К конкуренции готовы

12 июля в Иркутске открылся крупнейший на данный момент торгово-развлекательный комплекс «Модный Квартал». Какие факторы влияют на успешность торгово-развлекательного комплекса? Насколько насыщен иркутский рынок ТРК? На чьи деньги построили «Модный квартал»? Боится ли он конкуренции с «КомсоМОЛЛом»? Об этом Газете Дело в рубрике «Актуальное интервью»  рассказывает Дмитрий Атопшев, управляющий директор Knight Frank Property Management – компании, занимающейся управлением ТРК «Модный квартал».

– Дмитрий, какой процент площадей «Модного квартала» уже сдан в аренду?

– Площадь всего объекта – 38 тысяч квадратных метров, 22 тысячи сдаются в аренду. Фактически 96% арендных площадей уже сданы, осталось две-три небольшие секции. Желающих у нас более чем достаточно, но мы хотим подобрать арендаторов, которые действительно будут соответствовать этому проекту. Ближе к сентябрю все торговые площади будут сданы.

– Из двух миллиардов рублей, затраченных на проект, какую часть составляют заемные средства?

– Объект был построен на средства российских инвесторов с привлечением кредитных средств Сбербанка. Сколько конкретно было привлечено, сказать не могу: не владею в полном объеме этой информацией.

– Когда должен окупиться объект?

– По нашим расчетам, через шесть-семь лет. На сегодняшний день это очень хороший показатель.

– Каков уровень арендных ставок в «Модном квартале»?

– Ставки очень разные. Они зависят от размера магазина, от профиля торговли… Диапазон – от 300 до двух тысяч долларов за квадратный метр в год. Это соответствует среднему уровню ставок для региона, может, чуть выше.

– На какую доходность вы рассчитываете?

– Годовой товарооборот по Иркутску, насколько я знаю, порядка ста миллиардов рублей.  По нашему объекту мы видим годовой оборот всех арендаторов порядка 150 миллионов долларов (около 5 млрд руб. – Ред.) в год. Но я хочу, чтобы вы понимали, что эта цифра очень условная.

– Как много международных брендов вам удалось привлечь в «Модный квартал»?

– Порядка 30% брендов, представленных в ТРК, – международные. В ближайшее время сюда войдут сети, которых на сегодняшний день нет в Иркутске, например, Reserved и Mohito, это будут достаточно крупные универмаги, порядка полутора тысяч квадратных метров.

– В основном в «Модном квартале» представлены федеральные сети. А местные операторы присутствуют?

– Я бы не сказал, что здесь представлены в основном федеральные операторы. Здесь очень много местных операторов. Федеральные и международные операторы часто развиваются в регионах через своих партнеров, по системе фрайчазинга. Поэтому, в целом, процентов 70 в «Модном квартале»– это местные операторы, которые здесь представляют в том числе и федеральные и международные проекты.

– К якорным арендаторам ТРК вы кого относите?

– Продуктовый супермаркет «Слата», магазин бытовой техники «М-Видео», фудкорт, кинотеатр «КИНО квартал», который в ближайшее время откроется, и крупные универмаги одежды.

– «Слата» – местный супермаркет, почему ее, а не какую-то федеральную сеть, взяли в качестве якорного арендатора?

– Есть много федеральных операторов, готовых войти на этот рынок. И они, может, войдут, чуть позднее. Но мы открываем ТРК сейчас, поэтому считаем правильным развивать именно местных операторов. У нас очень много примеров, когда местные операторы абсолютно не уступают тем сетям, которые приходят со стороны, а зачастую вытесняют их с рынка.

– Для  арендаторов любого торгового центра очень важна проходимость. На какую посещаемость ТРК вы рассчитываете?

– Мы рассчитываем в среднем на 400 тысяч посетителей в месяц, то есть где-то на 13-14 тысяч посетителей в день. Считаю, что для объекта такого формата это хорошая оценка.

– В «Модном квартале» не так много парковочных мест. Это «узкое место» проекта?

– Я не считаю, что это очень «узкое место», но я никогда не преуменьшаю значения парковки. На сегодняшний день у нас здесь есть подземная парковка, какой нет ни у кого. Она отапливаемая, на двести машиномест.

– Бесплатная?

– Пока да, но в дальнейшем мы, возможно, внесем определенные коррективы. У нас нет задачи зарабатывать на парковке. Мы просто не хотим, чтобы жители бросали тут свои машины, условно говоря, на неделю. Поэтому через какое-то время мы, наверное, введем тарифы: два-три часа бесплатно, дальше нужно будет платить.

Летом следующего года мы планируем реализовать вторую очередь парковки, которая будет через дорогу от «Модного квартала», там планируется еще 600 машиномест. Для этого объекта такого количества будет вполне достаточно.

Ну, и давайте не будем забывать, что «Модный квартал» находится в «Иркутской слободе»,  тут достаточно много пешеходного трафика.

– Какую роль в разработке проекта «Модного квартала» сыграла компания Knight Frank?

– Торговый департамент компании занимался разработкой концепции этого проекта и брокериджем. Я представляю компанию Knight Frank Property Management. Мы являемся частью компании Knight Frank и занимаемся именно управлением недвижимостью: запуском объектов и их дальнейшей работой. Мы здесь не временно, мы надолго.

– С чем связано решение привлечь независимую управляющую компанию? Это дешевле? Профессиональнее?

– Рынок управляющих компаний зарождающийся. Хотя мы стоим у его истоков, работаем в этой сфере уже более 12 лет. Я, наверное, не стану скрывать, что наше управление – профессиональное. За нашими плечами очень большой опыт. А он, поверьте, дорогого стоит. Кроме того, привлечение крупной международной компании для управления придает определенный вес объекту. Многие международные бренды с большим желанием входят в объекты, зная, что ими управляет крупная, известная компания. Мы постоянно в контакте с арендаторами, они нам доверяют. И это тоже многого стоит.

