Во время самоизоляции все мы особенно хорошо поняли, как для нас важен дом: светлый, уютный, просторный. И желательно – за городом. О том, как выбрать недвижимость на природе, и при этом сделать удачную инвестицию, рассказала коммерческий директор компании «Хрустальный девелопмент» Кристина Яковенко.

Кристина Яковенко. Фото из архива компании

Спрос есть. Предложений мало

Пандемия коронавируса и режим самоизоляции заставили многих людей обратить внимание на загородное жилье. Как вы оцениваете ситуацию?

– Мне кажется, что сейчас многие люди, которые оказались запертыми в своих квартирах на самоизоляции, задумались о том, что им хочется переехать за город. Когда я общаюсь со своими соседями, которые живут в индивидуальных домах или таунхаусах, дуплексах, – все сходятся во мнении, что загородный житель в меньшей степени ощущает какие-то проблемы, ограничения, связанные с самоизоляцией. Или, например, у моей мамы образ жизни практически не изменился. Да и моя семья тоже не чувствует стеснений. Мы стали реже ездить в город. Но на нашем участке все по-прежнему хорошо.

Спрос на самом деле увеличился. В конце апреля мы перевыполнили план по входящим обращениям на покупку загородной недвижимости примерно на 30 процентов по сравнению с предыдущим месяцем. Из них больше трети – запросы на загородные индивидуальные дома, коттеджи. Есть совокупность факторов: весна и пандемия, которая скорректировала не только краткосрочные планы людей, но и заставила задуматься о будущем.

Насколько местный рынок готов к росту спроса?

– По моим оценкам, Иркутск не вполне готов к такому росту спроса: рынок не насыщен качественными готовыми проектами для выбора. Люди стараются выбирать, но при этом часто не могут найти идеального решения. Сейчас очень высокий спрос на готовое жилье – около 35% от всех запросов. У нас готового жилья нет – «Хрустальный парк» в активной фазе строительства, «Резиденция XV» в нее входит, а в наших готовых проектах «Хрустальный», Ecoville, Villet предложения о продаже возникают нечасто, и нередко цена на них завышена. В принципе, мы можем удовлетворить спрос на качественное интересное жилье с разработанной инфраструктурой. Но для этого нужно немного подождать.

Когда я смотрю на рынок готового жилья, мне становится грустно. Хорошие варианты есть, но они быстро продаются, а у всех остальных есть свои проблемы и особенности. Чаще всего это связано не с планировкой или обустройством самого дома, а с окружением – обслуживание территории требует затрат. А это теперь тренд – люди обращают внимание на среду, в которой будут жить, думают о повседневном комфорте, – в то время как домов с обустроенной территорией вокруг не так и много.

Перспективная территория

Байкальский тракт сейчас считается перспективной территорией. Как развивается 15-й километр? В чем отличие «Хрустального парка» от других?

– Раньше пятнадцатый километр был сильно недооценен, а сейчас это очень перспективная территория, на которой идёт активное строительство. Развитие начинается с инженерных сетей. Как только там начала формироваться территория микрорайона «Хрустальный парк», появился потенциал. Назначение земли также играет свою роль. Когда есть эти факторы – сети и легальная земля, сразу же территория становится привлекательной. Поэтому на нее посмотрели и мы, и наша компания-партнер «ВостСибСтрой» – это дало толчок к развитию.

Первые кварталы «Хрустального парка» уже построены, и сейчас он развивается как один из самых крупных микрорайонов Сибири по организованной малоэтажной застройке. Это же практически мини-город. Сейчас там достраивается первый муниципальный детский сад, идет внутренняя отделка, в сентябре он будет готов принять детей. Уже согласован проект общеобразовательной школы, а также отдельного здания школы искусств с актовым залом. Строятся коммерческие объекты, проводится системное благоустройство территории – прогулочные зоны, велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Что важно: мы построили дорогу, а еще основная дорога будет развиваться в рамках проекта частно-государственного партнерства. В текущем году отыграется аукцион на ее строительство, все экспертизы уже пройдены. Все это делает территорию привлекательной для жизни.

Мы запустили первые кварталы, люди сделали ремонты и обживаются. Все взаимосвязано: появление людей и спроса рождает и коммерческое предложение – территория становится интересной для объектов малого и среднего бизнеса. Предприниматели понимают, что их вложения в салон красоты или магазин окупятся в обозримом будущем на практике, а не в относительной теории. Через несколько месяцев мы начнем вводить коммерческие объекты в эксплуатацию.

