Что сейчас происходит на иркутском рынке загородной недвижимости, однозначно сказать трудно. Риелторы говорят о снижении покупательской способности и, как следствие, – существенном падении цен на вторичном рынке. Оценки застройщиков, ведущих строительство организованных загородных поселков, разнятся: одни отмечают растущий интерес к объектам в поселках с хорошо проработанной инфраструктурой, другие считают, что рынок «спит».

Спрос меньше, цены ниже

Предложение превышает спрос, покупательская способность граждан снижается, продавцы вынуждены делать скидки – таковы основные тренды, действующие сегодня на вторичном рынке загородной недвижимости Иркутска.

 «Дисконт на объекты составляет 30-50% от цен 2014 года», – делится генеральный директор ООО «Бизнес Недвижимость» Андрей Гаркушов.

Подешевели и земельные участки, и загородная недвижимость в целом. В среднем, по словам Евгения Ходырева, управляющего партнера ООО «Инвест38», цены снизились за год на 25%.

Ситуация, разумеется, разнится в зависимости от месторасположения участка. Так, например, на традиционно популярном Байкальском тракте цены на участки не только не падают, но, напротив, растут (в Ново-Разводной цена за сотку выросла за год с 200 тысяч рублей до 350 тысяч), чего не скажешь о направлениях, пользующихся меньшим спросом, где земельные участки значительно подешевели. Так, в Хомутово цена на участки упала, в среднем, с 40 до 25 тысяч рублей за сотку.

На сегодняшний день большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию: «Дальше будет еще дешевле», но прямых предпосылок к этому, увы, нет, говорят риелторы.

Участки без подряда и ограниченный бюджет

По словам риелторов, наибольшим спросом на рынке сегодня пользуются свободные участки без подряда площадью от 7 до 20 соток. Такая покупка не требует огромных вложений и позволяет отложить строительство дома «до лучших времен» или распланировать его сообразно собственным финансовым возможностям.

«Участки с подрядом тоже пользуются спросом, но, как правило, площадь участка в этом случае минимальная, – рассказывает Евгений Ходырев. – Большее внимание уделяется площади и качеству возводимого строения».

Чаще всего, по его словам, покупателей интересует площадь дома 80-160 кв.м и участок от 1 до 5 соток, общий бюджет покупки ограничивается 5 млн рублей. «Если стоимость выше, то покупатель, как правило, предпочитает не ждать, пока жилье построится, а купить готовое», – отмечает риелтор.

Время для инвестиций?

Загородную недвижимость иркутяне сегодня, как правило, приобретают для себя, а не с инвестиционными целями. Хотя, по мнению участников рынка, сейчас весьма неплохое время для подобных вложений.

«Если участок ликвидный (имеет выгодное месторасположение или находится в развивающемся поселке), он всегда будет держаться в цене и не обесценится», – считает Евгений Ходырев, «Инвест38».

По его словам, в ближайшее время стоит ожидать повышения цен на объекты – в среднем, на 10%, в связи со стартом активного сезона: «По моим ощущениям, весной 2016 года рынок загородной недвижимости Иркутска значительно оживится. Этому способствуют, в том числе, обесценивание денежных накоплений в российской валюте, а также имеющаяся возможность взять ипотеку для покупки загородной недвижимости».

От первого лица

Как изменился спрос на объекты? Какие коррективы пришлось внести в свою работу? Стоит ли ждать снижения/роста цен? На эти и другие вопросы Газете Дело ответили иркутские застройщики, ведущие строительство поселков за городом.

 «Рынок чувствует себя стабильно, несмотря на кризис»

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный»:

– Рынок загородной недвижимости, если говорить об организованной его части, чувствует себя довольно стабильно. Даже во времена кризиса люди приобретают жилье, стремятся улучшать свои жилищные условия. Особенно актуально это сейчас, ведь самые доступные предложения выходят на рынок как раз в начале года – пока дома находятся в начальной стадии строительства. Ни для кого не секрет, что стоимость кв.м растет вместе со стадией готовности объектов.

С каждым годом все больше людей готовы переезжать за город, благодаря тому, что они видят результат и перспективу, получают все больше рекомендаций и мнений от людей, уже живущих за городом в организованных коттеджных поселках.

Загородная недвижимость и проекты развиваются семимильными шагами, и с каждым годом проживание за городом становится все комфортнее и доступнее. Например, в «Хрустальном» в 2015 году был запущен общественный транспорт, в поселке появился собственный парк размером в 3 гектара, в данное время ведутся активные разговоры о строительстве муниципальной школы и детского садика – за счет этого все большее количество людей начинают рассматривать загородное жилье как альтернативу городской квартире.

