О состоянии иркутского рынка коммерческой недвижимости и инвестициях в разные его сегменты Газете Дело рассказал Дмитрий Щербаков, директор агентства недвижимости «Слобода». Когда цены на объекты достигнут дна? Какие сегменты чувствуют себя хуже остальных? В каких, напротив, наблюдается оживление? И почему сейчас – самое время вкладывать свои средства в квадратные метры? Об этом – в нашем интервью.

«Люди хотят покупать по цене на 30-70% ниже рынка»

Дмитрий, участники разных рынков отмечают, что «горячий» декабрь был этакой поворотной точкой. То, что было до «черного вторника», и то, к чему мы пришли сегодня, – две разные реальности. Для рынка коммерческой недвижимости в Иркутске это тоже актуально?

– Конечно, ситуация изменилась. Если вспоминать 2014-й, то до середины года мы наблюдали уверенный рост на рынке коммерческой недвижимости. И склады, и офисы, и торговые помещения – все хорошо продавалось и сдавалось. Очень были востребованы помещения с арендаторами со сроком окупаемости 7-8 лет.

В декабре «ходовые» объекты за 5-20 млн рублей быстро разобрали, а на остальные собственники подняли цену... А в январе уже и спрос иссяк.

 Сейчас как ситуация обстоит?

– Можно сказать, что после зимних месяцев ситуация начала восстанавливаться. Шок прошел, рынок сориентировался на работу в новых условиях, появились деньги. С марта мы опять наблюдаем рост спроса, количества сделок. Но оживление это, на мой взгляд, будет недолгим, продлится примерно до июля.

Оживление, о котором вы говорите, всего рынка касается?

– Стрит-ритейла в большей степени – помещений для общепита, продуктовых магазинов, аптек, банков. Сегодня также заметен существенный спекулятивный спрос: у инвесторов есть деньги, есть желание приобрести объекты, но купить они их хотят по цене на 30, 50, 70% ниже рынка.

Будет у них такая возможность?

– Мы думаем, такие предложения будут, за этим просто нужно очень внимательно следить. Надо быть имеющим опыт инвестором в недвижимость, чтобы купить ее максимально дешево. Но возможно, что такие объекты до рынка даже и не дойдут, потому что у бизнесменов-собственников есть альтернатива продаже: передавать эти помещения в качестве залогов для получения заемных средств, фактически переоформляя их на заимодателей.

По вашим предположениям, на сколько процентов реально могут упасть цены на стрит-ритейл?

– Мы ожидаем, что к осени цены на стрит-ритейл упадут на 25-30%. А если относительно декабря, то и до 30-35%.

А потом?

– Вариантов, как всегда, немного: или остановятся, или, возможно, опять начнут расти.

Все, как мы уже в очередной раз убедились, дорожает из-за курса доллара. Сейчас его искусственно занижают, но, мы считаем, он все равно пойдет в рост. Соответственно, начнут расти в цене и услуги и товары. И недвижимость – тоже. Так и в прошлый кризис было.

С арендными ставками в этом сегменте что происходит?

– Ставки по некоторым позициям в стрит-ритейле уже упали до двух раз. Но думаю, что и тут дно пока не пройдено: ждем снижения еще на 20-30%. Хотя есть еще уникальные места, в которых ставки сохраняются. Есть и действующие контракты, и недавние совсем сделки, где стоимость аренды превышала 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. Это, конечно, в центре города, в хороших местах.

И это оправданная цена?

– Да. Арендаторы туда «садятся» с таким бизнесом, что могут себе это позволить.

Вы упомянули, что сегодня растет спрос на объекты для общепита. Неожиданно!

– Очень.

Мы предполагали, что общепит вообще не будет развиваться. Но происходит ротация: не очень эффективные заведения общественного питания сокращаются, закрываются. Зато на рынок активно заходят федеральные сети быстрого питания. Именно франшизы приходят в Иркутск со спросом и на аренду, и на покупку.

Местные операторы общепита, насколько я знаю, тоже собираются активно развивать свои сети – планируют открыть 5-7 точек в этом году, и еще порядка 7-10, если все нормально будет, – в следующем.

Точки в формате стрит-ритейла именно?

– Не только, в торговые центры общепит тоже активно заходит. Стрит-ритейл нужен для того, чтобы себя показать: что есть такая сеть, качественная и востребованная. Traveller’s тот же возьмите, сейчас они в центре хорошо представлены, иркутяне их знают. Теперь им нужно идти туда, где большие потоки. 