Можно сказать, что «Хрустальный парк» – это уже существующий микрорайон, который будет развиваться?

– Я бы дополнила так: развивается уже сейчас, и темп будет только нарастать. Концепция «Хрустального парка» позволяет объединить разные целевые аудитории, жить в комфорте и согласии. У нас территория – 98 га, все кварталы по-разному стилизованы и предполагают различные форматы современного жилья. Около основного района есть довольно большая лесная зона, там развиваем проект «Резиденция XV» – индивидуальные дома для людей, которые любят комфорт и уединение. Кроме прочего, у нас есть собственная управляющая компания, которая организует целостный быт на территории.

В чем разница между организованным и неорганизованным поселками для конечного потребителя?

– Когда покупаем объект недвижимости в неорганизованном поселке, мы думаем только о своём доме и участке. В таком случае мы можем отвечать только за себя. При всем желании не получится повлиять на то, что происходит вокруг, – могут возникнуть сложности в переговорах с соседями. Организованный поселок предполагает комплексную застройку. Вы покупаете не только дом, но и окружение.

Есть и другие факторы. Благоустройство, инфраструктура, обслуживание – всё это либо организовано, либо нет. Тогда это нужно делать самим, тратить время и деньги. Не говоря уже о том, что для части работ по благоустройству нужны особые компетенции. В организованном комплексе компания-застройщик всё предусмотрела за вас и взяла ответственность и заботу на себя.

Интерес к загородному жилью – это краткосрочная реакция на ситуацию, или сейчас закладывается долгосрочный тренд?

– Это надолго, думаю. Уже много людей оценили комфорт загородной жизни. Недвижимость сильно изменилась, как и ее формат. Такие проекты, как «Хрустальный парк», повышают планку качества. Формируется понимание того, как можно жить за городом. Мы начали строить организованные коттеджные поселки еще в 2009 году, и когда вышли на рынок, у людей не было представления о таком формате. Первый «Хрустальный» рядом с трактом на Мельничную падь показал, какой он – комфортный, городского типа, микрорайон с таунхаусами. Оказалось, что земля может быть легальной, с инфраструктурой, дорогами, ограждением, охраной, единой архитектурой. И что важно: это было совершенно доступно в сравнении с другими поселками.

С каждым проектом рос и наш опыт: мы научились делать не просто благоустройство в виде газонов и тротуаров, а проводить озеленение, создавать парки. У нас появилась управляющая компания, мы стали развивать инфраструктуру – магазины, детские секции, клубы по интересам и так далее.

Раньше мы привлекали людей только с помощью нашей концепции, строительства, организованной среды. Сейчас к этому тренду присоединилось и государство. Оно помогает нам субсидированными ипотеками, повышая тем самым интерес к загородной недвижимости. Появляются привлекательные программы частно-государственного партнерства: строим дороги, школы и детские сады – и отношения развиваются.

В итоге, загородная недвижимость становится более привлекательной. В перспективе спрос будет только увеличиваться, стоимость расти, количество коттеджных поселков – тоже.

Пандемия не мешает работе

Пандемия буквально заморозила экономику, однако некоторые отрасли продолжают работу. Строительная – в их числе. Как переживаете турбулентные времена?

– Нам дали разрешение на работу с соблюдением всех санитарных норм. Стройка закрыта на карантин для сторонних посещений, чтобы строители могли работать в безопасности. У всех есть маски, перчатки, антисептики. В город строители не ездят, живут на территории – за счет этого темпы возросли. «Хрустальный парк» растёт как на дрожжах, продолжается и строительство индивидуальных жилых домов в квартале «Резиденция XV».

Основной состав сотрудников компании мы перевели на удаленную работу, в том числе  через современные конференц-системы. При этом часть специалистов продолжают трудиться в офисе. Наш технопарк изготовил решения для нашей безопасности. К примеру, специальные ручки на двери, чтобы мы открывали их локтем.

Наши менеджеры проводят экскурсии на улице. Это очень комфортно: весна –  свежо, тепло, солнце светит, легко держать дистанцию в два метра, соблюдать правила гигиены. Территория квартала «Резиденция XV» обработана от клещей, нет никаких проблем со встречами. В беседке выставили стенды с наглядной информацией, чтобы минимизировать использование бумажной продукции. Мы плотно проработали формат онлайн-экскурсий и даже онлайн-сделок, бесконтактной работы с документами – технологии позволяют многое! В общем, мы адаптировались и не ощущаем сложностей в дистанционной работе.

