Что происходит на рынке недвижимости Иркутска и области? Газета Дело подготовила традиционный обзор основных показателей за первое полугодие 2019 года. Каковы объемы ввода жилья? Почему «просела» ипотека? Будут ли расти цены на новостройки и «вторичку»? Статистика и мнения экспертов – в нашем материале.
Ввод жилья: почему растет доля индивидуального жилья?
По данным Иркутскстата, за январь-май 2019 года в областном центре было введено 81,7 тыс. кв. м жилья, на 11% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, а в Иркутском районе – 118,3 тыс. кв. м, на 30,6% больше, чем за январь-май 2018-го. В целом по области за пять месяцев года было введено 300,1 тыс. кв. м жилья, что на 9,4% больше показателей прошлого года. При этом на долю индивидуальных застройщиков пришлось 65,2% введенного жилья.
«Возникает вопрос, откуда мы взяли столько ИЖС, – прокомментировала ситуацию Светлана Свиркина, министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, выступая на панельной дискуссии на выставке «Байкальская строительная неделя». – Здесь, конечно, есть определенный процент, который возник в результате обязательства муниципалитетов привести в нормальное законное состояние то жилье, которое уже построено и в котором живут люди, но которое не было юридически оформлено ранее».
Риелторы, однако, говорят о том, что на рост доли ИЖС повлияли и рыночные факторы. «Мы наблюдаем смену трендов, – рассказал директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Девелоперы из-за отсутствия на рынке достойных, недорогих или не проблемных земельных участков решили более смело выйти на рынок загородного жилья. Качественного предложения стало больше. Увеличился и сам спрос на загородную недвижимость: людям хочется жить за городом, в комфортном месте с чистым воздухом. Количество квадратов можно приобрести больше, престиж проживания – выше».
«Многие переезжают за город, цены ниже, да и услуги ЖКХ дешевле. Есть люди, которые предпочитают жить за городом, и это не только пенсионеры, как принято думать, но и семьи с детьми. Жить за городом намного комфортнее, экологичнее, и расстояния у нас небольшие», – поделился Анатолий Заиграев, специалист по сделкам с недвижимостью АН «Тысячелетие».
Объемы ввода жилья в регионе будут расти. Министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина отметила, что планы ввода увеличены: «Президентом и губернатором с этого года поставлены амбициозные задачи в области жилищного строительства. Стартовали новые нацпроекты. В соответствии с соглашением, которое мы подписали с федеральным Минстроем, мы должны до 2024 года построить в регионе 7,5 млн кв. м жилья».
Представители отрасли, однако, не разделяют оптимизма Минстроя. «Учитывая, что строительная отрасль на сегодняшний день находится в состоянии переходного периода на новые условия работы, маловероятно достижение этих показателей, – считает Виктория Некрасова, заместитель генерального директора ООО «Гранд-Строй». – Разрешений на строительство, выданных в текущем году, катастрофически мало. Застройщики не торопятся получать разрешения на строительство новых объектов, что влечет сокращение объемов вводимого жилья».
Цены на жилье в Иркутске: новостройки обогнали «вторичку»
По данным realty.irk.ru, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Иркутска за первое полугодие 2019 года выросла на 6,6%, квадратный метр вторичного жилья за этот период прибавил 1,2%. В первом полугодии 2018 года цены на «вторичку» демонстрировали более существенную динамику: +4%. Новостройки, напротив, дорожали не так существенно: +3%.
«Цена новостройки складывается из множества составляющих, – пояснила Виктория Некрасова, ООО «Гранд-Строй». – Помимо факторов, традиционно влияющих на себестоимость строительства, таких как постоянный рост цен на строительные материалы, высокая стоимость земли и технологического присоединения к коммунальным сетям, повышение НДС, сейчас добавляются дополнительные издержки в виде необходимости привлечения банковского финансирования, увеличения стоимости заемных средств. Кроме того, росту цен способствует и сокращение темпов строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Степень готовности объекта также влияет на его стоимость: чем ближе срок ввода, тем квартира дороже. Свой рост цены на квартиры начали еще в прошлом году, когда стало известно о переходе к новой системе проектного финансирования в области долевого строительства, и предпосылок к снижению стоимости жилья нет и не предвидится. Цены будут только расти».
По мнению Дмитрия Щербакова, АН «Слобода», текущий рост стоимости жилья на первичном рынке обоснован, в том числе, повышенным спросом инвесторов на хорошие проекты: «По нашему мнению, большинство сделок не носит потребительский характер. В большей степени речь идет о сохранении собственных средств или их увеличении за счет роста капитализации. Цены продолжат расти и дальше, но более низкими темпами, так как реальный платежеспособный спрос будет снижаться».
«Если и будет рост цен на «вторичку», то небольшой, – поделился своим мнением Анатолий Заиграев, АН «Тысячелетие». – После принятия закона об эскроу-счетах цены в новостройках продолжат свой рост».
Ипотека: падение на 20%
По данным Центробанка, в Иркутской области за январь-май 2019 года выдано ипотечных кредитов на 20% меньше, чем за аналогичный период 2018 года; количество выданных ипотечных кредитов на новостройки (под залог прав требования по ДДУ) сократилось на 25%. Объемы ипотечных кредитов снизились на 12%, ипотеки на новостройки – на 17%.
