«Вы буквально сидите на сокровище и не используете его потенциал на 100%. Это то, что должно стать фундаментом вашей идентичности и главным магнитом для туристов со всего мира», – так недавно оценила иркутское деревянное зодчество известный московский маркетолог Полина Пушкина. Справедливости ради, немало иркутян любят и ценят «деревяшечки», а некоторые даже готовы их восстанавливать, чтобы устроить там отель, кафе или собственный офис. Но не все знают об инструментах, которые серьезно облегчают эту задачу. О том, как на льготных условиях вернуть былой блеск архитектурному сокровищу, о президентской программе по сохранению объектов культурного наследия и других возможностях нашему изданию рассказала Анастасия Оборотова, генеральный директор Корпорации развития Иркутской области.

Анастасия, президентский статус программы сохранения ОКН наводит на мысли, что речь идет о больших проектах, усадьбах, о реставрации с привлечением научных институтов. Какое отношение она имеет к малому и среднему бизнесу, который в основном и восстанавливает иркутское деревянное зодчество?

– Самое прямое. Эта программа рассчитана на поддержку бизнеса, который инвестирует в восстановление объектов культурного наследия, чтобы вовлечь их в хозяйственный оборот. В 2025 году президент РФ дал поручение к 2030 году привести в порядок не менее 1000 таких объектов по всей стране. Под него и была создана программа, оператором которой стала корпорация ДОМ.РФ.

По всей России сегодня насчитывается более 15 тысяч объектов культурного наследия. В одной только Иркутской области примерно две тысячи памятников истории и архитектуры, и это без так называемых вновь выявленных объектов, которые еще ждут признания. Почти все они находятся в плачевном состоянии, а потенциал у них огромный – и экономический, и культурный. Представьте, как бы преобразились улицы Иркутска, если бы большая часть исторических зданий получила свой первозданный вид? А какой синергетический эффект имело бы это преображение? Даже единичные домики притягивают жителей и гостей города, а целые кварталы – это настоящий драйвер развития!

Иркутская область активно участвует в этой программе – от нашего региона в нее включены 33 памятника истории и архитектуры, среди которых есть и каменные, и деревянные, и такие крупные, как Александровский централ, например, и небольшие – скажем, усадьба Рябчикова в Иркутске, неподалеку от 130-го квартала.

Следует отметить, что этот перечень абсолютно не закрытый. Любой собственник объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, может предложить его для включения в программу. А любой инвестор, в свою очередь, может ознакомиться с этим списком и выбрать объект, который его заинтересует.

Не формальный документ, а живая программа

В чем суть этой программы? Что она предлагает инвесторам?

– Она дает возможность собственникам или арендаторам ОКН получить льготный банковский кредит на реставрацию под 6-9%, чтобы приспособить памятник под современные условия экономики и разместить в нем какой-либо бизнес. Важное условие: здание должно быть признано аварийным или иметь хотя бы два признака неудовлетворительного технического состояния, скажем, сквозные трещины по стенам, частичное или полное отсутствие кровли, деформация фундамента, цоколя, отмостки, перекрытий...

От себя замечу: программа живая, это не какой-то формальный документ – она меняется под потребности инвесторов. Совсем недавно, в сентябре, были смягчены требования к туристическим объектам: раньше отель в отреставрированном здании должен был быть не ниже 3*, однако из-за того, что большинство таких построек – небольшие дома XIX века, возведенные по меркам совсем другой эпохи, планку снизили до 2*, а ограничения по количеству и площади номеров убрали вовсе. Также продлен льготный период кредитования с двух до пяти лет. А льготную ставку 6% годовых распространили и на проекты гостиниц, которые реализуются в составе комплекса зданий-памятников. Уверена, практика продиктует и другие изменения.

Есть ли какие-то ограничения? Скажем, финансовое положение заемщика, доля собственных средств, которые он должен потратить на реставрацию?

– Естественно, банки будут проводить тщательный анализ финансового состояния заемщика. Однако здесь важно сделать оговорку: на текущий момент участниками программы могут стать исключительно юридические лица и индивидуальные предприниматели. Физлица к участию пока не допускаются.

Кроме того, максимальная сумма кредита зависит от площади объекта. Если инвестор планирует восстанавливать здание до 1000 кв.м, то он может претендовать максимум на 1 млрд рублей. Если площадь объекта от 1000 до 5000 кв. м – до 1,5 млрд рублей. А на объект свыше 5000 «квадратов» предельный объём финансирования – 2 млрд рублей.

С другой стороны, программа не требует большого пакета документов. Не обязательна даже проектная документация на восстановление – более того, на ее разработку тоже можно получить финансирование.

Какой требуется залог?

– У каждого банка – их в программе шесть – свои требования. Кто-то вообще залог не берёт, кто-то рассматривает недвижимость, кто-то готов предоставить финансирование под проектные потоки. Кроме того, можно привлечь «зонтичное» поручительство Корпорации МСП – до 50% объема инвестиций. Отмечу, что для предпринимателя этот инструмент является бесплатным – комиссию за предоставление поручительства оплачивает банк-партнер.

