Редевелопмент, реконцепция, реновация – Иркутск знает немало примеров, когда обновление торговых и офисных центров, гостиниц позволило собственникам изменить отношение к пространству, сделать проекты интересными для потребителей, а значит – финансово-успешными. Времена меняются, и сегодня реновация требуется не только физически и морально устаревшим объектам, но и тем, что совсем недавно были «на волне успеха». Как определить, что время «РЕ» настало? Что сделать, чтобы не остаться «за бортом» бизнеса? Какие моменты важно учесть при реновации, и как часто ее нужно проводить? Об этом SIA.RU рассказали эксперты.

Редевелопмент – путь к доходам

Тема редевелопмента для Иркутска не нова. В городе было осуществлено немало подобных проектов, позволивших не только дать «вторую жизнь» объектам недвижимости и целым территориям, но и принести  хороший доход собственникам.

Татьяна Галущенко, заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД, директор по маркетингу ГК «Актив»:

– Сегодня, на мой взгляд, в Иркутске нет обширной практики редевелопмента коммерческих проектов. Скорее можно говорить о редевелопменте территорий. В качестве яркого примера можно назвать 130 квартал.

Среди проектов, претерпевших стадию редевелопмента, могу назвать:
-  территорию радиозавода, расположившихся там «Jam Mall», «Mega Home»;
- сюда же можно отнести и ТРЦ «Карамель», где использовано здание бывшей кондитерской фабрики;
- «Доренберг»;
- территорию «Фортуны», где в промышленных зданиях бывшего Завода тяжелого машиностроения открылись торговые площади «Фортуна Гранд», ТЦ «Универсал», «Автоград», «Стройматериалы»;
- территорию завода «Эталон», где сейчас также расположены торговые площади.

По сути, каждый из этих проектов вполне успешен, так как в свое время позволил принести хороший доход своим собственникам.

Наиболее сложным здесь кажется проект арт-завода «Доренберг», поскольку концепция не столь доходна, как создание обычных торговых площадей. Однако в перспективе именно у этого проекта шансов выживаемости без необходимости последующего редевелопмента больше.

Что важно для успешной реализации проекта по редевелопменту или реновации? Уловить веяния времени, потребности людей – и сделать из этого прибыльный проект.

Запустили объект – готовьтесь к реновации

Русская пословица «Готовь сани летом, а телегу зимой» как нельзя лучше подходит к теме реновации. Задумываться о грядущих обновлениях и начинать откладывать средства на реконструкцию имеет смысл сразу после запуска объекта. Тогда неизбежное «время РЕ» не станет стрессом для компании.

Максим Девочкин, директор отеля «Ибис» в Иркутске:

– Сейчас в регионе активизировался процесс реновации гостиниц. Я это связываю с тем, что конкуренция усилилась, и пришло понимание, что нельзя уже эксплуатировать фонды пятидесятилетней давности. На Байкале, по большому счету, у нас до сих пор нет больших и качественных отелей, есть гостевые дома.

Что касается нашего отеля, то сразу после запуска в 2017 году было создано два резервных фонда – для текущего и капитального ремонта – которые необходимо пополнять ежемесячно. В среднем, в зависимости от бренда, цифра может доходить до 5% от текущей выручки. Это обязательное правило. И бренд, и владелец отеля заинтересованы в том, чтобы деньги на реновацию, когда они понадобятся, были.

Как часто требуется проводить обновление? Я считаю, на концепцию надо смотреть постоянно, а реновацию делать тогда, когда этого требует ситуация. Это может быть и через 5 лет, а может, и через 15.

Важно понимать, что речь идет чаще не о дизайне номеров. Если у тебя хорошая классическая мебель, она «вне времени», может и 20 лет простоять. А вот технические изменения сейчас приходится производить гораздо чаще. Так, еще недавно гостиницы проводили проводной интернет, устанавливали специальные розетки, а сейчас это wi-fi, при этом требования к скоростям с каждым годом увеличиваются. Аналогично эволюционируют аудио- и визуальные системы, системы бесключевого доступа.

Прошло 3 года, как открылся отель «Ибис» в Иркутске, мы видим, что технологически и дизайнерски у нас еще есть большой запас по времени. Пока мы вкладываемся только в текущий ремонт: в каких-то номерах меняется ковролин, где-то обновления требует мебель. Все эти вопросы решаются с помощью резервного фонда на текущий ремонт.

Но иногда могут потребоваться обновления, связанные с позиционированием бренда. И мы должны быть к этому готовы. Например, есть глобальные веяния. Во многих дорогих европейских отелях в последнее время отказываются от стоек ресепшен. Гости приезжают в отель, их усаживают на диван, в руки дают айпад, где они проставляют галочки, ставят подпись электронным пером – и им выдают ключи. В условиях текущего законодательства в России эту новую концепцию пока сложно осуществить. Но, безусловно, когда-то эта тенденция к нам придет –  значит, потребуется полное переустройство лобби-зоны, а это достаточно глобальное обновление.

