Новыми визитными карточками российских городов эксперты называют деловые кварталы, где сосредоточены бизнес-центры, офисы компаний и банков, отели, торговые объекты. Самым известным из них, конечно же, является «Москва-Сити». В столице Приангарья с 2007 года развивается свой деловой квартал – «Иркутск-Сити», который сегодня представлен четырьмя современными бизнес-центрами, где располагаются офисы крупных компаний (Роснефть, ИНК, БизнесИнтеллект) и среднего бизнеса. О настоящем и будущем «Иркутск-Сити», его особенностях и достоинствах Газете Дело рассказал Александр Курепов, исполнительный директор БГ «Активный капитал», которая строит деловой квартал, а также занимается управлением и эксплуатацией его коммерческой недвижимости.   

Александр Курепов, исполнительный директор БГ «Активный капитал». Фото А.Федорова

Проект, опередивший время

Чаще всего район, где концентрируется деловая жизнь города, формируется в самой старой его части или на территории бывших промышленных предприятий.  Александр,  как вы охарактеризуете район иркутского делового квартала?

– Место расположение «Иркутск-Сити» – между улицей Октябрьской Революции и Ушаковской набережной – соединяет в себе оба варианта. В разное время здесь располагались пожарная каланча, обозные мастерские, губернаторский дом и даже Институт благородных девиц. В советское время земля отошла под нужды Иркутского завода тяжелого машиностроения (ИЗТМ).

С 2007 года на этом месте происходят новые изменения: на территории, закрытой ранее для большинства горожан, мы создаём новую – доступную для всех – инфраструктуру, которая включает в себя офисную и жилую недвижимость, спортивные, досуговые и торговые объекты, скверы, автопарковки, дороги. Эти объекты успешно интегрируются в городскую ткань, дополняя и улучшая её содержание.

В чём это выражается?

– Концептуальный посыл строящегося района заключается в создании комфортной и гармоничной среды для ведения бизнеса и проживания. Философия проекта «Иркутск-Сити  – Место для работы. Место для жизни».

Наверное, каждый иркутянин когда-то задавался риторическим вопросом: «Почему где-то там хорошо, а у нас – не очень? Почему так? Что мы не так делаем?». Мы решили создать такой проект, который может сделать «хорошо» и в Иркутске.

В нашей компании есть свой внутренний ориентир – «чистые ботинки». Идея заключается в том, что ботинки, несмотря на то, что ты в них целый день ходил – причём не важно, в помещении или на улице, – должны быть чистыми. Мы хотим, чтобы люди, находясь на территории «Иркутск-Сити», испытывали удовольствие, удобство – и всегда оставались в чистой обуви.

Территория чистых ботинок – это прекрасно, очень по-европейски. Но от чего зависит, чтобы она таковой оставалась не только в проекте, но и в реальной жизни?

– В реальной жизни любой, даже хорошо запроектированный и построенный объект без грамотного управления на этапе жизненного цикла – деградирует, поэтому мы разрабатываем и применяем в работе соответствующие проектные решения, инженерные и управленческие стандарты. При этом мы – одна из тех компаний, которая не только проектирует и строит, но и управляет построенными объектами, несёт за них ответственность на протяжении всего периода эксплуатации.

Квалифицированный персонал управляющей компании «Иркутск-Сити» делает важную ежедневную работу по содержанию территории и объектов. Именно этих людей я бы назвал носителями и создателями культуры и комфорта делового района. Пройдитесь по «Иркутск-Сити» в любой снегопад или дождь – у нас всегда будет чисто.

Фото А.Федорова

Проектируем, строим, управляем

Александр, согласитесь, можно навести внешний лоск и при этом не«заморачиваться» внутренним содержанием объектов. Но офисные здания, которые представляют «Иркутск-Сити», насколько я знаю, по своим характеристикам отличаются от других. Перечислите ключевые особенности, которыми обладают  ваши бизнес-центры.

– Мы одни из первых в городе стали применять энергоэффективные технологии и материалы в строительстве, например,  использовать энергоэффективное остекление, рекуператоры,  инженерные системы по автоматизации и управлению климатом, светом, водой. Такие решения присутствуют во всех наших объектах. Это наш внутренний стандарт. Такой подход приносит экономию при последующей эксплуатации зданий, а также сберегает окружающую среду, уменьшая расход энергоресурсов.

