нашего профессионализма полезно. Есть особенности строительства социальных объектов, которые, в том числе, повышают наши компетенции.
Правильно я понимаю, что каждый новый проект для вас – не просто очередная галочка в работе, но вызов, возможность роста, самообразования?
– Да. Сейчас мы работаем над новым проектом, хотим создать очень красивый, запоминающиеся, доминантный с точки зрения архитектуры объект, который будет действительно заметен в городе, станет его украшением, вкупе с другими значимыми местами будет создавать образ Иркутска. Это – действительно интересно.
А «потоковое» строительство – не для нас. Научиться строить один-два стандартных дома, с отработанной технологией, себестоимостью – и «штамповать» их? Не наша история. Мы хотим создавать действительно первосортное жилье.
«Да, это построили мы!»
Вы много говорите об архитектуре, об эстетике внешних пространств. Мне кажется, ваша компания одной из первых в Иркутске стала уделять такое пристальное внимание местам общего пользования. Почему это так важно для вас, почему не экономите на этом?
– Многие меня спрашивают: зачем тебе эти лавочки, фонари, клумбы, деревья? Есть же стандартный минимальный набор для того, чтобы сдать дом. Но это – наша идеология. Мы публичная компания, мы приглашаем людей на доверии, говорим: мы для вас построим дом, в котором вы будете жить. И то, что вы будете видеть вокруг, будет в целом и ваше мировоззрение формировать, и качество жизни.
Понимаете, человек проводит значительную часть жизни дома – это его тыл. И крайне важно, чтобы человеку было приятно находиться и в своей квартире, и в подъезде, и во дворе.
Я по природе своей перфекционист. Стремление к идеалу – это такой «пунктик» для меня. Считаю, что идеал достижим. И уверен: успех или неуспех любого предприятия в целом зависит от того, насколько хорошо ты что-то сделал для людей. Когда я привожу сына во двор, мне приятно, что он знает: это делается руками отца и его компании. И я могу с внутренней уверенностью и удовлетворением сказать: «Да, это построили мы!»
Мне хочется, чтобы это было удобно, красиво, комфортно, и чтобы люди, которые здороваются со мной на улице, делали это от души и с удовольствием.
При этом для меня важно, чтобы созданное благоустройство сохранялось и развивалось. «Вот мы вам отдали в черновом варианте, а дальше сами воюйте с управляющей компанией» – это не про нас.
А у вас кто «воюет» с управляющей компанией?
– В этом нет необходимости. У нас во всех проектах управляющая компания – своя.
Такое мы приняли правило в своем бизнесе: после того, как сдаем дома, мы берем на себя обязанность их содержать, за ними ухаживать. Мы сразу поняли, что критерии, по которым управляющая компания работает, должны задавать мы сами: сколько раз нужно мыть подъезды в конкретном доме, сколько раз стены протирать, как нужно снег вывозить, когда подкрашивать ограждения и прочее.
Мы создаем продукт для людей, и он должен вызывать только положительные эмоции, обеспечивать комфортное проживание. Кроме того, мы понимаем, что недвижимость – это инвестиция. Недвижимость – это всерьез и надолго. И мы стремимся, чтобы наши объекты не теряли в цене, а росли, даже с учетом инфляции.
Наш подход дает свои плоды в виде устойчивого спроса. Когда ты делаешь добро – оно возвращается. Мы вкладываемся в благоустройство и, может, теряем в марже в моменте, но это дает еще больший эффект с точки зрения экономики и репутации.
Мне кажется очень важным «штрихом к портрету» тот факт, что вы и сами живете в доме, который построила ваша компания. Это сознательное решение? Не смогли не купить?
– Знаете, однажды я смотрел один старый советский фильм, в котором школьники делали табуретки на уроке труда. Отличник сделал хорошую, а троечник весь урок пробалдел и в последний момент сколотил какое-то сооружение. Учитель берет эту «табуретку», ставит – она кое-как стоит, вот-вот развалится – и говорит: «Ну, садись, Васечкин». А тот морщится: «Да я лучше как-нибудь постою…». Так вот – я абсолютно уверен в качестве постройки, в работе всех инженерных коммуникаций в наших домах.
Кроме того, позиция жильца – очень хорошая позиция для отслеживания работы управляющей компании. Не «сломанный телефон» тебе доносит, что что-то сломалось, вышло из строя – ты сам видишь, как все функционирует. Большая польза для дела.
Но и для семьи тоже: переехав в «Родной Берег», мы получили много плюсов: панорамный вид, близость к реке, подземный паркинг, благоустройство. Сейчас как раз работаем над внутренним двором. Я сам как житель, сразу четко ощущаю недостаток или, наоборот, наличие чего-либо. Такой вот индикатор. Дети у меня разного возраста, мама пожилая – каждому нужно свое. Здесь будут универсальный корт на все сезоны, тренажеры, скверик с елями для мам с колясками, место под настольные игры, домино, площадка для выгула собак, амфитеатр, где можно концерты устраивать... И, конечно, все это будет сделано качественно, красиво с точки зрения архитектуры. Мы привлекаем лучшие силы: Ольга Жуйкова, Алиса Козак работают с нами. Регулярно консультируемся с главным архитектором города.
«Мы переломили ментальность места»
«Родной Берег» изменил представление об этом районе. Когда-то здесь было не самое благополучное место для жизни. Теперь все иначе.
– Нам действительно удалось переломить ментальность места. И это только начало. В этом году мы полностью завершим работу над «Родным Берегом»: замкнем контур микрорайона последними блок-секциями, благоустроим внутренний двор. Но рядом – еще много земли под частным сектором, 80 % которого находится в аварийном состоянии. А между тем здесь – прямой выход к воде, к острову Конный, к детской железной дороге. Половина Октябрьского района живет на берегу, а гулять ездит на бульвар Гагарина – странно ведь. Комфортное современное жилье, благоустроенная набережная, дороги, тротуары здесь просто необходимы.
Нужно город преображать, чтобы он был современным, удобным. Это нормальный процесс – когда мы сносим старье, которое вросло в землю, расселяем людей, строим новое, интересное, красивое. К этой большой цели мы сейчас поступательно движемся.
А на 2019 год какие задачи перед компанией ставите?
– Они абсолютно адекватны тем изменениям, которые происходят и в законодательстве, и в целом в экономике. Я говорю о снижении платежеспособного спроса, колебаниях валют, удорожании материалов и так далее. Задача – даже в этих условиях – расти, вырваться в лидеры строительного сектора Иркутской области и оставаться на передовых позициях. Уверен, что нашей команде – очень сильной, современной, профессиональной и работоспособной – все это под силу.
Елена Демидова,
Газета Дело
Проектные декларации – на сайте rodnoy-bereg.ru
SIA.RU: Главное
