Загородный all Inclusive. Девелопер «Патроны Парк» о том, как обустроить качественный быт в коттеджном посёлке

11 февраля 2020

По данным ВЦИОМ, две трети россиян хотят жить в индивидуальных домах. При этом многие из тех, кто мечтает перебраться подальше от городской суеты, имеют весьма смутное представление о том, как устроен быт за чертой мегаполиса: кто занимается обслуживаем территории, инженерной инфраструктуры, куда обращаться за помощью в случае проблем с системами жизнеобеспечения, сколько это будет стоить и т.д. Как можно решать эти вопросы с максимальным удобством для всех жителей, на примере современного коттеджного посёлка «Патроны Парк» Газете Дело рассказал руководитель девелоперской компании META_Estate Дмитрий Кузнецов.

Достаточно одного человека

Когда ты живешь в многоквартирном доме, там понятно, что его обслуживанием и соблюдением порядка на прилегающей территории занимается управляющая компания (УК). А в загородном коттеджном посёлке всё ложится только на владельца частного дома?

– Есть несколько принципиально важных моментов, с которыми, так или иначе, сталкивается всё сообщество собственников недвижимости в загородном посёлке. Это охрана территории, контроль въезда-выезда, уборка дорог, поддержание в работоспособном состоянии инженерных систем, вывоз мусора. Плюс сбор средств, чтобы эти функции реализовать и обеспечить контроль за их выполнением. Как показывает практика, даже в больших посёлках для этой работы достаточно одного толкового человека – председателя товарищества собственников недвижимости (ТСН), которого выбирают жители посёлка на общем собрании. Этот человек будет заинтересован выполнять свои обязанности качественно, потому что он живёт здесь же, в одинаковых условиях с остальными собственниками. Для решения всех задач председатель будет заключать договоры со сторонними организациями или нанимать людей.

В чём принципиальная разница между ТСН и УК?

– Это две сравнимые величины, потому что и та и другая структура решают все вопросы по содержанию посёлка. Но УК – это бизнес-структура, её задача зарабатывать, поэтому любая «управляшка» будет стремиться к тому, чтобы максимально расширить сервис, который она предоставляет. Например, нанимать больше людей для охраны порядка или уборки территории. Грубо говоря, комплекс услуг УК будет избыточным, особенно для тех, у кого нет таких потребностей и доходов, чтобы за всё платить. Плюс, управляющая компания должна вести бухгалтерию, платить зарплату работникам и т.д. Во многих коттеджных и таунхаусных посёлках Иркутского района, где территорию обслуживают УК, ценник за их услуги начинается от 8-10 тыс. руб. в месяц, а есть и 15, и 17, и 27 тыс. руб. – и это без учёта электроэнергии.

На площадках, где работают ТСН, такая плата обычно от 3 до 5 тыс. руб. в месяц, потому что функциональный набор сервиса в ТСН всегда самый необходимый, с которым согласны люди с разным уровнем финансовой обеспеченности, и по которому практически невозможно спорить. Здесь как в походе – любая группа идёт с той скоростью, с которой идёт самый слабый. При этом с обязательными функциями любой председатель ТСН чаще всего справляется лучше, чем управляющая компания, потому что если в посёлке нет воды, то у председателя её тоже нет. А у директора УК, который из города приезжает, вода есть.

Цель ТСН – минимальными затратами обеспечить достойный уровень обслуживания посёлка, цель УК – заработать на управлении объектами недвижимости. Поэтому для «Патроны Парк» мы однозначно выбираем ТСН как более адекватную и функциональную форму управления бытом посёлка.

Коттеджный поселок "Патроны Парк". Фото из архива компании

Индивидуальный сервис

Хорошо, если ты сам всё умеешь и любишь делать по дому своими руками – тогда такой минимум услуг тебя вполне устроит. А какие есть варианты для тех, кто хочет, чтобы из окон был красивый вид на чистый двор, подстриженный газон и живую изгородь, но ему некогда этим заниматься, или нужен помощник?

– Действительно, как быть, если поселок мультистатусный, и в нём живут люди с разными доходами и с разной степенью занятости, и каждому нужен индивидуальный сервис? В «Патроны Парк», в котором 200 домовладений, мы решили, что в дополнение к ТСН есть смысл сделать компанию, которая будет заниматься не общими бытовыми вопросами посёлка, а индивидуальными заявками от жителей. Это услуги клининга, «муж на час», ландшафтные услуги, уборка придомовой территории, все вопросы, касающиеся электричества, дополнительного освещения, сантехники, строительных работ. Понятно, что это услуги не бесплатные.

