Сказать, что уходящий год был для строителей беспокойным – значит, ничего не сказать. Кризис в сочетании с турбулентностью в законодательстве поставили отрасль в условия, близкие к экстремальным. Благодаря каким силам строителям удается сегодня строить качественное жилье и решать задачи повышенной социальной значимости? О достижениях, планах и опасениях ОАО «ФСК «Новый Город» нам рассказал заместитель генерального директора Дмитрий Ружников.
Дмитрий, в этом году компании «Новый город» исполнился 21 год. Вы теперь совсем «взрослые» и можете очень многое. Чем вам запомнится уходящий год?
– Взрослые (улыбается). Несмотря на то, что позволено нам далеко не всё, что мы можем – мы крепнем и ставим перед собой амбициозные цели. Сейчас мы одновременно строим четыре жилых комплекса. Это в общей сложности 20 блок-секций от 9 до 18 этажей, – такого у нас не было никогда. Этому предшествовала долгая рецессия, зато теперь мы обладаем запасом прочности: в будущем году все дома будут в высокой стадии готовности, и мы обеспечили себе дальнейшее развитие.
Расскажите о ваших жилых комплексах
– Самый завершенный на сегодняшний день – ЖК «Новый»; мы строим его в составе АЗГИ. В декабре сдадим четвертую блок-секцию, а в будущем году всю нашу площадку; она строится в рамках РЗТ (Развитие застроенных территорий – ред.). Все старые дома уже расселены, и к концу 2019 г. мы увидим, как район с ветхой застройкой превратится в современный – с новым уровнем комфорта и качества жизни.
Строительство ЖК «Символ» на Чертугеевском заливе ведется сейчас максимальными темпами, и скоро мы сдадим первые четыре из 15-и блок-секций. Новые дома там будут сдаваться ежегодно. Строительство началось в наш юбилейный год, и этому объекту мы уделяем особое внимание. Здесь нам важно добиться нового уровня строительства и комфорта.
Жилой комплекс "Символ", мкр. Солнечный
ЖК «Рекорд» строится на Синюшиной горе. Здесь нам понадобилась серьезная подготовка: пришлось снести разрушенное здание центра культуры. Сейчас тут строятся пять блок-секций по технологии крупнопанельного домостроения, которая предполагает скорость, надежность и качество.
Жилой комплекс "Рекорд", бул. Рябикова
Еще один новый жилой комплекс – «Атмосфера». Тут тоже нужны были и снос старых построек, и серьезное проектирование, но мы быстро со всем справились и приступили к строительству девяти 18-этажных домов. Сейчас строятся пять, а в будущем году – еще четыре и подземный паркинг. Стадия готовности на сегодняшний день высокая – монолит практически завершен, ведутся инженерные работы.
У каждого из этих ЖК свои особенности, но есть и общее. Мы огромное значение придаем благоустройству придомовых территорий и деталям. Все объекты будут по максимуму укомплектованы необходимыми элементами благоустройства, а в ЖК «Символ» и «Атмосфера» будет продуманный уникальный ландшафтный дизайн со специально заказанными элементами.
ЖК «Атмосфера» отличается еще и тем, что мы придали каждой его башне особую эмоциональную окраску. Нам хотелось, чтобы, покупая себе квартиры, люди получали больше положительных эмоций. Отсюда названия башен: «Радость», «Удача», «Счастье», «Любовь»… Это, конечно, не официальные названия, но покупателям нравится такой подход.
А что внутри? Что представляют собой планировочные решения, какие площади? И сколько стоят ваши квартиры?
– Цена квадратного метра – от 41 000 рублей. Спрос показывает, что цена адекватна. Площади квартир и планировки в наших домах на любой вкус: от 33 до 103 м2. Планировки есть и свободные (квартиры-студии), и традиционно зонированные. Наш опыт позволяет утверждать, что мы знаем покупательские предпочтения и можем предложить любые варианты: и с большим количеством комнат, и с меньшим, но всегда удобные и комфортные.
Вы одни из первых в городе начали работать с банками по принципу проектного финансирования. Можно ли сказать, что с вашей помощью создается необходимый новый алгоритм взаимодействия с банками?
– Проектное финансирование дает нам дополнительные гарантии. Это было непросто, но у нас получилось. Банки пока сами не совсем понимают, как с этим работать, но Президент дал поручение заменить ДДУ на проектное финансирование, и ЦБ должен найти способ решить эту задачу. Программа проектного финансирования работает давно, но сейчас вносятся коррективы и дополнения. В том объеме, который мы запрашиваем – мы первые, на нас все «обкатывается». Есть суммы, когда надо обращаться к Москве, есть особые требования. Мы стараемся находить компромиссы, двигаться сами и двигать этот процесс. Поэтому да – отчасти мы первые.