Восстановление памятника архитектуры – само по себе дорогостоящее предприятие, с массой неизвестных, которые не всегда могут быть очевидны на старте. Сроки окупаемости, будем честны, очень большие, до 15–20 лет. Надо очень внимательно считать бизнес-проект, который предполагается в восстановленном здании. Поэтому хотелось бы, чтобы наши коллеги из кредитных организаций были более лояльны к предпринимателям.

Кстати, в Иркутской области одна заявка на кредит уже одобрена, но инвестор пока его не начал выбирать.

Восстановление памятника требует точного расчета

А сколько всего желающих?

– Конкретно в КРИО за адресной консультацией уже обратились семь инвесторов. Обращений могло быть больше, но банки пока рассматривают заявки долго. Для них этот продукт новый и непривычный: здесь не работают стандартные финмодели для девелопмента, которые банки обычно применяют. Хотя в программе прописан срок рассмотрения – месяц, некоторые наши заявители ждут до полугода. Надо признать, это несколько охлаждает инвесторов.

Тем не менее мы ожидаем, что до конца года будет одобрено финансирование как минимум по трем объектам.

Например, я – потенциальный инвестор, готовый войти в эту программу. С чего мне начинать?

– По сути, перед инвестором стоят две задачи. Первая – техническая: восстановить здание. Вторая – экономическая: придумать и реализовать в нем работающий бизнес-проект.

Поэтому логика такая. Сначала выбираем здание – заходим в каталог на портале наследие.дом.рф. Там собраны все объекты культурного наследия, участвующие в программе, включая наши 33. Дальше – техническая часть: за нее отвечает Служба по охране памятников Иркутской области. Туда можно обратиться с вопросами, если что-то непонятно на портале. А собственникам домов-памятников, которые в реестр не входят, там подскажут, как включить их в программу. Наконец, по коммерческой части – а это, пожалуй, самое сложное – добро пожаловать к нам, в Корпорацию развития Иркутской области.

Как я уже говорила, это объекты с очень длительным сроком окупаемости. Нужно внимательно смотреть, под что можно приспособить конкретное здание. Мало вернуть кредит на восстановление – надо окупить и вложения в бизнес. Поэтому финансовые модели здесь очень непростые. Но мы изучаем опыт коллег из других регионов и успешные проекты в Иркутской области. Вопреки стереотипу, что реставрация – это чистой воды меценатство, у нас есть примеры экономически эффективных бизнесов в объектах культурного наследия.

Кстати, ОКН можно использовать и под ИЖС – это не всегда очевидно, но программа это позволяет. И часто за такими историями стоит не только коммерческий расчет, но и желание сделать что-то для города, для горожан. В наших предпринимателях жива та самая жилка, которая двигала еще иркутскими купцами-меценатами. Это вдохновляет и, безусловно, заслуживает всесторонней поддержки.

Правильно ли я понимаю, что помимо федеральной программы можно привлекать под проект и дополнительные инструменты, собирать господдержку, как конструктор под конкретную идею?

– Мы действительно работаем с существующими мерами поддержки, как с конструктором: набираем то, что больше подходит инвестору. Например, в Иркутской области действует программа «ОКН за 1 рубль». По ней можно вовлечь в оборот достопримечательности из областной собственности: взять в аренду объект за 1 рубль, привлечь на его восстановление льготный кредит по президентской программе, а после реставрации выкупить также за символическую цену, если это допускает правовой статус памятника. Мы, в свою очередь, готовы рассмотреть возможность предоставления займа КРИО на проекты, которые можно реализовать на базе восстановленного памятника.

То есть мы можем собрать для инвестора пул инструментов, который максимально облегчит его задачу, готовы рассчитать бизнес-проект и взять на себя агентские функции: представлять его в кредитных организациях и в государственных органах. Но еще я заострю внимание на ответственности инвестора: приобретение памятника – это не просто сделка, а обязательство восстановить здание, сохранить историческую память и вовлечь объект в жизнь региона.

Какие документы необходимы для участия в программе?

1. Документ, подтверждающий законное владение объектом: договор аренды, либо выписка из ЕГРН о праве собственности.
2. Акт о техническом состоянии здания
3. Учредительные документы компании-инвестора или ИП
4. Финансовая модель, поясняющая, как заемщик планирует гасить кредит.

Руслан Дячук, руководитель службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области

Льготная программа сохранения ОКН вызвала интерес в Приангарье: мы видим, что инвесторы включились в работу на платформе по объектам, размещённым на «Наследие.Дом.РФ», не дожидаясь старта кредитования, – к нам уже поступают первые вопросы от предпринимателей о возможности восстановить исторические здания на льготных условиях.

Напомню, до 2030 года регион запланировал восстановить в рамках этой программы 33 объекта культурного наследия. Для 13 из них инвесторы уже найдены. Ещё восемь потенциальных инвесторов выразили заинтересованность.

Ставка до 9% годовых – это отличный стимул. Сейчас наша задача – синхронизировать банковские процедуры с программой сохранения ОКН, интересами бизнеса и региона.

В частности, наша служба вынесла на Координационный совет при губернаторе Иркутской области предложения по оптимизации выдачи кредитов в рамках федеральной программы: сокращение барьеров, унификация требований к заёмщикам и соблюдение чётких сроков рассмотрения документов.

Всё это позволит начать полноценную и эффективную работу, вовлечь в работу к 2030 году те памятники истории и архитектуры, с которыми Иркутская область вошла в федеральный проект.