– Гипотетически может сложиться так, что в «КомсоМОЛЛе», который строится неподалеку, вы тоже будете управляющей компанией?

– Нет, вряд ли, слишком близко мы находимся.

– Конфликт интересов?

– Да, безусловно.

– Мэр Иркутска Виктор Кондрашов на открытии «Модного квартала» отметил, что появление такого ТРК повысит конкуренцию в сфере торговли, произойдет отток покупателей из других торговых центров сюда. После открытия «КомсоМОЛЛа» вы ожидаете оттока посетителей?

– Наверное, будет правильным дождаться, когда они откроются, и потом уже об этом говорить. Пока конкуренция очень низка, ее практически нет. Когда «КомсоМОЛЛ» появится, мы будем понимать, что это будет за объект. Мне, например, даже сложно сказать, какой состав операторов там будет.

И, кстати сказать, конкуренция не всегда вредна. Разные объекты, стоящие рядом, могут друг друга дополнять. Может, так будет и с «Модным кварталом» и «КомсоМОЛЛом». Это место будет точкой притяжения: когда у человека будет выбор, куда поехать, он поедет сюда – сначала в один объект зайдет, потом в другой.

– К конкуренции вы готовы. А к кризису?

– Мы всегда готовы. Но кризис – это ведь такая вещь: сегодня есть, завтра нет. Все в жизни так устроено – волнообразно, по спирали. Какой бы черной ни была полоса, за ней будет белая. На сегодняшний день мы не видим никакого кризиса, только позитив.

– Ваша компания занимается управлением ТРК в разных городах России. Какой из объектов считаете наиболее успешным и почему?

– Для нас каждый объект по-своему интересен, по-своему уникален. Какие-то объекты действительно бывают менее успешными, какие-то – более. На это влияет огромное количество факторов: и конкурентная среда, и местоположение, и состав арендаторов, и, в первую очередь, концепция самого торгового центра.

Если говорить о «Модном квартале», многие не понимают, зачем здесь столько общих площадей, но вы видите, что это создает огромные пространства, и люди, которые здесь находятся, не испытывают дискомфорта. Здесь прекрасные, очень удобные вертикальные коммуникации: эскалаторы, лифты…

А вообще успешность любого торгового центра оценивает покупатель, поэтому я думаю, что за ним последнее слово, и он оценит: хорошо это или плохо.

– Как оцениваете рынок торгово-развлекательных центров в Иркутске? Он насыщен?

– Рынок Иркутска абсолютно не насыщен. Я бы даже сказал, что с точки зрения торговых центров он слабо развит. В Иркутске на тысячу жителей приходится примерно 65 квадратных метров торговых площадей именно торговых центров. В том же Омске, Новосибирске, Красноярске этот показатель порядка 270 квадратных метров на тысячу жителей. Я считаю, Приангарье – потенциально очень привлекательный регион для инвесторов с точки зрения торговой недвижимости.

– Многие эксперты рынка коммерческой недвижимости предсказывают увеличение разнообразия торговых форматов в России: аутлет-центры, ритейл-парки… Что, по вашему мнению, будет наиболее востребовано?

– Востребовано все. В Москве сейчас появляются аутлет-центры. Это первый опыт. Пока они только открываются, но я вижу: у них большое будущее. Однако нужно понимать, что аутлеты – это именно дисконт-центры, куда человек едет целенаправленно, понимая, что приобретет там одежду со скидкой. Это одно направление. Ритейл-парки в большей степени развиты не в центре города: им необходимо большее пространство. Каждое место требует своего формата. Мы считаем, что в 130-м квартале лучше этого объекта быть ничего не могло. Вы видите, «Модный квартал» по-своему уникален, его постарались вписать в архитектуру.

– В Иркутске в ближайшее время будет развиваться формат торгово-развлекательных центров?

– Я даже не сомневаюсь в этом. Пока слышно о проектах именно такого формата. Возможно, в будущем появится что-то другое. Формат ТРЦ – наиболее реальный в условиях Иркутска. Я уверен, что с открытием объектов такого уровня торговля в городе оживится. И более того, это ускорит приход на рынок новых операторов.

ТРК «Модный Квартал» общей площадью 38000 кв.м является крупнейшим торгово-развлекательным комплексом Иркутска, объединившим под одной крышей большую торговую галерею с модными брендами, концептуальные рестораны и кафе. Здание расположено на территории музейного комплекса под открытым небом «Иркутская Слобода» и представляет собой шестиуровневый торговый центр, включающий торговую галерею общей площадью 17700 кв.м, супермаркет «Слата» (1400 кв.м), магазин электроники и бытовой техники «М.Видео» (1800 кв.м), многозальный кинотеатр «КИНО квартал» (1250 кв.м), детский развлекательный центр «ПИКАБУМ» (1100 кв.м), а также зону кафе и ресторанов (1100 кв.м) и комфортный и современный подземный паркинг.

Девелопер: ООО «Коллаж». Эксклюзивный консультант по аренде: Knight Frank. Управляющая компания: Knight Frank Property Management

Ирина Барсукова, Управляющая ТРК «Модный квартал»: «Мы позиционируем себя как семейный торговый центр, нам интересны все слои населения Иркутска. У нас собраны разные операторы. Есть некоторые марки «люкс», но в основном представленные бренды рассчитаны на средний сегмент. Мы стремимся к тому, чтобы создать комфортную обстановку, и, я считаю, достигли этого результата уже сейчас».