Елена Селенова, владелица парикмахерской:
– Свое помещение в центре города я покупала года четыре назад. Тогда это были две квартиры. Одну я получила в наследство, другую – по соседству – прикупила позже. То есть выбора – переводить жилое в нежилое или брать сразу коммерческую – у меня не было.
Можно было только выбрать – самой заниматься переводом или поручить это риэлтеру. Я решила сэкономить деньги, но потратить свое время. На тот момент второго у меня было больше, чем первого.
Сразу скажу, что сильно пожалела о своем выборе. Перевод и регистрация площадей в новом статусе заняла у меня почти 9 месяцев (для сравнения, в агентстве обещали «уложиться» в 3 месяца). Эти потерянные полгода можно было потратить эффективнее – закончить перепланировку и ремонт, и уже открыть парикмахерскую.
Итак, для начала я при помощи знакомого юриста выяснила, смогу ли я в принципе перевести свои квартиры в разряд коммерческой недвижимости. Выяснила, что не удастся изменить статус квартиры в домах, которые ожидают планового капитального ремонта, а также в аварийных и подлежащих сносу зданиях.
Еще очень важно, чтобы в квартире, предназначенной «под перевод», никто не был зарегистрирован. Невозможно получить разрешение на перевод в нежилой фонд, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц.
У меня, кстати, в одной из квартир была сделана перепланировка, узаконить которую оказалось очень сложно. Сначала мне в принципе отказывали в ее регистрации – проблема была в частичном сносе несущей конструкции, потом удалось найти понимание. Договорились, что я сделаю небольшую правку проведенной перепланировки, так, чтобы уже не нарушались строительные нормы. Проблемы обычно возникают, когда нарушаются как раз строительные, противопожарные или санитарные нормы.
Ну и общеизвестен тот факт, что вход в магазин или парикмахерскую должен быть отдельным, изолированным от входа в подъезд и на лестничные площадки.
На втором этапе я начала сбор необходимых документов в проектно-инвентаризационное бюро, центр санитарно-эпидемиологического надзора, пожарный надзор, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Комитет по градостроительству и архитектуре и паспортную службу районного УВД. Помню, больше всего пришлось «повозиться» с получением акта санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой и разрешения органа противопожарной службы.
Правда, перед этим мне понадобилось еще заказать проект переустройства и перепланировки помещения, чтобы согласовать появление отдельного входа.
После подачи всех документов жилищный комитет принимает решение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд. При этом документы направляются в районную межведомственную комиссию, где определят техническую возможность использования конкретного помещения в «нежилых» целях. Если такое использование разрешено, то жилищный комитет готовит и направляет материалы на юридическую экспертизу, а после – на подпись губернатору.
Вообще решить вопрос о переводе квартиры в нежилой фонд администрация района должна за 33 дня. Из них, как объяснил мне юрист, 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, пять дней — для согласования его с Жилищным комитетом, пять — для подписания решения, и в течение трех дней оно должно быть направлено заявителю. Если для использования помещения в качестве нежилого требуется его переустройство или перепланировка, то закон дает районным администрациям еще 20 дней на согласование всех необходимых работ.
Но эти теоретические сроки очень далеки от реальных. Если не считать двух с половиной месяцев, в течение которых я только собирала упомянутые выше документы, решения по своему переводу я ждала больше 5 месяцев! Еще полмесяца ушло на то, чтобы зарегистрироваться в качестве собственника нового нежилого помещения в УФРС.
В итоге «на все про все» у меня ушло 9 месяцев. Для сравнения, в агентстве обещали срок в 3 месяца. После я посчитала, что разницу в деньгах я легко покрыла бы за 2 месяца работы парикмахерской. В общем, налицо упущенная выгода: если сейчас выбирать – лучше отдам перевод на откуп риэлтеру или юристу.
А вот если выбирать между покупкой коммерческих площадей и переводом квартиры в «нежилой» разряд – выберу перевод. Недавно советовала подруге-предпринимательнице и считала сегодняшнюю разницу: получилось, что в том же Октябрьском районе, где я держу салон, разница в стоимости нежилых площадей и жилья на первых этажах достигает 35%!
SIA.RU: Главное