Таким образом, когда на территории работает и ТСН и «Сервисная компания», можно, с одной стороны, максимально закрыть все бытовые потребности, а с другой, никого из жителей не напрягать обязательными платежами за услуги, в которых они не нуждаются.

Коттеджный поселок "Патроны Парк". Фото из архива компании

Как формируется «Сервисная компания»?

– Это бизнес-единица META_Estate. Для жителей – такой колл-центр, специалисты которого принимают заявки, организуют работы и обязательно отслеживают их выполнение. Мы сейчас активно занимаемся созданием этой структуры. Кстати, услуги «Сервисной компании» можно предложить не только жителям «Патроны Парк», но и соседям из ближайших коттеджных посёлков.

А как в посёлке в принципе решаются вопросы, затрагивающие интересы абсолютно всех собственников?

– Если решается что-то действительно глобальное, как, например, выборы председателя ТСН, то несколько раз в году проходят общие собрания. Но кроме этого, есть общий чат, где многие вопросы решаются онлайн голосованием. При современных возможностях коммуникации совсем не обязательно устраивать собрания, на которые, во-первых, уходит много времени, во-вторых, сложно собрать столько людей, чтобы был кворум.

Например, в предыдущем нашем проекте инициативные жители предложили сделать на детской площадке домик на дереве и освещение. Они посчитали смету, сделали бюджет, выложили расчёты в общий доступ, все посмотрели, обсудили, подумали, оценили. И проголосовали практически единогласно и за дополнительное освещение, и за домик на дереве. Причём домик – довольно дорогое удовольствие. В новом поселке мы предполагаем, что 90% решений по общим вопросам также будут приниматься заочно.

Коттеджный поселок "Патроны Парк". Фото из архива компании

Комфорт технический и душевный

Дмитрий, что ещё зависит от девелопера, чтобы жить в поселке было комфортно и недорого?

– В «Патроны Парк» мы, как девелоперы, продумали максимально необходимую инфраструктуру, которая нужна для комфортной жизни, включая парк в границах нашей территории, дороги, освещение улиц и многое другое. Сотовая связь там работает прекрасно, интернет будет от одной из крупных федеральных компаний – она подводит линии к каждому дому. Водопровод, канализация, электрическая сеть – уже работают.

Среди перечисленных бытовых благ есть что-то, особо отличающее «Патроны Парк» от других посёлков?

– С точки зрения инфраструктуры, главная «фишка» нашего загородного посёлка – это городская канализация. Конечно, для человека, который жил в многоквартирном доме, это привычно, но для тех, кто уже пожил в коттеджах, – это просто «вау», абсолютно другое качество жизни. Потому что не надо думать, куда убежала вода, кто будет чистить выгребную яму, и сколько это стоит. Например, в посёлке Дзержинск – а это пригород Иркутска, только откачка стоит в районе 4-х тыс. руб., а в «Патроны Парк» вся коммуналка (кроме электричества и интернета) в месяц будет столько стоить.

Ещё один плюс – сельский тариф за электроэнергию, потому что это – следующая статья расходов по уровню затрат, особенно, когда дом отапливается электричеством. Тем не менее, это всё равно выходит дешевле, чем в городе, где за гигакалорию мы платим дороже, чем сельский тариф электричества. Конечно, здесь имеют значение теплопотери, но в наших домах, которые мы строим с применением материалов с низкой теплопроводностью, они минимальные.

Коттеджный поселок "Патроны Парк". Фото из архива компании

Значит, если вдруг зимой отключат электроэнергию, ничего не случится?

– Зимой без отопления при минус 30-и градусах на улице наши дома теряют за сутки 1,5-2 градуса. За двое суток дом остынет максимум на 4 градуса – это проверено на собственном опыте. Кроме того, в «Патроны Парк» электросеть закольцована: если будут проблемы на одной подстанции, к работе подключится другая.

Ещё одна составляющая комфортной жизни – водоснабжение. Как оно работает в посёлке?

– В нашем случае – водоснабжение централизованное, от собственной артезианской скважины. Мы сделали две огромные ёмкости, внутри они покрыты полимерным составом, оборудованы ультрафиолетовыми лампами и станцией второго подъёма, которая создает дополнительное давление в сети.

По результатам анализов воды, она соответствует нормативам и проходит как питьевая, но мы её как питьевую не позиционируем и рекомендуем ставить в доме водоочистку. Мы подаём воду как техническую ещё и потому, что у всех большие участки, много воды будет уходить на полив, на мытьё машины, заполнение бассейна и другие хознужды.