Все знают, что изменения в 214-ФЗ, о которых так много говорили в уходящем году, сделали работу по ДДУ почти невозможной, и что нужны доработки. Что нового в этом вопросе?
– За последнее время принципиально ничего не изменилось, хотя мы писали, обращались. Пока нас не услышали. Есть надежда на круглый стол в Москве с участием всех региональных министров строительства. Также в скором времени планируется совещание по вопросам проектного финансирования. Всем очевидно, что РЗТ в объявленных условиях невозможно. Писем написано много, но есть ли понимание на уровне Федерации – пока неясно. По формам и алгоритмам приведения застроенных участков в новую реальность собираются рабочие группы, будут прорабатываться механизмы. Для Иркутска это большая проблема, ведь есть те, кто уже начали строить по РЗТ, а что делать дальше – неизвестно. Непонятно и с банками: сейчас проектное финансирование предполагает работу по схеме ДДУ, но готовы ли банки давать деньги с отсрочкой платежа до окончания строительства – вопрос. Квадратный метр с учетом банковских процентов станет дороже. Все эти вопросы не дают компаниям возможности прорабатывать стратегии развития. У «Нового города» есть планы и четкое видение будущего, но в целом для отрасли впереди туман. Куда двигаться, какие риски иметь в виду – непонятно.
Могут, конечно, появиться новые схемы и банки. Но у нас так много проблем с изношенным жилым фондом, с сейсмикой, с бескаркасными домами старых панельных серий, которые небезопасны и которые нужно расселять и реконструировать либо сносить. Как решать все эти проблемы? Об этом говорят сегодня и строители, и общественность, и научное сообщество. Это колоссальный объем работы. Ни один банк не профинансирует его даже консолидировано с другими.
Есть ли у города и у вашей компании видение – как решить проблему изношенного жилого фонда?
– Есть и видение, и стратегия.
В стране три региона с повышенной сейсмикой – Сочи, Иркутск, Дальний Восток.
В Сочи нет такой массовой крупнопанельной застройки. Дальневосточный регион вовремя сообразил и работает, там есть финансирование, есть алгоритм. Им деньги дают, и не только на дома. А наш регион остался без финансирования. Были попытки проводить реконструкцию, но обследование пяти домов показало, что это слишком дорого, и характер дефектов везде разный. Не все дома могут подходить под ремонт. Реконструкция, как ни считай, – дороже, чем снос и новое строительство.
Есть, тем не менее, программа реновации Москвы, ее можно и нужно адаптировать под регионы.
Региональная власть про эту проблему знает. В «Стратегию развития Иркутской области» этот вопрос внесен, там прописано, что нужно выделять средства. Но надо понимать, что технология должна быть основана на фактических данных. Все знают, что со старыми домами непорядок, но что именно с ними – никто сказать не может. Обследование – дорогостоящий и сложный процесс. Трудно посмотреть каждый узел, но мы готовы за свой счет расселить несколько домов, пригласить специалистов в том числе из других стран восточной Европы. Необходимо согласовать процесс технологического контроля дома, разобрать – собрать, понять по каждому дому слабые места, выделить критерии и обозначить категорийность. Это поможет выработать общий алгоритм. Финансовые инструменты есть – понятно, куда обращаться. Вторая задача – работать с людьми, чтобы они с пониманием относились ко всем этим процедурам, и, при необходимости, к переселению из опасных домов.
Чего вы ждете от 2018 года?
Читайте также:
– Несмотря на трудности, поводов для оптимизма у нас достаточно. Статистика дает все больше подтверждений, что экономика начала расти. Положительная динамика, пусть и небольшая, есть. Пока нет оснований верить, что это тренд, но если предположить оптимистичное развитие событий – будущий год станет для рынка недвижимости годом возможностей. Время для покупки жилья будет подходящим. Ставки по ипотеке будут минимальными. В 2016-м г. многие собственники земельных участков получили разрешения на строительство, действующие до 2018 г., и в будущем году им нужно будет успеть начать строительство. В связи с этим может быть рост и появятся новые объекты.
Но на строительство влияет множество факторов: и деятельность администрации, и экономика, и состояние реального сектора. Если все эти факторы будут позитивными – 2019 г. должен быть еще лучше, экономика должна расти.
Проектные декларации – на сайте www.new-gorod.ru
SIA.RU: Главное
