Наталья Зверева, заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж АО «Восток Центр Иркутск»	Евгений Савченко,   начальник МУП «УКС города Иркутска»	Дмитрий Ружников,    заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город»

Иркутский рынок новостроек по-прежнему в «зоне турбулентности». Сделки по договорам долевого участия с начала года показывали положительную динамику, но в мае их количество снова сократилось. Что делать в условиях нестабильного спроса? Насколько эффективны меры господдержки отрасли? Какой ценовой политики придерживаться? О ситуации на рынке мы поговорили с иркутскими застройщиками.

О структуре спроса

Как изменилась структура спроса, по сравнению с 2015 годом, какие квартиры чаще приобретают?

Н. Зверева: В нашей компании соотношение ипотечных сделок и покупок квартир за счет собственных средств осталось примерно на уровне 2015 года. В то же время, идет ощутимое снижение требования к площади приобретаемых объектов. Так, сейчас покупатели проявляют интерес к однокомнатным квартирам площадью 36-40 кв.м (в 2013-2014 гг. – 42-47 кв.м) ,двухкомнатным 50-55 кв.м. (2013-2014 гг. – 60-67 кв.м) и трехкомнатным 70-85 кв.м (2013-2014 гг. – 90-115 кв.м).

Е. Савченко: Структура спроса в нашей компании не изменилась. К нам приходят люди и с собственными средствами, и покупающие жилье в ипотеку. Доля ипотечников, безусловно, растет, потому что люди хотят снизить риск инвестиций, выбирая муниципального застройщика. Если ранее процент клиентов, берущих ипотеку, был около 65%, то сейчас мы можем говорить о 80% сделок. 

О ценах

Московские застройщики прогнозируют рост цен на строящееся жилье. Свои ожидания они объясняют растущими ценами на стройматериалы, ожидающимся дефицитом предложения и отложенной инфляцией. Каковы ваши прогнозы?

Д. Ружников: Столица нашего государства и столица Восточной Сибири все-таки отличаются по конъюнктуре рынка. В нашей стране вообще нет общих тенденций, везде ситуация разная. Поэтому говорить о том, что у нас будет тот же тренд, не приходится. Однако в одном москвичи правы: необоснованный рост цен на материалы (посмотрите цены на арматуру) существенно скажется на стоимости строительства, а соответственно – и на цене продажи.

Н. Зверева: На протяжении всего прошлого года происходило заметное снижение стоимости квадратного метра на строящееся жилье на всей территории нашей страны. Это, безусловно, было связано с пониманием застройщиками необходимости исполнения ранее взятых на себя обязательств по строительству уже начатых объектов.

Однако, видя тенденции рынка, крупные и устойчивые компании в 2015 году сократили количество новых объектов, строительство которых приходится на 2015-2017 годы. Как следствие, в 2017-2018 годах мы будем иметь дефицит предложения на рынке недвижимости.

Кроме того, главным фактором в конечном формировании цены является себестоимость строительства. К сожалению, ситуация, сложившаяся на рынке арматуры, неизбежно приводит к увеличению стоимости на 6-12%. А ведь этот показатель – только один из многих составляющих. Есть еще лифты, инженерное оборудование, иностранные рабочие, стоимость услуг которых зависит от ослабления или укрепления российской валюты, которая продолжает находиться в нестабильном положении.

Удержать стоимость квадратного метра на прежнем уровне становится все сложнее. Неизбежно следует ожидать роста цен на строящиеся объекты уже в самое ближайшее время.

О мерах господдержки

Правительство в последнее время активно взялось за строительную отрасль, предлагая все новые меры поддержки, с одной стороны, и ужесточая требования к участникам рынка – с другой. Как оцениваете эти новации? Каков их эффект на отрасль, на иркутский рынок, на вас?

Н. Зверева: Действительно, в последнее время идет существенное реформирование строительной отрасли. Многие предложения правительства, безусловно, вытекают из анализа проблемных ситуаций. Но, к сожалению, принимаемые меры и изменения законодательства далеко не всегда имеют грамотный подход. Так, ряд предложений по изменению 214-ФЗ не только не поддержат отрасль, но, и наоборот усугубят ее общее состояние.