По словам Виктории Некрасовой, ООО «Гранд-Строй», изменение выбранного объема ипотечных кредитов можно связать с несколькими причинами: «Во-первых, некоторые компании в 2019 году сократили объемы вводимого жилья, во-вторых, перед повышением ставок банки немного сдерживали объемы ипотечных сделок, что также отразилось на общем количестве выданных кредитов».
Замедление выдачи ипотеки подтвердили практически во всех опрошенных Газетой Дело банках. Так, пресс-служба Байкальского банка Сбербанка сообщила, что объемы выдачи ипотечных кредитов в Иркутской области за пять месяцев 2019 года снизились на 18%. В Иркутском филиале Россельхозбанка снижение объемов по итогам 1 квартала 2019 года оценили, в среднем, в 2,5 раза. Снизились объемы выдачи ипотечных кредитов и в Райффайзенбанке в Сибири.
Повышение ключевой ставки с осени 2018 года стало основной, но не единственной причиной падения объемов ипотеки, считают банкиры.
Управляющий банком «Открытие» в Иркутской области Владимир Чернышев назвал дополнительно четыре причины, которые повлияли на замедление ипотечного сегмента в 2019 году. Во-первых, снижение реальных доходов населения, во-вторых, эффект высокой базы 2018 года (среднегодовой темп роста в 2018 году составил порядка 23%, а в Иркутской области рынок ипотеки вырос на 41%, были выданы рекордные 44,4 млрд. рублей). В-третьих – возможный негативный эффект для ипотеки на первичном рынке жилья может возникнуть из-за внедрения с 1 июля счетов эскроу и новых правил финансирования для застройщиков. В-четвертых, охлаждающий эффект на ипотечный рынок также может оказать повышение ЦБ РФ коэффициента риска по кредитам с относительно низким первоначальным взносом в начале 2019 года.
Наталья Баркова, директор регионального Иркутского филиала АО "Россельхозбанк", назвала еще одну причину падения объемов выдачи ипотеки: «Это снижение покупательской способности на фоне роста цен на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке Иркутска».
«Период рекордно низких ставок длился два года. За это время отложенный спрос 2014-2015 годов был закрыт. Многие клиенты, которые планировали покупку квартиры, ее купили, а те, кто хотел рефинансировать свой кредит, уже сделали это, – пояснила Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка. – На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной и интерес к продукту сохраняется, но ажиотаж уже спал».
В июне цикл повышения ставок был прерван: Центробанк принял решение снизить ключевую ставку на 25 б. п., до 7,5% годовых и не исключил дальнейшего понижения ставки до конца года. Получив такой «сигнал» от регулятора, многие банки оперативно снизили ставки и ждут возвращения спроса в ипотечный сегмент. Темпы роста ипотеки будут поддерживаться, в том числе, специальными социальными программами, такими как «Семейная ипотека».
«Мы отмечаем стабильный спрос на данную программу, – рассказала Александра Макарова, управляющий ВТБ в Иркутской области. – Со временем он будет расти, так как все большая часть населения будет подходить под ее условия (должны родиться дети и быть сформирована потребность в улучшении жилищных условий). Основная причина интереса к программе – привлекательные условия».
Представители агентств недвижимости более осторожны в оценках. «Скачки ипотеки, снижение или рост в рамках 2-3 п.п. существенно не повлияет на выдачу кредитов. Высокая закредитованность населения и более жёсткий подход к выдаче кредитов приводят к снижению реального платёжеспособного спроса, – считает Дмитрий Щербаков, АН «Слобода». – Пока снижение ставок существенно на спрос не повлияло, хотя условия получения стали очень лояльными. Программы у банков разные, и практически любой клиент может получить ипотечный кредит».
В агентстве недвижимости «Тысячелетие», где 60-70 % от всех сделок приходится на ипотечные, заметили небольшой рост спроса после снижения ставок. «Возможно, он будет увеличен к концу года. Пока рано говорить об этом, банки не так давно снизили ставки, да и лето дает о себе знать, многие в отпусках», – прокомментировал Анатолий Заиграев.
Количество сделок: на 22% меньше, чем год назад
По данным Росреестра, за 1 квартал 2019 года в регионе было зарегистрировано 3148 договоров долевого участия, из них 29 ДДУ – юрлицами. Это в два раза больше, чем за 1 квартал 2018 года. На вторичном рынке – другая динамика. Так, за январь-май 2019 года в Иркутской области было зарегистрировано 24596 прав на жилье на основании договора купли-продажи (мены) жилья. Это на 22% меньше, чем было зарегистрировано за январь-май 2018 года.
По словам Анатолия Заиграева, АН «Тысячелетие», наибольшим спросом у иркутян, как и всегда, пользуются одно-двухкомнатные квартиры. «Спрос на многокомнатные квартиры небольшой и после принятия программы «Семейная ипотека» он не увеличен».
У АН «Слобода» – несколько иная статистика. «Наибольшим спросом сегодня пользуются одно-двухкомнтаные квартиры, – рассказал Дмитрий Щербаков. – Повышается спрос и на большие, двух- и трехкомнатные квартиры. Возможно – процентов на 5-9 – увеличение происходит за счет «семейной ипотеки» по сниженной ставке». Эксперт считает, что к концу года стоит ждать увеличения числа сделок: «Ситуация на рынке недвижимости будет стабильной, но без скачка с сентября до конца года».
SIA.RU: Главное