Новый продукт – новая доходность

Для многих собственников объектов недвижимости реновация – единственный способ не остаться «за бортом» бизнеса. Масштабные обновления требуют значительных вложений, однако, как показывает опыт, такие инвестиции могут не только быстро окупиться, но и принести дополнительную доходность.

Игорь Любославский, технический директор ООО «ПОЛИ-ФЛООР Иркутск»:

– Мы проводили реновацию парк-отеля «Бурдугуз», а сейчас работаем над отелем «Байкал» в Листвянке. Степень реконструкции этих объектов разная.

По большому счету, процесс реновации гостиниц в регионе только начинается. Пока реновацию разной степени прошли 5-6 туристических объектов. Многие увидели, что такое обновление ведет к увеличению доходности бизнеса в несколько раз, изменению качества сервиса. Мы надеемся, что  процесс будет набирать обороты, другие компании поймут, что реновация – это выгодно.

В нашей практике были и крупные объекты, и небольшие, и средние. Реновация может быть глобальной, может – чуть менее.  В любом случае, за несколько месяцев работы, можно вдохнуть в отели новую жизнь.

На практике мы сталкиваемся с тем, что у заказчиков много сомнений,  они не знают, как в принципе подойти к реновации, с чего начать. Со своей стороны, как подрядчик, мы всегда готовы сделать это процесс максимально комфортным, грамотно разложить всё по полочкам, профессионально и с соблюдением всех сроков провести работы.

Приятно видеть, как наши проекты живут, развиваются, как город меняется, как развивается бизнес в Иркутске. Это, наверное, самое важное, дело ведь не только в деньгах.

Реновация с господдержкой

Собственники объектов недвижимости, которые приступили к реновации, могут рассчитывать не только на льготные банковские кредиты, но и на содействие решению организационных вопросов и задач, связанных с развитием туризма в регионе:

Евгения Найденова, руководитель проектного офиса «Южное побережье Байкала», Байкальский банк Сбербанка:

– Сейчас в Иркутске и на Байкале идет активный процесс реновации гостиниц, многие из которых построили и запустили в эксплуатацию еще во времена Советского Союза. Безусловно, пришло время меняться, чтобы соответствовать требованиям современного путешественника. Туризм во всем мире становится не просто отраслью, а локомотивом экономики!  Наша страна – не исключение. В России принята Стратегия внутреннего и въездного туризма до 2035 года, а значит, развитие туризма будет в приоритете.

И Сбербанк готов содействовать бизнесу в этом вопросе. Банк финансирует строительство, реновацию гостиниц и отелей, активно применяя программы господдержки, тем самым уменьшая кредитную нагрузку на действующий бизнес. Кроме финансовых вопросов, банк помогает бизнесу решать вопросы и получать консультационную помощь от региональных и муниципальных органов власти. Банк сотрудничает и проводит совместные мероприятия с Агентством Инвестиционного развития Иркутской области, Заповедным Прибайкальем, ОЭЗ  «Ворота Байкала» и др. Сбербанк прекрасно понимает, что продвигать туризм возможно только в синергии и, в свою очередь, готов быть для бизнеса партнером и проводником.

В рамках экосистемы банк предлагает бизнесу услуги федеральной консалтинговой компании «Стратеджи Партнерс», которая готова под ключ предоставить стратегию/концепцию, бизнес-план и маркетинговое решение –  это очень важный этап для инвестора, так как от качества проработки зависит успешная реализация проекта.

Также в нашей экосистеме мы предлагаем продукты аналитики компании  «ТОТ», которые позволяют проводить анализ профиля туриста, событийного туризма, управлять туристическим потоком, следить за динамикой в разных сферах отрасли и многое другое. 

Важно заглянуть в будущее

Чтобы реновация оказалась успешной, нужно привести объект в соответствие даже не с текущими требованиями – а с теми, что будут актуальны завтра. Умение «заглянуть в будущее» во многом определяет эффективность обновления.

Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости в Иркутске:

– Первая, «стихийная» волна редевелопмента в Иркутске прошла еще в середине 90-х – начале 2000-х. Тогда на месте пришедших в упадок заводов, баз и НИИ стали возникать так называемые торговые и бизнес-центры. Многие из них существуют и по сей день. Если до появления современных ТРЦ и качественных офисных центров они удовлетворяли запросам и потребителей, и арендаторов, то сейчас явно устарели, как морально, так и технически. Конечно, эти объекты нуждаются в реновации.

Из интересных проектов реновации мне импонирует проект арт-завода «Доренберг», где, по крайней мере, прослеживается концепция проводимой реновации.

Некой попыткой реновации можно назвать проведенный несколько лет назад ремонт в «Торговом комплексе». Мне кажется, это тот случай, когда изменения не дали какого-либо существенного эффекта, и при появлении где-нибудь рядом более современного ТРЦ у ТК могут возникнуть проблемы.

В современных реалиях собственникам при строительстве нового объекта или  реконструкции существующего, необходимо смотреть как минимум на два шага вперед. Или даже попытаться заглянуть в будущее, чтобы уловить те тенденции, которые позволят сделать объект уникальным и востребованным.

Не упустить время

Своевременность – еще один фактор успеха при реновации. Важно не просто меняться, но делать это вовремя, не дожидаясь, когда для перемен станет слишком поздно.

Дмитрий Щербаков, директор АН «Слобода:

– Если говорить об успешных проектах редевелопмента в Иркутске, то я сразу вспоминаю ТЦ «Сезон». Хороший земельный участок, старое простаивающее производственное здание слюдяной фабрики, центр города. Там очень грамотно сработали,  сразу построив подземный этаж. Этим же занимаются опытные девелоперы в Москве, когда дают «вторую жизнь» памятникам архитектуры, обновляют их, а дополнительные площади получают именно за счет подземных этажей. В настоящий момент ТЦ «Сезон» представляет собой комплекс из четырех монолитных зданий разной этажности (5, 5, 3 и 2 этажа). Кроме того, этот проект можно назвать и очень удачным по времени. Собственники вышли с объектом на рынок, когда был острый дефицит офисных площадей в центре города. Даже сейчас этот проект можно назвать вполне успешным: прошло много времени после ввода торгово-офисного центра (строительство объекта осуществлялось очередями, начиная с 2005 года,  и было завершено в 2012 году), но он в целом смотрится современно, и заполняемость у него по-прежнему хорошая. В текущих условиях ему явно не хватает парковки, это особенно стало заметно, когда среди арендаторов появился оздоровительный центр.

Есть  менее удачные примеры, когда объект вроде построили там же, в центре, в проходимом месте, но опоздали по времени, когда основной спрос на торгово-офисные помещения был удовлетворен, и такого успеха объект уже не имеет.

Если продолжить список успешных проектов в Иркутске, то к ним можно отнести и «Фортуну Гранд», и «Стройград», и ТЦ «Карамель». Вовремя проведенные собственниками изменения позволили этим проектам быть вполне успешными.

Подводя итог, хотелось бы сказать, что собственникам недвижимости важно понимать, что времена, когда ты купил или построил объект недвижимости и сдаешь его в аренду, ни о чем не думая, прошли. И даже собственники ныне успешных проектов, приносящих прибыль, должны постоянно думать о будущем объекта: если его не развивать, он может легко превратиться в обыкновенный местечковый торговый центр. 

Время сейчас ускорилось, потребности меняются, торговля уходит в интернет. В этих условиях, если вовремя не меняться, то выжить будет сложно. В Иркутске много таких зданий, которым требуется и реновация, и редевелопмент. Но реновацию надо проводить грамотно, чтобы проект мог приносить прибыль 8-10 лет, через которые потребуется, возможно, новая реновация.

Ремонт и реконцепция – не одно и то же

Прежде чем приступить к обновлению, важно разобраться в терминах и определить для себя, какой масштаб изменений необходим конкретному объекту недвижимости.

Илона Толстоухова, генеральный директор ООО «НОВАЦИЯ»:

– Понятия реконцепции, реконструкции, редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации на практике часто путают. Понятно, что общее – это изменение, улучшение, «оживление», и первая часть из вышеперечисленных терминов условно относится к объектам, вторая – к территории. Это разные процессы со своими алгоритмами и инструментами.

Ревитализация как самостоятельное направление существует уже лет пятьдесят и у нас в Иркутске. Как пример можно привести старую промышленную зону Нижней Лисихи и действующие уже на этой территории новые жилые комплексы. Или еще один пример – современный деловой район «Иркутск-Сити», где когда-то была промышленная зона, а сейчас создана максимально комфортная и гармоничная среда для ведения бизнеса и проживания.

Что касается моей любимой темы – реконцепции – это уникальный процесс поиска идеи, корректировки целевой аудитории, состава арендаторов, в результате чего объект получает рост посещаемости, а собственник – новую стабильную экономику проекта.

Есть у нас в портфеле удачные примеры и небольших объектов, и территорий, есть примеры реконцепции на стадии разработки. На рынке встречаются и неудачные примеры, например, недавно к нам обратился собственник, , который, сделав ремонт объекта, не получил должного эффекта.

Когда необходимо задуматься над реконцепцией? Если с концепцией все нормально, то примерно через три года после запуска. В основном же обращаются за помощью тогда, когда уже упал трафик, снизилась выручка и конверсия, выросла доля вакантных площадей. Основные причины классические: ошибки в управлении, рост конкуренции, и самая сейчас актуальная – изменение структуры потребительского поведения. В случае реконцепции необходим профессиональный подход: анализ, экономический расчет, корректный брокеридж, что подтвердит  ожидания по обороту у арендаторов и приведет к росту посещаемости ТЦ и в  целом  улучшит экономику проекта.

Иван Рудых, Газета Дело