Светлана Ермолович, генеральный директор АН «Тысячелетие»: 

Коммерческая недвижимость, безусловно, более выгодна с точки зрения инвестиций, чем жилая. Просто сравним. Однокомнатную квартиру можно купить в среднем за 2 миллиона рублей, ее аренда будет приносить в месяц около 16 тысяч рублей, срок окупаемости составит порядка 10 лет. Покупка нежилого помещения в центре города площадью 48 кв.м обойдется примерно в 3 миллиона рублей, сдача его в аренду даст доход 38 тысяч рублей в месяц (800 руб./кв.м), вложения окупятся за 6,5-7 лет.

Важный вопрос – объект какого формата выбрать. Наибольшим спросом сегодня пользуются торговые помещения, особенно небольшой площади (30-55 кв.м). Есть спрос и на небольшие офисные помещения – их не хватает. Раньше была возможность перевода жилого помещения в нежилое, можно было из квартиры сделать магазин или офис маленькой площади, сейчас это сложно. Не меньшим спросом пользуются и складские теплые помещения, их на сегодняшний день на рынке немного, предложения практически отсутствуют.

При выборе объекта прежде всего следует обратить внимание на его местоположение, это является решающим фактором. Наибольшим спросом сегодня пользуются Кировский и Октябрьский районы Иркутска. Также очень важно, находится помещение на первой линии или нет. Это существенно влияет на цену. Немаловажным фактором является этаж и площадь. Важно и назначение помещения. Если  есть  выбор  между  складским, офисным и торговым помещением, то, конечно, вкладываться выгоднее в торговое: арендные ставки выше и спрос больше. 

На мой взгляд, выгоднее приобретать уже готовое помещение с ремонтом. Его вы сразу сможете сдать в аренду и быстрее окупите свои затраты. Если же помещение еще не сдано в эксплуатацию, то срок окупаемости автоматически увеличивается. Пока сдадут дом, пока подготовят документы, пока вы сделаете ремонт, подберете арендаторов…

Сумма для начала инвестирования, я считаю, должна быть не менее 3,5 миллионов рублей. Можно воспользоваться ипотекой – банки сейчас предоставляют очень интересные кредиты для приобретения коммерческой недвижимости.

Игорь Смоленцев, Управляющий объектами недвижимости ООО «Наран»:

Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. На рынке недвижимости преобладают игроки, имеющие доступ к дешевому заемному капиталу и возможность инвестировать на длительные сроки.

Привлекательность вложений в коммерческую недвижимость определяется расположением объекта и его будущей концепцией. Наиболее выгодные инвестиционные проекты связаны со строительством офисных и торговых центров, отелей.

В настоящее время доходность коммерческой недвижимости может превышать доходность жилой недвижимости, но конкуренция в данном сегменте обостряется. Выигрывают или качественные проекты с единым управлением и продуманной концепцией, или имеющие уникальное месторасположение. При этом инвесторами наиболее удачной коммерческой недвижимости являются крупные компании, и большинство проектов имеет своих инвесторов еще до начала объявления строительства.

Лидерами по  эффективности инвестиций являются торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины, так называемый Street retail (стрит-ритейл). Можно предположить, что строительство большего количества ТРЦ в Иркутске повлияет на рост спроса на складские помещения, но это случится через 3-5 лет.

Существует понятие «портфель недвижимости» – диверсификация рисков. У инвестора есть выбор. Он может потратить весь инвестиционный бюджет на приобретение одного объекта недвижимости, или «пакета» однотипных объектов недвижимости, или сформировать сбалансированный портфель недвижимости, распределив имеющийся инвестиционный бюджет между объектами разных типов и/или разных локаций и т.д.

Формирование портфеля недвижимости в сравнении с покупкой одного объекта / «пакета» однотипных объектов имеет как достоинство (позволяет инвестору «не класть все яйца в одну корзину»), так и недостаток (организационно более сложный комплекс действий).

Многие инвесторы пытаются сами заниматься управлением своих активов, отчего у них и возникают сложности. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его эксплуатации. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей. Инвестор зачастую не знает ситуацию на рынке так, как знает ее эксперт по недвижимости.

Юрий Винников, Управляющий объектами недвижимости в ООО «Рента»:

В связи со снижением  доходности банковских вкладов ниже 10% годовых, вложения в недвижимость пока позволяют получать более высокий доход.

Традиционно сложилось, что наиболее доходными являются инвестиции в торговые площади, затем идут офисные и складские. Но есть определенные нюансы и моменты, все очень индивидуально. Можно, например, купить офис в центре, который будет приносить больше дохода, чем та же торговая площадь на окраине. Ликвидность объекта в большей степени зависит от местоположения и площади объекта.

При инвестировании в коммерческую недвижимость нужно помнить о возможных «подводных камнях». Если, например, вы покупаете объект на первичном рынке у застройщиков – есть  риски затягивания сдачи объекта или вообще банкротства и не ввода здания в эксплуатацию. Инвестор должен самостоятельно решать, насколько он готов рискнуть и «заморозить» или потерять деньги.

Если говорить о вторичном рынке, то большинство зданий в центре города – памятники архитектуры. Сейчас ужесточены наказания за несанкционированные работы на памятниках, невыполнение охранных обязательств и т.п. Поэтому покупка подобных помещений налагает достаточно серьезные обременения на собственника (согласование задания на реставрацию, проект, сама реставрация, ремонт сетей и т.д.), то есть дополнительные расходы. Это нужно учитывать.