«Арендаторы мигрируют в поисках лучших помещений и низких ставок»

Рынок офисной недвижимости как переживает кризис?

– Спрос на покупку очень низкий, особенно в секторе 100-300 кв.м. Более-менее живой спрос на небольшие помещения – 25-70 кв.м, со ставкой от 450 до 700 рублей за «квадрат». Устойчиво низкий – он всегда был низкий, но устойчивый – спрос на большие объекты. На рынок заходят крупные компании, которые готовы и приобретать, и брать в аренду помещения от 500 до 5000 кв.м. При этом по хорошим ставкам.

Еще один тренд рынка офисной недвижимости сегодня – миграция арендаторов.

– Вы правы. Люди переезжают в более хорошие бизнес-центры, помещения в которых освобождаются другими арендаторами, ищут варианты более качественные, в хороших местах и по более низким ставкам. Есть в городе и незаполненные новые здания, они с удовольствием принимают к себе арендаторов.

Все ли собственники идут навстречу арендаторам и понижают ставки аренды?

– Нет. Удивительно, но есть и такие, которые даже в старых зданиях без лифтов планируют повышать арендные ставки – на 10-15%! Мы знаем несколько таких примеров. И знаю, что порядка 20% арендаторов планируют не продлевать договоры на новых условиях, уйдут.

А чем объясняется такое поведение арендодателей?

– Некоторые собственники – не иркутяне, живут на Западе, все привязывают к доллару. Но это – единичные случаи для Иркутска. В основном, конечно, все очень адекватно относятся к существующей ситуации на рынке.

Ставки и цены на складскую недвижимость тоже упали?

– На покупку спрос в этом сегменте всегда был устойчивый, но низкий. Сейчас это, в первую очередь, базы под лес и металл. Цены на объекты будут снижаться, по некоторых позициям – до двух раз. У собственников есть желание продать объекты, но спрос, который сейчас существует, в 1,6-2 раза ниже предложения.

Почему такой низкий спрос? Покупать склады невыгодно?

– Выгоднее их брать в аренду, ставки там сейчас очень снизились – до 150-350 рублей, когда в хорошие времена достигали 500 рублей за «квадрат».

И это еще не дно?

– Я думаю, что ставки на аренду холодных складов могут снизиться до 150-50 рублей за кв.м.

А по некоторым позициям, может быть, собственники вообще будут пускать к себе арендаторов за коммунальные, эксплуатационные услуги. Будем надеяться, что это продлится недолго, и хотелось бы ошибиться.

«Наступило время покупать»

Многие сегодня говорят, что инвестиции в недвижимость в текущих условиях невыгодны: доходность на уровне банковских вкладов, а рисков больше. Вы эту позицию разделяете?

– Нет, мы наоборот считаем, что сейчас как раз наступило время покупать. Многие неэффективные собственники будут продавать свои помещения в хороших местах. Это уникальная ситуация.

Смотрите сами, какое сейчас большое предложение на центральных улицах: Карла Маркса, Урицкого, Ленина. Там очень сложно было раньше найти помещение, а сейчас их выставлено на продажу много.

По высоким ценам?

– Да, выставлялись они по очень высоким ценам. Но они несколько месяцев не продавались – и цены начали снижаться. На Горького, например, уже есть предложения, которые в два раза снизили по цене. А это хороший стрит-ритейл: высокие потолки, витринные окна, качественный ремонт…

Стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе все равно будет расти, может, не такими темпами, как раньше, но все же. Это надежно, престижно, спокойно.

«Тихая гавань» для инвестора?

– Можно и так сказать. Альтернатив же у нас на самом деле немного. Ни акции, ни облигации россияне активно не покупают, нет такой культуры. Кто-то, может, вкладывается в монеты, слитки из драгоценных металлов.

Но вообще реальных вариантов разместить свои деньги два – недвижимость и банковские вклады. Доверие к последним ведь совсем недавно появилось: поколения постарше научены горьким опытом. Да, сегодня есть Агентство по страхованию вкладов. Но оно гарантирует возврат только 1,4 млн рублей. Инвесторы с большими суммами рискуют. И для них недвижимость – реальный вариант вложений.

Елена Демидова,
Газета Дело