Как не переплачивать банку миллионы, когда покупаете недвижимость в ипотеку.

Центробанк сначала с 1 октября ввёл, а потом через 10 дней отменил предельные лимиты по полной стоимости кредита (ПСК) в ипотеке до марта 2025 года. Что означает для рынка и для заемщиков это решение? Разбираемся с Екатериной Саломатовой, директором ипотечного агентства «Фамильное ожерелье».

Что произошло?

– Сейчас действует высокая ключевая ставка, 19%. При внедрении ограничений ПСК мы получили сразу несколько стоп-факторов кредитования: банки стали резко повышать первоначальный взнос, а также ввели комиссии по траншевой ипотеке. В связи с этим с 1 по 9 октября застройщики отменили возможность покупать новостройку с использованием такого экономически выгодного инструмента как транши. Центробанк позже отменил свое решение, но подчеркнул, что это временная мера – и действует она только до 31 марта.

Почему важна ПСК?

– Полная стоимость кредита (ПСК) – это общая сумма, которую заемщик заплатит банку по кредитному договору. В ПСК включаются все дополнительные расходы: проценты за выдачу кредита, проценты за использование кредитных денег, оценка, все виды страхования, комиссии, предусмотренные соглашением о кредитовании и тарифами банка, например, за аккредитив или аренду сейфовой ячейки, правовая экспертиза и прочие банковские сервисы. Это сумма, которую заемщик фактически заплатит за весь срок пользования кредитом.

Что не нравится Центробанку?

– Центробанк активно борется с закредитованностью населения и следит за значением ПСК, раз в квартал публикует рекомендуемые значения. Так, ставка ПСК в договоре не может превышать это значение более чем на треть. В противном случае Центробанк вынесет взыскание банку. Именно поэтому 1 октября 2024 года вступил в силу закон, который уже 10 октября был временно отменён до марта 2025-го.

Что не нравится банкам?

– Объективно, при ключевой ставке 19% банкам сложно вписываться в ограничения, установленные регулятором. После отмены предельных лимитов ПСК по ипотеке может быть любым. Это позволяет банкам и застройщикам быть более гибкими. Главное, чтобы этот аттракцион невиданной щедрости не привел нас к новым «скрытым» комиссиям и услугам банков для повышения маржинальности их кредитования. Поживем – увидим.

Что важно знать заемщику?

– При выборе банка человек часто ориентируется только на ставку, покупаясь на яркую рекламу. Но хочется предупредить – банк дополнительно на вас зарабатывает за счет допуслуг к ипотеке. Многие заемщики об этом не задумываются и скрытые комиссии не замечают. Приведу пример. Потребительские кредиты сейчас выдаются в среднем под 30%, но люди продолжают верить, что банк выдал их под 7,9%. Порой даже спорят с экспертами, пока не покажешь на примере истинную математику.

И еще важный момент – бесконечные изменения на рынке. Новости о новых условиях приходят не раз в месяц и даже не раз в неделю, а по два раза за день. То вводят, то отменяют – только успевай реагировать! Мы с коллегами диву даемся, как люди разбираются во всем этом сами, без экспертов в сфере недвижимости и ипотеки?!

Какие выводы? И что делать?

– ПСК, как я уже сказала, – это все расходы на обслуживание кредита, которые оплачивает заемщик. Компания «Фамильное ожерелье» строго следит, чтобы заемщик не ушел «в космос» по переплате.

Ситуация, когда заемщик, не разбираясь в финансах, решает все сделать сам, «бесплатно», встречается довольно часто. Как правило, он идет в банк, где есть куча дополнительных комиссий и условий, потом выбирает квартиру сам, не понимая, что она с удорожанием. По факту, переплата вместо 6% может фактически доходить до 20-40% к цене недвижимости.

Я бы всем рекомендовала обращаться к профессионалам – ипотечному брокеру, юристу, агенту недвижимости, которые правильно выберут и банк, и застройщика, и ликвидную локацию, а вы не будете переплачивать миллионы банку.