Заемными средствами при покупке недвижимости имеет смысл пользоваться, на мой взгляд, только если это объект с готовым финансовым потоком от арендаторов. Тогда проценты по кредиту будут компенсироваться арендными поступлениями.

Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости ГК «Актив»:

Наиболее доходной в Иркутске в настоящее время является торговая недвижимость. И, пожалуй, наиболее ликвидной.  Хотя ликвидность в большей степени определяется не форматом бизнеса, а удачным расположением и физическими характеристиками объекта.  Так, торговое помещение, расположенное в центре города на второй или, что еще хуже, на третьей линии от транспортных и пешеходных потоков, может быть абсолютно неликвидным. При тех же условиях офисное помещение в таком месте может быть весьма востребованным, а значит, ликвидным. И дело здесь не столько в формате недвижимости, сколько в месте ее расположения.

Вернемся к доходности. Доходность торговой и офисной недвижимости колеблется в диапазоне 10-12%. Хотя у торговой, по моим наблюдениям, доходность обычно на 0,5-1 процентных пункта выше. Доходность складской недвижимости в Иркутске – 8%.

Подобная ситуация у нас наблюдалась и 5 лет назад. А вот в Москве рынок уже совсем поменялся. По последним данным Cushman & Wakefield, доходность офисной недвижимости составляет 8,5%, торговой – 9%, а складской – 11%. Рискну предположить, что при столь интенсивном вторжении новых торговых площадей на рынок Иркутска в скором времени и в нашем городе склады станут самой доходной недвижимостью.

На мой взгляд, наиболее высокий риск при инвестировании в коммерческую недвижимость – построить не тот объект и не в том месте. Этот риск был и раньше. Но со временем ситуация усугубилась. Конкуренция растет, и инвесторам следует весьма вдумчиво планировать свои объекты и то, что в них будет находиться. Я советую всем инвесторам и девелоперам – ищите покупателей или арендаторов на объект еще до того, как начинаете его проектировать, и стройте под конкретного заказчика.

Приведу в качестве примера расчет по доходности объекта и ее динамике. Пример гипотетический, но с вполне реальными цифрами. Офисное здание. Арендные ставки составляют 800 руб./кв.м. Стоимость продажи офисов в нем – 70 тыс. руб./кв.м. Соответственно, доходность от сдачи в аренду составляет 10%.[1]  Назовем ее консервативной. Представим, что востребованность в офисных зданиях выросла, а значит, начинают расти цены. К примеру,  цены за год подросли на 9%. При этом инфляция за год составила 7%. Соответственно, реально цены выросли только на 2%. Эти 2% я называю спекулятивной доходностью, которая получается на росте стоимости объекта. Таким образом, общая доходность объекта  за год составила 10%+2% = 12%.

Дмитрий Самсонов, директор агентства недвижимости «Европа»:

Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности и возможностью контроля инвестором вложенного капитала. Традиционным способом сохранения и приумножения денег для большинства людей являлся банковский депозит. Но в условиях инфляции, когда банковский процент по депозитам зачастую ниже процента инфляции, это всего лишь способ сохранить и много при этом не потерять.Простота и доступность инвестирования в недвижимость вывели этот инструмент сохранения и приумножения капиталов на лидирующие позиции по сравнению с другими инструментами. Инвестиции в жилую недвижимость на сегодняшний день хорошо освоены и успешно применяются многими игроками этого рынка, в том числе и игроками с небольшим стажем и опытом, и приносят свой стабильный доход.

Рекомендации начинающим. Покупать лучше всего на ранних этапах строительства, рост стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию может достигать 30%, при реализации квартиры конечному потребителю на этом этапе – получаем хороший доход и вкладываем деньги в следующий проект (быстрая инвестиция без дополнительных затрат). Помните: чем дальше срок сдачи, тем выше риск. Выбирайте зарекомендовавших себя застройщиков, кто построил и ввел в эксплуатацию не один десяток объектов. Наиболее выгодными для вложения остаются одно-двух комнатные квартиры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – сложный и ответственный процесс, на каждом шагу которого требуется отслеживание «контрольных точек». Основным и постоянным доходом являются арендные платежи. И первым шагом является оценка потенциального объекта инвестирования именно с этой точки зрения: кому и за какие деньги он будет интересен как объект аренды. Этот шаг самый важный. Здесь мы настоятельно рекомендуем пользоваться услугами профессионалов. В нашей компании, например, для качественной реализации этой задачи параллельно со специалистом отдела инвестиций и коммерческой недвижимости подключается специалист отдела оценки и консалтинга.

Базовые принципы выбора на текущий момент таковы:

1. Выбирайте «понятный» для вас объект инвестирования. Вы должны четко понимать, какой вид бизнеса можно организовать в приобретаемом объекте, какова его потенциальная рентабельность как для потенциального арендатора, так и для вас (торговые помещения пока более рентабельны).

2. Определяйте на первоначальном этапе, кто будет управлять в дальнейшем приобретенным объектом и на каких условиях: вы самостоятельно, как инвестор, или профессиональная управляющая компания, и каковы будут на это ежемесячные затраты.

3. И основное правило успешного инвестора – нанимать для реализации инвестиционного проекта профессиональную команду специалистов, имеющих опыт работы с коммерческой недвижимостью и оказывающий полный комплекс качественных услуг, которые подберут для вас выгодный инвестиционный портфель и обозначат наиболее привлекательные для вложений активы.