Опасением для нас сегодня является «застой» рынка вторичной недвижимости, ведь неспособность продать свое текущее жилье и получить сумму для инвестирования в новое жилье также может негативно сказаться на нашем рынке. В случае с «Хрустальным» мы начали активную работу с различными риелторскими компаниями, помогающими в реализации вторичной недвижимости клиентов, а также способными взять данную недвижимость в зачет.

В кризисное время клиенты с большей тщательностью подходят к выбору жилья, и хорошо будут чувствовать себя проекты, обладающие большим запасом дополнительных преимуществ. Так, например, проект «Хрустального» «Виллеты» чувствует себя очень комфортно за счет предлагаемого набора услуг и инфраструктуры, входящей в стоимость, а также за счет больших земельных участков, пожалуй, самых больших по Иркутскому району в сегменте сблокированного жилья, и доступной стоимости. Также не стоит забывать об обслуживании, клиенты думают наперед, сколько будет обходиться последующее обслуживание дома за городом, в «Хрустальном» ежемесячное обслуживание обходится в 2000 рублей.

 «Покупателей интересуют инфраструктура и транспортная доступность»

Илья Тейге, начальник отдела маркетинга и продаж ЗАО «СибирьЭнергоТрейд»:

– К загородной недвижимости традиционно относят индивидуальные жилые дома. Затруднение в реализации таких объектов, как правило, связано с бОльшим бюджетом покупки, чем при продаже квартиры.

Несмотря на то, что сезон для оживленного спроса на загородное жилье еще не наступил, в отдел продаж ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» поступает неожиданно большое количество звонков и записей на экскурсии с целью ознакомиться с коттеджами и дуплексами в жилом районе Парковый. Покупателей интересуют высокий уровень инженерной инфраструктуры и транспортная доступность.

Если реализация загородного проекта предусматривает удовлетворение ожиданий рынка, то спрос на загородные объекты будет только расти. Тем более, что банки готовы выдавать ипотечные кредиты при покупке индивидуальных жилых домов, даже по ипотеке с господдержкой и по военной ипотеке.

В жилом районе Парковый мультиформатное предложение жилья. Наравне с коттеджами, будущие покупатели охотно смотрят квартиры, выполненные с полной чистовой отделкой.

В основном, после покупки даже бюджетной квартиры у новоселов начинаются хлопоты с ремонтом, на фоне кризиса и роста цен это мероприятие может стать очень затратным, особенно сложно это при текущей аренде жилья и выплатах по ипотеке, если таковая имеется. «СибирьЭнергоТрейд» помогает решить эти вопросы, предлагая жилье, в которое можно переехать сразу после покупки. Спрос на такие квартиры, несмотря на кризис, остается стабильным.

Сочетание характеристик проекта делает его уникальным – предпосылок для снижения цен на объекты нет.

«Покупатель стал более требователен к выбору загородной недвижимости»

Дмитрий Кузнецов, компания «МЕТА_GROUP»:

– Мне кажется, рынок загородной недвижимости сейчас «спит». У клиентов формируются потребности, но, в связи с неопределенной экономической ситуацией, они не торопятся приобретать загородную недвижимость. Звонки есть, их много, проекты наши нравятся. Люди желают переехать за город, но не могут, пока, например, не продадут квартиру. 

Иркутяне по большей части перестали инвестировать в недвижимость и стали покупать ее для себя. В этом есть принципиальная разница. Для инвестирования выбирают объект с минимальной стоимостью квадратного метра и не сильно задумываются о его качестве, ведь основная задача – это перепродажа или сдача недвижимости в аренду. При покупке загородного дома или таунхауса для себя самым важным становится вопрос о соотношении цены и качества. 

Какие коррективы внесли мы в связи с кризисом? Мы продолжили проектировать и строить качественное жилье, ориентируясь на потребительское качество проектирования, строительства, выбора материалов. Так, например, в новых проектах мы запланировали более высокую степень отделки. Минимизируем затраты покупателя на дальнейший ремонт, сокращаем сроки от момента покупки до переезда. 

По нашему опыту, покупатели стали ориентироваться на меньшие площади как помещений, так и земельных участков. Потребности стали более адекватными, что, как мы считаем, очень хорошо, потому что сами радеем за эргономичность и экологичность.