Мы гордимся тем, что в 2016 году БЦ «Вега» стал обладателем серебряного сертификата «GREEN ZOOM» – национального стандарта энергоэффективности, и это единственный коммерческий объект в Иркутской области, имеющий «зелёный» сертификат.

Кроме того, все наружные инженерные сети и общественное пространство – дороги и тротуары, парковки и озеленение, сквер, фонтан и мемориал – созданы исключительно на частные инвестиции, и мы сохраняем их в частных руках. Это важный момент, который формирует долгосрочную ответственность за качество строительства и длительный срок эксплуатации, создает мотив эффективного управления имуществом, поддержания комфорта и безопасности на территории делового района.

А рынок готов был принять ваш продвинутый продукт? Потому что всё, о чём вы рассказали, очевидно, дороже, чем то, что обычно предлагается потребителю.  Нашёлся покупатель, который смог достойно оценить ваше предложение?  

– Рынок как раз и есть самый главный арбитр девелопера. Потребитель, как ты его ни убеждай, заплатит только ту цену, которую считает справедливой. Резиденты района сделали свой выбор. И выбор, на мой взгляд, не зависит от размера  бизнеса, это больше относится к культуре компании – что она хочет видеть вокруг себя и согласна ли она с нашей философией.

Хотя, конечно, не всё так просто. Когда мы в начале проекта рассказывали про управление и технические фишки в зданиях, у нас спрашивали: «Так сколько стоит квадратный метр?» или: «А вы вообще в состоянии проложить 50 метров асфальта?». Сегодня изменились понимание и отношение к вопросу, зачем нужны все эти технические и управленческие ноу-хау.  К примеру, БЦ «Альфа», введенный в эксплуатацию в 2020 году,мы создавали, ориентируясь на корпоративные стандарты компании ИНК. Мы многому у них научились, совместно работая над планировочными решениями и инженерной комплектацией объекта. В результате сотрудничества, думаю, нам удалось найти экономически целесообразные и современные решения организации рабочей среды.

Но с другой стороны, такая зависимость от якорных клиентов, как ИНК, ВЧНГ – это ведь тоже потенциальная проблема?

– Да, верно. С одной стороны, мы нацелены на создание комфортных и экономически эффективных решений организации рабочего пространства для крупных игроков из добывающих, обрабатывающих и производственных отраслей и понимаем, что зависим от планов якорных клиентов. С другой стороны, очевидно, что «Иркутск-Сити» стал новой бизнес-карточкой города и привлекает внимание сервисного и других видов бизнеса, в том числе входящего в наш регион.

Фото А.Федорова

Место для работы. Место для жизни

Почему реализацию проекта вы начали с создания «Места для работы», а не с «Места для жизни»?

– На первом этапе мы создали офисное пространство, для того чтобы здесь появился трафик. Это логичный мотив – когда нет трафика, нет смысла открывать ресторан, торговый центр, гостиницу, спортзал. Кто туда пойдёт? Наша задача заключалась как раз в том, чтобы создать здесь условия для работы и привлечь людей.

А что предполагает следующий этап развития проекта?

– На втором этапе мы планируем построить пять новых объектов. В текущем году по соглашению с InterContinental Hotel Group (IHG) – одной из лидирующих компаний в сфере гостеприимства, мы начнем строительство гостиницы под брендом "Holiday Inn" категории 4*. Проектом предусмотрены 161 номер, конференц-зона, фитнес-зал, лобби, ресторан. Интерьер и сервис отеля - ключевые элементы сочетания бизнеса и отдыха, на которые обращают внимание современные путешественники, привыкшие к комфорту. Новый отель в "Иркутск-Сити" позволит удовлетворить растущий спрос на услуги проживания в нашей локации.

Чтобы удовлетворить спрос наших резидентов на размещение специалистов, приезжающих в наш город на длительный срок, мы готовимся выпустить на рынок новый продукт – кондо-отель с апартаментами.

Благодаря этим объектам расширятся сервисные функции делового квартала, включая общественное питание и бытовые услуги.

Также мы проектируем два бизнес-центра под заказчика по схеме build to suit (BTS). Эта технология позволяет реализовать планировочные решения с учетом индивидуальных требований заказчика по безопасности и организации труда, необходимой внутренней инфраструктуры и прочим параметрам. Такой подход является наиболее экономичным решением для конечного потребителя и вытесняет с рынка спекулятивные сделки.