Что дальше? Покупательская способность снижается, экономика в кризисе, а ведь строительная сфера только оправилась после перехода на работу с эскроу-счетами. С другой стороны, есть меры поддержки, кредитные каникулы. Как опыт предыдущих кризисов помогает пережить текущий?

– Когда снижается потенциальное количество платежеспособных клиентов, то и объектов недвижимости становится меньше. Все пропорционально. В такое время особенно важно обладать конкурентными преимуществами, чтобы больше клиентов выбирали именно нас.

Сейчас каждый застройщик будет бороться за своего клиента. У нас есть тузы в рукавах. Именно это помогало во всех прошлых кризисах. В тяжелое время человек ищет нечто, что устроит его по всем параметрам и будет доступно по средствам. И загородная недвижимость отвечает всем этим требованиям. Если сейчас человек испытывает стресс от событий, пандемии, замкнутого состояния у себя дома, то мысль поселиться за городом – первое, что придет на ум.

Наш продукт нацелен на разные аудитории. Первая – те, кто сохраняют денежные средства, инвестируя их в недвижимость. У нас можно приобрести по выгодной цене большее количество квадратных метров, чем в городе, а потом выгодно продать. Дуплексы в любом нашем проекте – это самое востребованное жилье, на них даже очередь есть.

Тем, кто хочет сохранить свои средства и распорядиться ими максимально эффективно, мы предлагаем вкладываться в загородную недвижимость: она не потеряет актуальности и не упадет в цене. Когда, как в «Хрустальном парке», развивается инфраструктура, строятся рядом социальные и коммерческие объекты, – стоимость недвижимости в округе растет. И логично, что нужно инвестировать туда, где есть рост.

Вторая целевая аудитория – те, кто зарабатывают во время кризиса и не теряют средства, те, у кого есть депозиты. На депозитах становится совершенно невыгодно хранить деньги. Соответственно, появляется потребность куда-то их потратить. Если нет возможности инвестировать в активно растущие отрасли, то нужно вложить в то, что поднимет комфорт жизни. Это дом для себя и детей. Инвестиция на долгие годы. Наша недвижимость опережает время, ее ценность будет только расти и расти, и таким образом покупатель сохранит свои накопления.

И третий вариант. У нас очень высокий спрос на льготную ипотеку. Мы постоянно получаем запросы от потенциальных клиентов. 2,7 процента – грех не взять. Другого такого шанса просто может не представиться.

Один из способов чувствовать себя стабильно в нестабильные времена – диверсификация. Для каких сегментов аудитории вы сейчас строите, и в каких форматах?

– «Хрустальный парк» сам по себе диверсифицированный проект: мы учли разные аудитории и продумали проект так, чтобы каждой из них было комфортно.

Есть небольшие компактные квартиры 35-45 квадратных метров – мы их называем квадрохаусы. Их цена начинается сейчас от 2 миллионов рублей. Самый популярный формат – это квартиры в районе 80 кв м, дуплексы для молодых семей, которые ищут достойные варианты для расширения площади. Они стоят примерно от 4 до 6 млн рублей. Классический формат – таунхаусы от 120 до 190 кв м. На них реально высокий спрос. Их выбирают те, кто хочет сохранить городской ритм жизни, использовать земельный участок за домом как место для отдыха. Все дома двухэтажные – это обеспечивает комфортную плотность населения.

Особого внимания заслуживает квартал «Резиденция XV»: мы строим там коттеджи на индивидуальных участках. Предлагаем как типовые дома в едином архитектурном стиле с массой вариантов планировок, так и персональный подход к проектированию. Отдельные коттеджи выбирают любители простора и приватности. У них и запрос по архитектуре соответствующий – должны быть бассейн, баня, просторный гараж. Сейчас есть небольшие дома 120 квадратных метров от 7,7 млн руб. и большие семейные резиденции от 500 кв м с бассейнами и банями.

Дом в ипотеку – не кабала

Покупка загородного дома – одна статья расходов. Далее следует содержание. Насколько дорого жить в ваших поселках?

– У нас доступное обслуживание. Около 3 000 рублей за таунхаус, квадрохаус или дуплекс ежемесячно. Плюс коммунальные услуги по счетчикам. В квартале «Резиденция XV» стоимость будет немного выше: в районе 5 тысяч – из-за меньшего количества жителей.

Набор услуг в каждом нашем коттеджном поселке жители выбирают сами. В базовую стоимость входит уборка территории, вывоз мусора, озеленение, охрана с видеонаблюдением, содержание общего имущества. Дополнительные опции тоже включены, например очистка крыш от снега, но можно выбирать, сколько раз и когда ее будут производить.