Д. Ружников: Конечно, жизнь не стоит на месте, и нужно менять законодательные акты, регламентирующие ту или иную деятельность. В конце концов, опыта у застройщиков и органов, регламентирующих строительную деятельность, становится больше,  все глубже мы изучаем вопрос взаимодействия, но… Если государство вводит какие-то новые порядки в работе отрасли, то логично предположить, что старые порядки будут отменены.

К сожалению, этого не происходит. На застройщиков накладывают все новые и новые обязательства, при этом новые могут дублировать старые или противоречить им.

Мы еще не отработали механизм со страхованием ответственности застройщиков, до сих пор нет проверенных игроков на рынке, нет четкого понимания этого инструмента, а государство уже пытается привлекать банки как дополнительный инструмент гарантий, привязать платежи по строительству к определенным счетам. А зачем тогда страхование, если и так все проверяют? Зачем Стройнадзор?

Е. Савченко: Очень сложно оценивать изменения в строительной отрасли, потому что определенности в действиях Правительства РФ пока нет. Есть понятные задачи – сделать жилье более доступным, поддержать строительную отрасль как один из локомотивов развития экономики, но пока рассматриваются различные сценарии изменений, и все находится в активной фазе обсуждений. Думаю, что решения будут приняты к концу года, чтобы заменить программу «Ипотека с господдержкой». Сейчас очевиден только тот факт, что жилье у нас в ближайшем будущем точно не подешевеет, а будет дорожать.

О новых проектах

Какие угрозы и вызовы вы сегодня видите для отрасли? Планируете ли в текущих условиях запускать новые проекты?

Н. Зверева: Компания «Восток Центр Иркутск» в своей деятельности руководствуется, прежде всего, принципами грамотного взвешивания возможных рисков и ответственности перед покупателями, выразившими нам доверие, приобретая квартиры в нашим жилых комплексах. Сейчас мы ведем строительство блок-секции 5 жилого комплекса «Стрижи». Несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы не снижаем темпа и планируем завершить объект раньше намеченного срока. Однако возможность начала строительства следующих объектов требует глубокого анализа.

Е. Савченко: Угрозы вполне очевидны. Многие застройщики затянули пояса.

Масштабы бедствия еще не столь заметны, думаю, о них мы узнаем в ближайшие пару лет, когда должны будут сдаваться дома, в которые люди вложили деньги.

Сегодня рынок сузился, и по большому счету только крупные застройщики запускают новые стройки. Например, у нас запускается новая блок-секция в районе «Эволюция» и в жилом комплексе «Алмазный». Также уже в июне МУП «УКС города Иркутска» представит новый строительный проект.

О «точках роста»

По мнению главы регионального Минстроя Светланы Свиркиной, точками роста для строительной отрасли должны стать «возрождение стройиндустрии и импортозамещение, выделение по разумным ценам земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой, а также проработка приемлемых условий финансирования строительной отрасли». Согласны ли вы с министром? Насколько эти задачи выполнимы?

Н. Зверева: Ипотека с государственной поддержкой уже практически исчерпала свой потенциал. Мера была временной и, насколько это было возможно, поддержала строителей. Однако для укрепления и развития отрасли требуются более серьезные меры со стороны государства. Бесплатное выделение земельных участков, компенсация затрат Застройщиков на подключение к инженерным сетям, субсидирование проектного финансирования – вот те принципы частно-государственного партнёрства, принятые во многих странах Европы, которые, безусловно, с одной стороны, скажутся на снижении конечной стоимости квадратного метра жилья, а с другой – приведут к стабилизации всей строительной отрасли.

Д. Ружников: Мы полностью поддерживаем Светлану Дмитриевну. Однако эти посылы не новы, и обсуждать их необходимость в очередной раз смысла нет.

С помощью каких механизмов и за чей счет их реализовывать – вот это вопрос. Вопрос, на который мало кто может ответить. Но я думаю, что совместно мы будем искать решение, и уверен, что рано или поздно найдем.

Елена Демидова,
Газета Дело