Разработаны три варианта концепции спортивно-оздоровительного комплекса с помещениями для проведения конференций. Мы находимся на этапе выбора инвестором одного из вариантов и определения сроков проектирования и строительства. Комплекс предусматривает универсальный зал для игровых видов спорта: волейбола, баскетбола, мини-футбола, а также бассейн и помещения для групповых и индивидуальных занятий. Кстати, время работы комплекса уже сейчас распределено.

Вы позиционируете «Иркутск-Сити» как проект комплексной застройки. Значит, жилые дома тоже будете строить?

– На третьем этапе реализации проекта мы планируем строительство жилого комплекса бизнес-класса вдоль реки Ушаковка с благоустройством набережной.  А вдоль улицы Фридриха Энгельса – жилого комплекса комфорт-класса с проектированием новой транспортной схемы и реконструкцией дорожной сети, обустройством остановочных пунктов общественного транспорта и пешеходных переходов. 

Фото А.Федорова

Большая проблема для нашего города – автопарковки. Как будет решаться этот вопрос?

– В 2021 году мы завершаем проектирование многоуровневой парковки на 479 машиномест с автомоечным комплексом. Плоскостное размещение машин – это, конечно, здорово, но не совсем эффективное использование земли.

В ранних публикациях, посвящённых запуску проекта «Иркутск-Сити», я читала, что в деловом районе планируется построить более десяти (чуть ли не 15) офисных зданий. Но нужно ли их столько сейчас? Изменится ли как-то формат будущих офисов, особенно с учётом того, что сейчас набирает обороты тренд на удалённую работу?

– Новые условия, в которых мы живём с 2020 года, усилили значение еще «доковидных» трендов – «удаленка», цифровизация бизнеса, переход в онлайн. И это факт, что некоторые профессии допускают успешное выполнение работы специалистами на удаленной основе, но также есть процессы – в основном это касается командной работы, выработки и принятия решений – где требуется организованное рабочее пространство и пространства для взаимодействия. Мы чаще слышим такие слова, как новые форматы недвижимости, коворкинг и аgilе (гибкие) пространства.  Опираясь на знания наших специалистов, обладающих опытом работы, в том числе и в международных командах, мы видим свою задачу в создании индивидуально проработанных под клиента пространств, сохраняющих заданные параметры ценности актива недвижимости на долгосрочной основе, с учетом возможных рисков: это еще одно новое выражение, входящее в наш обиход – Real Estate Asset Management (REAM). Могу заметить, что все мы с вами выступаем в роли asset-менеджеров при покупке телефона, планировании ремонта квартиры, управлении автомобилем и т. д. – мы управляем активами.

Фото А.Федорова

Команда – местная, признание – международное

«Иркутск-сити» – прогрессивный проект для нашего города. Его создаёт –проектирует, разрабатывает – какая-то особая команда?

– Да, любой бизнес делают люди, они – главная ценность. И проект «Иркутск-Сити» – это коллективная работа людей, которые в него верят и любят своё дело. В нашем небольшом и дружном коллективе высоко ценится ответственный подход к делу и профессионализм, мы учимся друг у друга. Основной состав работает с начала строительства «Иркутск-Сити», с развитием проекта в команду приходят новые люди, «новая кровь». Я уверен, что нас объединяет желание реализовать себя, испытывать чувство гордости за созданные объекты.

Безусловно, создание современных технологичных объектов требует привлечения внешних специалистов и консультантов. Конкурсные процедуры при выборе проектной, подрядной организации или поставщика – обычная практика, и в последние годы география участников конкурсов расширяется.

Хочу отметить, что все построенные объекты «Иркутск-Сити» проектировали и строили местные компании. Полученные объектами федеральные и международные награды в области коммерческой недвижимости – это высокая оценка профессиональным сообществом работы всей команды создателей, она мотивирует повышать квалификацию и профессиональное мастерство и даёт понять, что мы движемся в верном направлении.  

Вы много внимания уделяете профессиональному росту: входите в состав Российской гильдии управляющих и девелоперов, организуете саммиты РГУД, приглашаете в Иркутск мировых экспертов – лидеров отрасли. В этом году саммит пройдёт уже в седьмой раз, что ждать от него профессиональному сообществу?