Мы определили оптимальный способ обслуживания – управляющая компания. За годы работы она накопила уникальный штат техники и компетенций: от автоуборщиков до поливальных машин и уличного пылесоса. Детские площадки, клумбы, лавочки, освещение, газоны, тротуары и дороги – за всем этим нужно следить. Не стоит забывать про службы сантехников, электриков, которые занимаются экстренным обслуживанием. При ТСН или ТСЖ это всё реализовать проблематично.

Льготная ипотека под 6,5 процента распространяется на ваши объекты?

– Конечно. Таунхасы, дуплексы и квадрохаусы в микрорайоне «Хрустальный парк» часто приобретаются с использованием заемных средств. В марте мы провели первую сделку по так называемой «Сельской ипотеке» под 2,7%.

Что же касается индивидуальных домов, у нас есть земельные участки в собственности, аккредитованные подрядные организации, которые подходят банкам. У нас можно заказать, например, строительство дома под ипотеку. Без проблем. Сейчас есть уже не только 6,5 процента, но и 2,7 процента. Эта ипотека более требовательна к заемщикам, новая программа недавно анонсирована правительством. Максимальная сумма кредита под такой процент в нашем регионе может составлять 3 миллиона рублей. Банки уже начали активно работать с новыми ставками, принимать заявки.

У нас большой опыт сотрудничества с кредитными организациями. Сейчас ипотеку нужно рассматривать как финансовый инструмент, а не кабалу. Уже давно наметилась тенденция, что даже дорогие объекты недвижимости приобретаются с использованием кредитных средств. Предпринимателям выгоднее оставлять деньги в бизнесе, а на крупные покупки оформлять кредит – это больше не зазорно, как считалось несколько лет назад.

Как вы оцениваете ликвидность жилья сегодня? Как купить дом, который будет востребован в будущем?

– Дом должен быть «адекватным». Современным. С хорошим планировочным решением. Организованный коттеджный поселок однозначно более ликвиден, чем самострой. В других же неудачное окружение может снизить ликвидность дома.

В организованном поселке пик капитализации достигается через 1,5-2 года, когда поселок построен и заселяется.

Квартал «Резиденция XV» наберет свою цену с момента строительства, это произойдет очень быстро. Сейчас осталось небольшое количество земельных участков первой очереди. Замечу, что есть и вторая, и третья. В настоящее время они реализуются по самой минимальной стоимости, дом в этих очередях на ранних стадиях строительства приобретать сейчас выгодно, как никогда.

Тел.: 8 (3952) 999-700

хрустальныйпарк.рф	резиденция15.рф	hrustalni.com

Дмитрий Щербаков, генеральный директор АН «Слобода»

Рынок загородной недвижимости оживился в связи с сезонностью. Самое большое количество предложений сейчас в сегменте от 100 тыс. до 2–2,5 млн руб. Это дачи или жилые дома, в большинстве своём –  неблагоустроенные. Но есть большой выбор в любом направлении от Иркутска, а также в черте города. Нужно искать, смотреть и торговаться.

Благоустроенные поселки с централизованными коммуникациями и инфраструктурой стали строиться относительно недавно, и таких предложений гораздо меньше. У них больше рекламы, и может показаться, что предложение неисчерпаемо, но это совсем не так. У нас есть дома, которые позиционируются на площадках продаж больше года и даже по нескольку лет. Кто-то переезжает из Иркутска и продает дом – нормальная история. Среди них есть очень хорошие предложения и в архитектурном, и в дизайнерском плане. Но часто бывает так, что сам дом очень хороший, а вот окружение или расположение у него страдает, и зачастую цена бывает завышенной. Не стоит надеяться, что, продавая дом спустя десять лет, вы вернете все вложения.

Сейчас все-таки тенденция такая, что люди хотят купить дом с окружением и благоустройством под стать. Для покупателей важна доступная инфраструктура: школы, магазины, детские сады, качественные дороги. Таких предложений о продаже вторичного загородного жилья совсем немного, но такие дома и таунхаусы появляются в новых строящихся поселках. Будущее сейчас за централизованными поселками, в которых житель может получить весь городской комфорт, где ему не нужно брать на себя решение хозвопросов, а можно их делегировать управляющей компании. По моим оценкам, в ближайшее время будет расти в цене недвижимость только на Байкальском тракте и по дороге в сторону Мельничной Пади. А остальные направления будут держать цену, или даже она будет падать, особенно на бюджетные дома.