Владимир Чернышев, управляющий региональным операционным офисом «Иркутский» ВТБ24:

– Неверно. Банк по закону обязан указывать все условия в договоре займа, там же оговаривается процентная ставка и размер ежемесячного платежа по ипотеке. Клиент подписывает эти документы собственноручно – соответственно, согласен с этим и принимает взятые на себя обязательства. По крайней мере, в нашем банке подобных «сюрпризов» нет и не может быть в принципе. Но в любом случае клиенту перед подписанием стоит очень внимательно изучить кредитный договор и схему выплат.

Иван Бирюков, заместитель генерального директора ОАО «Иркутское региональное жилищное агентство»:

– Проценты всегда рассчитываются исходя из ставки, указанной в договоре. При этом в процессе получения ипотечного кредита заемщик несет дополнительные расходы, но эти расходы он понесет и в том случае, если будет покупать квартиру за счет собственных средств.
 

Владимир Салмин, председатель Байкальского банка Сбербанка России:

– Процентная ставка по кредиту в Сбербанке России отражается в кредитном договоре и в течение срока действия кредита не меняется (за исключением жилищных кредитов, по которым предусмотрено снижение процентной ставки после оформления в залог приобретаемого жилья).

Если имеется в виду полная стоимость кредита, то она рассчитывается в соответствии с требованиями Банка России. Формула, применяемая для расчета, основана на методе сложных процентов. Не буду вдаваться в детали, но полная стоимость кредита, рассчитанная по этой формуле, всегда будет превышать указанную в кредитном договоре процентную ставку даже при отсутствии комиссий и прочих платежей.

Например, по кредиту на сумму 100 тысяч рублей сроком на 5 лет с процентной ставкой 17% годовых без оформления залогового обеспечения полная стоимость кредита составит 18,4% годовых.

Владимир Чернышев:

– Нужно понимать, что банк рассматривает первоначальный взнос клиента как некую гарантию того, что человек умеет грамотно распоряжаться своими финансами и способен накопить определенную сумму денежных средств. Тем не менее, сегодня есть программы, позволяющие приобрести жилье при отсутствии первоначального взноса. Например, по программе, когда материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса за квартиру или дом.

Иван Бирюков:

– Действительно, без первоначального взноса обычную ипотеку не возьмешь. Исключение – когда ипотечный кредит берется под залог имеющейся недвижимости на покупку другого объекта (меньшей стоимости). В этом случае наличие первоначального взноса необязательно.

Владимир Чернышев:

– Сейчас в банках существует возможность рассмотрения различных форм подтверждения дохода, в том числе доход, подтвержденный справкой в произвольной форме; доход индивидуального предпринимателя; доход, получаемый от ведения бизнеса (в этом случае производится анализ бизнеса). И при этом процентная ставка не повышается.

Иван Бирюков:

– Наличие «серых» доходов является нежелательным фактором при получении ипотечного кредита. Хотя «серость» доходов не исключает в принципе возможность получить ипотеку. Но, скорее всего, максимально возможный размер кредита в таком случае будет ниже обычного.

Владимир Чернышев:

– Неверно. Начиная с осени 2011 года, проценты по кредитам только растут. ВТБ24, к примеру, был вынужден повысить проценты по ипотечному кредитованию в феврале 2012 года. Но одновременно с этим в нашем банке была отменена разовая комиссия за выдачу кредита.

На рынке сегодня нет никаких факторов, которые бы способствовали снижению процентных ставок по кредитам. Стоимость привлечения средств на рынке постоянно растет, инфляция в стране также не снижается. Поэтому ставки скорее могут вырасти на 1-2 процентных пункта до конца года, но не упасть.

Объективно – сейчас самое удачное время решить жилищную проблему тем, кто не успел это сделать летом этого года.

Иван Бирюков:

– Проценты по ипотеке зависят от конъюнктуры рынка. В настоящее время складывается тенденция к повышению ставок.

Владимир Чернышев:

– Это действительно миф. При оформлении ипотечного кредита вы платите уже за свое жилье, а не третьему лицу за его использование. Вы можете сделать ремонт по своему усмотрению и создать благоприятные условия для проживания своей семье. Нет рисков внезапных переездов и бесконечных поисков нового жилья.

Приведу конкретные цифры. Среднерыночный размер арендной платы за однокомнатную квартиру в Иркутске составляет 15 тысяч рублей в месяц. При помощи ипотечного кредита вы можете приобрести квартиру стоимостью 1600 тысяч рублей, с первоначальным взносом 320 тысяч рублей (20%) на 15 лет с ежемесячным платежом 15569 рублей в месяц (процентная ставка составит 12,25%). Для этого нужно подтвердить совокупный доход семьи из трех человек от 24 тысяч рублей в месяц.

Владимир Салмин:

– При оформлении кредита на сумму 2040000 рублей (первоначальный взнос – 360 тысяч рублей)  на приобретение двухкомнатной квартиры, при процентной ставке в 14,75% годовых на 20 лет, ежемесячная сумма платежа по кредиту составит 26,4 тысяч рублей.

Если арендовать аналогичное жилье, ежемесячная плата составит 15-25 тысяч рублей. Однако безусловным достоинством первого варианта является приобретение долгосрочного актива, который, как показывает практика, только растет в цене.

Никита Змановских, Газета Дело

В качестве примеров отобраны три квартиры в трех популярных районах Иркутска. Квартиры (для аренды и для прямой продажи/покупки) имеют одинаковую площадь и располагаются в одном районе. Первоначальный взнос и ставка по кредиту указаны минимальные.

Таблица доказывает, что стереотип «о том, что при нынешних ценах на жилье, выгоднее арендовать квартиру, чем платить ипотеку» –  глубокое заблуждение.