– Сейчас время высоких скоростей и изменений, и один из каналов оперативного получения информации, знаний, опыта – это нахождение в отраслевом сообществе. Мы посмотрели несколько общественных организаций и в 2009 году выбрали Российскую гильдию управляющих и девелоперов. Это деловое сообщество объединяет более 400 компаний России и международных игроков, действующих в нашей стране.

Фото А.Федорова

После того, как в 2013-2014 годах наши объекты получили престижные российские и международные награды, президиум Гильдии предложил организовать представительство в Иркутске. Мы приняли это предложение. Саммит – плановое мероприятие в составе ежегодных общественных обязанностей представительства. За небольшой период с 2015 года Байкальский саммит стал одним из сильнейших федеральных мероприятий не только Гильдии, но и всего российского рынка недвижимости. Залогом успеха работы иркутского рынка недвижимости является стремление развивать новые, нетиповые проекты, многие из них стали пионерами рынка и не имеют аналогов в России.

VII Байкальский саммит РГУД пройдет 21-22 июля в онлайн формате. Такое решение далось нелегко, так как в многогранной девелоперской деятельности крайне важно живое общение.  Вместе с тем, нас ждут выступления лучших спикеров и экспертов рынка страны, международных участников рынка, жаркие дискуссии, самые актуальные вопросы (а главное – ответы на них) по регенерации городских пространств, перезагрузке подходов в управлении городами, созданию современных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, применению инструментов ГЧП и МЧП для комплексного развития территорий. Обсудим вопросы развития сферы гостеприимства и тренды мировой архитектуры на Байкале, представим роуд-шоу актуальных девелоперских проектов региона. Эксперты поделятся возможностями новых форматов недвижимости и ноу хау инструментов и технологий в помощь девелоперу.

Думаю, каждый из нас по итогам саммита станет богаче в смысле новых идей и контактов, новых проектов и перспектив.

Наталия Горбань

Зарегистрироваться 
на саммит можно на сайте 
summit.rgud.ru

• Общая площадь проекта «Иркутск-Сити» – 20 гектаров.
  На сегодняшний день задействовано 4,5 га, из них почти гектар освоенной площади занимает сквер, расположенный на месте сквера ИЗТМ, созданного к 25-летию Победы. В сквере сохранены более ста деревьев, высаженных 50 лет назад работниками завода. Здесь находится реконструированный Мемориал заводчанам, погибшим в годы Великой Отечественной войны, зоны тихого отдыха с многочисленными скамейками, а также площадь для проведения культурно-массовых мероприятий.
   
• Построено около 44 000 кв.м. офисных площадей (БЦ «Терра», «Астра», «Вега», «Альфа»).  Плотность застройки составляет около 10 тыс. кв. м. на гектар, площадь озеленения – 25%, что соответствует показателю комфортной городской среды.
   
• Процент машиномест для офисных помещений – выше, чем среднестатистический показатель в городе.
   
• Бизнес-центры «Иркутск-Сити» составляют 20% всех качественных офисных площадей в Иркутске.
   
• В деловом районе создано более 2,5 тысяч рабочих мест.
   
• Объем налоговых отчислений резидентов делового района «Иркутск-Сити» формирует около 30% консолидированного дохода бюджета Иркутской области и составляет более 45 млрд рублей в год.
   
• Резиденты «Иркутск-Сити»: ИНК, ВЧНГ, БизнесИнтеллект, Байкальский газобетон, Сбербанк, Киренский речной порт, Сименс Финанс, Феррум Трейд, КСА Deutag, ФЛС Нелсон Рус и др.
   
• С 2014 года «Иркутск-Сити», входящий в бизнес-группу «Активный капитал», является официальным представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и с 2015 г. организатором Байкальского саммита РГУД.
   
• Бизнес-центры «Астра» и «Вега» отмечены официальным призом профессиональной премии Сommercial Real Estate Awards – «Золотым кирпичом». Победа в Премии оценивается профессиональным сообществом как важное достижение и способствует продвижению имиджа объектов и компаний не только на российском, но и на международном уровне.
   
• БЦ «Терра» является финалистом конкурса FIABCI (Международная Федерация Участников Рынка Недвижимости) в номинации «Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости».