Рынок жилья активно готовится к предстоящему ужесточению законодательства о долевом строительстве. Уже с 1 июля 2019 года застройщикам предстоит перейти на эскроу-счета и новую систему проектного финансирования. Это значит, что многие застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства.

Что делать покупателям? Поторопиться с покупкой, потому что цены вырастут? Или дождаться осени, чтобы понять, кто из застройщиков не пройдет отбор и не сможет получить банковское финансирование? Покупать новостройку или квартиру на вторичном рынке? На эти и другие вопросы отвечают эксперты рынка. 

«Покупая вторичку, люди хоронят свои деньги»

Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск»:

[photo 46892]

– Сегодня необходимо понимать, что происходит радикальная трансформация схемы финансирования на рынке жилищного строительства. Бесплатные деньги дольщиков, которыми финансировалось строительство жилья, уходят в прошлое. Их на 70-80% заменят деньги банков. Учитывая, что технологический срок строительства занимает около двух лет, доля процентных расходов, являющихся дополнительными в себестоимости квартиры, составит от 15 до 25%, в зависимости от темпов выборки денег. К тому же, увеличение НДС на 2% привело к росту стоимости всех ресурсов, применяемых при строительстве: как самих материалов, так и электричества, воды и тепла.

Я уверен, что после массового перехода застройщиков на эскроу-счета произойдёт более масштабная коррекция цен на жильё. Поэтому считаю, что весной и летом 2019 года еще можно будет купить квартиру по сегодняшним ценам, а вот осенью и зимой, если существующая макроэкономическая ситуация сохранится, цены будут расти интенсивнее. 

Покупка квартиры на вторичном рынке, особенно в домах, построенных 20 и более лет назад, кажется мне крайне нерациональным шагом. В таких домах изношены инженерные системы, как правило, стены не соответствуют современным требованиям по теплопроводности, а это влечёт повышенные коммунальные расходы. А конструктивные особенности некоторых домов при землетрясении свыше шести баллов представляют очевидный риск для жильцов. Новые дома, по крайней мере, построенные в диапазоне десяти лет, проверялись Службой государственного строительного надзора, и соответствуют всем современным требованиям безопасности. Старый и новый дом – это как "Запорожец" и "Мерседес". Покупая вторичку, люди хоронят свои деньги.

Покупка новостройки на ранней стадии строительства всегда даёт возможность получить премию к итоговой цене, так было при старом формате закона, так будет и впредь, пока не исчезнет стоимость денег во времени. Но нужно быть действительно уверенным в застройщике. Если не хотите рисковать, выхода два: либо покупать квартиру через эскроу-счет, либо уже введённое в эксплуатацию жильё. Наша группа компаний сегодня может предложить оба варианта. Еще в прошлом 2018 году мы первые в области запустили два проекта с применением эскроу-счетов, в которых покупатели получают полную гарантию для своих денег и уверенность, что дом будет достроен в любом случае.

«Если ждать снижения ставок, можно не только ничего не выиграть, но и потерять»

Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка:

[photo 46891]

– Надо понимать, что требования к застройщикам пока не окончательны и могут измениться. Уже сейчас многие застройщики, имеющие степень готовности дома от 30%, возможно, продолжат работать, как прежде, по ДДУ.

Вопрос надежности застройщиков был актуален всегда. При выборе объекта стоит, как минимум, обратить внимание на историю строительной компании.

Безусловно, при покупке квартиры на высокой степени готовности дома риски ниже, однако и цена выше. Сейчас немало предложений от застройщиков, инвесторов, подрядчиков по квартирам в домах высокой степени готовности, находящихся на вводе, либо уже введенных в эксплуатацию. Можно рассмотреть такие варианты.

В течение этого года мы наблюдали постепенное снижение количества сделок по новостройкам и увеличение объема ипотечных кредитов на вторичную недвижимость. Одна из причин – рост доли сделок на вторичном рынке от застройщиков. Такие сделки наиболее безопасны для покупателя.

Но если очень нравится вариант на этапе котлована, то можно воспользоваться новым инструментом и разместить свои денежные средства на счете эскроу. Если в последствии у застройщика будут сложности, то покупатель сможете расторгнуть договор с ним и вернуть деньги.

Покупка квартиры в ипотеку – очень важный шаг для любой семьи, поэтому торопиться не нужно. Обязательно обдумайте это решение. Однако, если вы уже решили расширяться, то надо брать кредит и покупать квартиру. Условия банков сейчас хорошие. Ставки по ипотеке и стоимость жилья в ближайшее время, действительно, могут измениться. В итоге, если ждать снижения ставок, можно не только ничего не выиграть, но и потерять. В нашем банке ставки на новостройки и вторичный рынок единые – 9,99%.

«Даже при действующих ставках сейчас хорошее время для ипотеки»

Владимир Чернышев, управляющий банком «Открытие» в Иркутской области:

[photo 46893]

–  Доступность приобретения жилья в ипотеку обуславливается, главным образом, двумя факторами: стоимостью самого ипотечного кредита и стоимостью объекта недвижимости. Очень часто они не идут нога в ногу, а при низкой ставке по кредиту мы имеем рост стоимости квадратного метра на рынке жилья, или наоборот – стоимость стабильна, но ставки по кредитам идут вверх. После вступления в силу изменений в 214-ФЗ стоимость жилья в новостройках скорее всего, существенно вырастет. И потому даже при действующем уровне ставок по кредитам сейчас хорошее время для приобретения жилья в ипотеку, поскольку именно соотношение ставок и стоимости метра оптимальное. Можно, конечно, ждать второго полугодия, когда, возможно, будет снижение ключевой ставки и вслед за этим пойдут вниз ставки по кредитам, но где гарантия, что жилье не вырастет в цене?  А вот покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке – уже выбирает сам покупатель. С ростом цен на новостройку подросли цены и на то, и на другое. Я бы порекомендовал просто брать понравившееся жильё.

Банк «Открытие» уже включен в список уполномоченных банков для работы в рамках нового 214-ФЗ и планирует активно заниматься и банковским сопровождением счетов застройщиков, и финансированием жилых проектов. Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые реализуют жилищные проекты. И мы планируем существенно расширить свое присутствие в данной отрасли. В настоящее время банк активно готовится к изменениям законодательства, меняет продуктовую линейку как в части обслуживания, так и в части финансирования и аккредитации застройщиков, усиливает компетенцию по экспертизе строительных проектов и в целом готов к введению нового закона.  

«Покупка жилья на стадии строительства — это всегда риск»

Анна Бодрова, старший аналитик информационно-аналитического центра «Альпари»:

[photo 46894]

– Об изменениях в секторе первичного жилья было известно заранее, и еще полгода назад сегмент предлагал весьма интересные решения для покупки жилья на этапе строительства. Вполне закономерно, что, с наступлением 2019 года и приближением вступления в силу законодательства о долевом строительстве, интерес к новостройкам вырос, а цены автоматически подтянулись, ведь, чем выше спрос, тем активнее растет цена. Спешить с покупкой жилья не стоит никогда: рынок всегда даст интересную возможность. Нужно здраво оценить свои силы, проанализировать ситуацию с ценами в регионе и только потом принимать решение о покупке. 

Выбор новостройки и вторичного жилья напрямую зависит от конкретных целей, которые ставит перед собой покупатель. Ведь финансовые возможности, цели и мечты о жилье у каждого разные, некоего среднего варианта тут нет. Новостройки, в силу современной планировки, позволят несколько сэкономить на квадратных метрах, выбрав квартиру уменьшенного метража, однако потребуют дополнительных расходов при ремонте. Вторичный рынок хорош пониманием, сколько и на что потребуется дополнительно потратить, чтобы привести квартиру в соответствие со своими взглядами на комфорт, но здесь можно сразу жить и исправлять недочеты постепенно. Каждому свое.

Стоит понимать, что покупка жилья на стадии строительства — это всегда риск. При входе в такую сделку нужно знать, на какие средства строится объект — собственные деньги застройщика или – что удачнее – на заемный капитал, соблюдаются ли сроки реализации этапов строительства, какова судьба предыдущих объектов застройщика. Эта информация даст некоторую уверенность в том, что конкретно ваш дом будет достроен и сдан. Однако до момента, пока объект не примет госкомиссия, стопроцентных гарантий никто не даст. 

«Новые поправки в законодательство создают неопределенность как для покупателей, так и для застройщиков»

Эдуард Семёнов, директор филиала «БКС Премьер» в Иркутске: 

[photo 46890]

 – О ситуации на рынке жилья можно говорить только с большой долей неопределенности. В строительстве присутствует ряд факторов, способных существенно повлиять на объем предложения строящегося жилья, на цены, на  уровень ипотечных ставок, что равно сегодня платежеспособному спросу.

Наблюдавшееся в прошлом году подорожание недвижимости было связано со всплеском покупательской активности: многие торопились успеть приобрести жилье до повышения ставок по ипотеке и перехода строительной отрасли на проектное финансирование. Осенью из-за опасения введения санкций против госбанков часть держателей валютных вкладов предпочла снять валюту и вложиться в недвижимость, что для застройщиков стало, конечно, приятным сюрпризом.

Если бы не усиление санкционных рисков в отношении банков, то и объем покупок жилья, и последующий рост цен были бы скромнее. Более того, если мы посмотрим на графики цен, то увидим, что, несмотря на 10-15% рост цен на недвижимость в рублях, цены, номинированные в долларах, продолжают снижаться. Соответственно, в случае, если потенциальный покупатель держит большую часть средств в валюте на покупку жилья, ему можно рекомендовать выбирать объект без спешки, больше обращая внимание на локацию и его качественные характеристики. Если же потенциальный покупатель планирует покупать недвижимость с суммой в рублях, ему, возможно, стоит поторопиться – санкционные риски никуда не исчезли, а последствия перехода застройщиков с долевого строительства эскроу-счета до сих пор до конца не известны. 

Выбор новостройки либо вторичного жилья также во многом зависит от условий, в которых будет совершаться покупка. Огромная часть предложения на вторичке является образцом морально устаревшего жилья. Однако многие покупатели не могут позволить себе покупку жилья на первичном рынке из-за отсутствия дополнительных свободных средств.  Полный цикл строительства подразумевает двух-трехлетний срок, когда покупатель нередко вынужден платить за аренду. Иными словами, если речь идет о покупке жилья для себя, можно рекомендовать рассматривать новостройку, поскольку сейчас на рынке появилось много интересных предложений и по классу, и по месторасположению недвижимости. 

Основной вопрос на данный момент заключается в том, что окончательного решения по формату перехода застройщиков от системы долевого строительства на проектное финансирование нет. В 2018 году, в преддверии перехода на новую систему финансирования, застройщики получили разрешения на строительство рекордных объемов жилья, чтобы впоследствии реализовать эти проекты «по старым правилам». Однако в конце 2018 года были приняты поправки в Федеральный закон No 214-ФЗ о долевом строительстве, в соответствии с которыми практически все эти проекты подпадали под требования нового законодательства. В связи с этим, резко выросли риски последующей заморозки большинства проектов. Минстрой в свою очередь разработал поправки в законодательство, согласно которым все новостройки со стадией готовности свыше 30% и распроданные не менее чем на 10%, будут выведены из-под действия новых требований. Но на данный момент поправки Минстроя – это только законопроект, который депутаты могут отклонить, или принять с какими-то изменениями. 

На данный момент риски строительной отрасли, от которых правительство стремится оградить потенциальных покупателей новостроек, не снизились, а скорее, напротив, отчасти усилились. Во-первых, появление поправок в законодательство в преддверии вступления в силу закона создает неопределенность как для покупателей, так и для самих застройщиков. Во-вторых, повышает риски несоответствия застройщиков требованиям по кредитоспособности, которые будут предъявлять к контрагентам банки. Таким образом, повышаются риски как будущих, так и нынешних покупателей строящегося жилья.

Таким образом, рассмотрение новостроек на стадии котлована на данный момент выглядит довольно рискованным мероприятием, за исключением тех проектов и тех застройщиков, которые задействованы в реализации госпрограмм и являются исполнителями госзаказа, например, участвуют в реновации.  В качестве альтернативного варианта может рассматриваться покупка вторичного жилья, где, несмотря на недавнее повышение цен, возможно добиться дисконта со стороны продавцов. В меньшей степени в текущей ситуации стоит ориентироваться на ставки по ипотеке, поскольку, несмотря на потенциал к их снижению, на практике процесс удешевления ипотечных кредитов крайне инертный, если сравнивать его, например, с изменением ставок по депозитам. Кроме того, как показывает практика, в последние несколько лет существенное развитие получили программы по рефинансированию ипотеки, на которые заемщик сможет рассчитывать в случае снижения ставок в перспективе.