В ноябре специализированный застройщик «Флагман» вводит в эксплуатацию первый дом в ЖК «Сибиряков» на Верхней Набережной – две блок-секции дома под названием «Мечтатель». Объект бизнес-класса сдается на пять месяцев раньше запланированного срока – дольщики начнут получать ключи от квартир еще до Нового года. Как в целом идет реализация проекта? За счет каких решений удалось ускорить строительство? И стоит ли ждать снижения цен на новостройки в Иркутске, как это происходит сейчас в Москве? Об этом и многом другом в интервью Газете Дело рассказала директор СЗ «Флагман» Ольга Иванова.

Ольга Иванова. Фото А. Федорова

От «промки» к бизнес-классу

Ольга, как вы продумывали этот жилой комплекс? Что легло в основу концепции «Сибирякова»?

– Задача проекта – переосмысление некогда промышленной территории, преобразование ее в жилой район. Когда мы приступали к редевелопменту участка, нам было крайне важно определиться, будем ли мы «вписываться» в то, что уже сделано в Лисихе, или возьмем на себя определенную смелость и примемся за комплексное его освоение, изменив отношение иркутян к этому району. Мы выбрали второе и начали проект на территории бывшего кирпичного завода. Это достаточно большой – 5,6 га – и фактически последний в Лисихе земельный участок для жилого строительства.

Потребитель сейчас становится более требователен к месту, где он живет, не только к квадратным метрам внутри своей квартиры, но и ко всему, что его окружает: к расположению дома, к местам общего пользования, их отделке и смысловой нагрузке, к благоустройству. У нас была задача найти баланс между всеми группами населения, которые будут жить в «Сибирякове»: между детьми, взрослыми, подростками и пожилыми людьми. И здесь мы использовали возможности, которые дает большой земельный участок. Площадь одного только двора составляет 1,2 гектара. Это закрытая территория без машин, которую мы максимально задействуем под разные сценарии проведения досуга, такой «город в городе».

В проекте четыре дома бизнес-класса по две блок-секции: «Мечтатель», «Искатель», «Созидатель», «Мыслитель», а также административное здание и социальные объекты.

Что такое современный бизнес-класс? Какую недвижимость можно отнести к этой категории?

– Бизнес-класс подразумевает, в первую очередь, повышенный комфорт в самых разных аспектах. По сути, это тот объем задач и вопросов, которые застройщик и его службы снимают с будущего собственника на этапе строительства и дальнейшей эксплуатации – чем их больше, тем выше класс недвижимости. Приватная территория обеспечивает максимальную безопасность для жителей и их детей, просторный паркинг и кладовые с доступом из лифтов позволяют не задумываться, где разместить автомобиль и габаритные вещи. Высокие потолки, панорамные окна и террасы открывают дополнительные возможности для дизайна и зонирования квартиры.

Помимо масштабных решений, мы продумали сотни мелочей, способных облегчить и украсить быт жителей. Начиная от детских туалетов на первых этажах домов и заканчивая «умными» счетчиками, которые сами передают показания в управляющую компанию и контролируют расход ресурсов.

Фото предоставлено компанией

Пандемия, случившаяся в разгар проектирования, внесла изменения в первоначальные замыслы?

– Ковидная история серьезно подкорректировала квартирографию и ряд планировок. В тот момент стало важно даже в небольшой квартире найти место, где можно ненадолго закрыться и «выдохнуть», и мы начали искать дополнительные квадратные метры для уединения. Так в планировках появились теплые, полностью эксплуатируемые балконы и отдельные кабинеты площадью 5–6 «квадратов». Наряду с просторными кухнями-гостиными появились небольшие кухни в 14 кв. м, где тоже, при желании, можно побыть в одиночестве. Мы постарались заложить большое разнообразие планировок, чтобы любой человек в ЖК мог найти сценарий к своему привычному образу жизни или, наоборот, попробовать что-то новое. Например, мастер-спальни с отдельным санузлом, ванной и гардеробной. Такая спальня – это приватное место родителей, где они могут уединиться, пообщаться друг с другом.

Мы предусмотрели и другие сценарии: когда из гостиной есть возможность в разные стороны уйти в спальни, и между комнатами таким образом возникает дополнительная звукоизоляция в виде общего помещения.

Относительно недавно в «Сибирякове» появились квартиры в отделке white box. Что это за формат и насколько он востребован?

– White box – это получистовая отделка квартиры, когда полностью выровнены и оштукатурены стены, выполнена электрическая разводка с учетом возможной меблировки комнаты. То есть фактически закончены все самые грязные работы, и собственник может сразу переходить к выбору обоев и предметов интерьера. По сравнению с черновой отделкой такой вариант обходится несколько дороже, но позволяет серьезно сэкономить силы и средства в дальнейшем ремонте. Для покупателей это очевидно, поэтому формат пользуется спросом. В квартире с «белой» отделкой гораздо проще представить остальной дизайн и расстановку мебели и психологически взаимодействовать с ней приятнее, чем с голыми бетонными стенами. Такие квартиры появились в продаже только в сентябре, буквально на вводе в эксплуатацию, поэтому в конце цикла продаж мы предлагаем не остатки в общепринятом смысле, а хороший выбор видовых квартир высокого уровня комфорта.

Фото предоставлено компанией

Скорость не в ущерб качеству

Вам удалось серьезно сократить срок строительства: вместо марта 2023-го первый этап «Сибирякова» сдается уже сейчас. Почему было принято решение ускориться?

– Это связано с тем, чего больше всего ждут от нас дольщики, а именно – максимально скорой передачи ключей. Поэтому декларируемый срок путем достаточно серьезных технологических и процессных решений был нами оптимизирован, и мы закончили строительство и вводим дом в эксплуатацию уже в этом ноябре.

Когда наступили февральские события, а за ними последовали сегодняшние, мы поняли, что самое важное, что можем дать дольщикам, – это уверенность в том, что мы строим без остановки. Этим продиктовано еще одно решение – продолжать бетонирование 3–4 блок-секций зимой. Технологически это сложный процесс, который требует серьезной профессиональной подготовки, он более дорогостоящий. Поэтому в случае с первыми блок-секциями мы останавливались на зиму и продолжали работу весной. Сейчас мы понимаем, что людям надо видеть, что дом растет, появляются этажи, идет кирпичная кладка. Они должны быть уверены, что вложили деньги в объект, который меняется каждый день.

Сокращение срока строительства почти на 5 месяцев не сказалось на качестве работ и объеме благоустройства территории?

– Технологически сам процесс строительства никоим образом не изменился. Ускориться удалось за счет оптимизации: все процессы, которые можно было запараллелить, мы запараллелили. Одновременно на площадке работали до 250 человек, и пока на одном этаже только штукатурили стены, на другом уже монтировали свет, а на третьем укладывали керамогранит. По сравнению с изначальным планом нам пришлось несколько сложнее в контроле и производстве работ, а также в снабжении, потому что одновременно мы заказывали огромное количество позиций, которые, как мы предполагали, нам понадобятся только зимой или весной, а они понадобились уже в сентябре.

В части благоустройства блок-секции будут сданы в полном соответствии с планами и рендерами за исключением каких-то объективных моментов: например, клумбы с травами-многолетниками будут высажены весной, чтобы они не замерзли в холодное время года. Малые архитектурные формы во дворах, камин и фонтан в парадных появятся сразу после доставки с завода-изготовителя, к моменту заселения жильцов.

Ольга Иванова. Фото А. Федорова

Несмотря на сложный период, на который пришлось строительство и отделка блок-секций, ничего не поменялось в сторону удешевления или ухудшения качества. Все дефицитные импортные материалы либо были заказаны заранее, либо им была найдена замена, не уступающая в надежности.

И садик, и салон красоты

Как продвигается процесс создания социальной инфраструктуры в районе?

– В прошлом году мы профинансировали технико-экономическое обоснование для строительства детского сада рядом с  «Сибиряковым». На основании этой документации администрация смогла провести аукционный конкурс на проектирование и строительство. Победитель конкурса уже определен, теперь от них зависит срок строительства и ввода в эксплуатацию. То же самое мы сейчас делаем по школе: финансируем технико-экономическое обоснование, чтобы администрация имела возможность включить в программу этот объект и отыграть проектирование и строительство.

Продолжая тему инфраструктуры: есть ли понимание, какие объекты появятся на первых этажах блок-секций, в коммерческих помещениях?

– По коммерческим площадям позиция остается прежней: мы их не продаем, оставляем в собственности учредителей компании. Под контролем застройщика сейчас выбираем арендаторов, которых бы хотели видеть внутри ЖК. В первую очередь это касается тех видов бизнеса, которые отвечают интересам жителей. Это кофейни, мини-маркеты, салоны красоты, медицинские кабинеты, детские игровые комнаты, творческие мастерские.

Фото предоставлено компанией

Дешевле не будет

В связи с сентябрьскими событиями аналитики отмечают снижение спроса на недвижимость, серьезное сокращение ипотечного рынка. Как выглядит ситуация с вашей стороны?

– Наша компания находится в динамике рынка. Спрос, действительно, упал у всех застройщиков. У нас, наверное, в меньшей степени, потому что первые блок-секции уже на вводе, и люди с меньшей опаской вкладывают деньги в эти квадратные метры. Появилась покупательская настороженность относительно 3–4 блок-секций, у которых степень готовности ниже.

Самые, так скажем, холодные периоды с точки зрения спроса – это конец сентября и начало октября. Сейчас люди, может быть, немного отошли от событий и пытаются планировать будущее или решают «приземлить» имеющиеся накопления. В любом случае снова возникает интерес, и возвращаются те, кто в конце сентября хотел подождать и ставил сделку на паузу.

Эти паузы в сделках связаны с нестабильностью ситуации или с желанием покупателей дождаться снижения стоимости недвижимости?

– Ждать понижения цены, на мой взгляд, странно. Возможно, что кто-то может надеяться, что в кризис цена упадет и квартира станет дешевле на миллион (улыбается). Да, в центральных городах России, где рентабельность составляет сотни процентов, цена довольно заметно откорректировалась в меньшую сторону. Столичные застройщики дают очень хорошие скидки, чтобы привлечь покупателей. Но в Иркутске рентабельность не позволит этого сделать, так как нас очень сильно подпирает себестоимость. По некоторым позициям она серьезно выросла, вплоть до 80%. Поэтому мы, с одной стороны, физически не можем пойти на скидки, а с другой, даже при падающем спросе количество предложений в Иркутске объективно остается очень низким.

Как в таких условиях вы поддерживаете покупателей квартир в ЖК «Сибиряков»? Могут ли они рассчитывать на какие-то специальные условия?

– У каждого человека своя жизненная ситуация. У кого-то есть материнский капитал, у кого-то – первоначальный взнос. Кто-то имеет возможность в течение года получать бонусы и понимает очередность поступления этих денежных средств. Кто-то подходит под требования субсидированной «семейной» ипотеки. В отделе продаж мы сформировали пул настоящих экспертов, которые могут, задав несколько правильных вопросов, понять, какая из финансовых программ подходит тому или иному покупателю.

Ольга Иванова. Фото А. Федорова

Сегодня у нас действует семь финансовых программ по приобретению жилья, в том числе варианты рассрочки и ипотека траншами, когда половина кредита выдается сразу, а еще половина – через год. Соответственно, весь этот год и ежемесячный платеж, и проценты по ипотеке значительно ниже.

На 3–4 блок-секциях мы работаем и в сегменте B2B – по запросам предприятий прорабатываем программы приобретения квартир для сотрудников. Это хороший тренд, когда компании подыскивают жилье для своих работников, и в рамках жилого комплекса изначально закладывается сообщество близких по духу и интересам людей.

Привет, сосед!

То есть «Сибиряков» может стать тем редким ЖК, где соседи знают друг друга?

– Во всяком случае, для этого будут созданы все условия. Функцию общедомовых гостиных возьмут на себя парадные, где тепло, светло и очень красиво. Полукабинетный формат со столиками, в холлах камин и фонтан – все располагает к общению. Познакомиться с соседями можно и на праздниках, организованных управляющей компанией. Разумеется, всех жителей будут знать консьержи и сотрудники инженерных служб, постоянно присутствующие на территории ЖК. Это тоже составляющие безопасности и комфорта, когда консьержу можно оставить ключи для ребенка, который вернется из школы в обед, или попросить принять посылку. Приятно, когда в доме есть кого пригласить на ужин или на кофе, доверить покормить кошку или просто поздороваться с утра в лифте.

Проектом предусмотрено строительство еще трех этапов в «Сибирякове» – это дома «Искатель», «Созидатель» и «Мыслитель». Как сейчас обстоят дела с ними?

– Мы планировали каждый год запускать строительство нового этапа, и в этих планах ничего не поменялось. Сейчас мы сдаем 1–2 блок-секции и начинаем 5–6. В следующем году рассчитываем закончить 3–4 и начать 7–8. Соответственно, в 2025 году на площадке должен быть полностью законченный ЖК со всей инфраструктурой, благоустройством и, как мы надеемся, со своей атмосферой и историей.

(3952) 200-820
жксибиряков.рф

ООО СЗ «Флагман». Проектные декларации на наш.дом.рф

«Начинка» класса премиум

Один из предметов гордости ЖК «Сибиряков» – это премиальные инженерные системы. Подробнее о том, из чего они складываются, рассказывает главный инженер проекта Александр Тюменцев.

Александр Тюменцев. Фото предоставлено компанией

– Чем лучше работает инженерная система, тем стабильнее функционирует дом. Нетехнологичные решения приводят к затратам и выходу из строя раньше нормированного срока, поэтому нам было очень важно уделить внимание надежности всех систем. Что такое бизнес-класс? Это не какой-то особый бетон – он вам не даст ощущение комфорта. Мое мнение, как инженера, что бизнес-класс – это надежное оборудование, с которым весь дом будет работать как единый живой организм. Даже самые дорогие механизмы  будь то насос или лифт, окруженные недоработанными инженерными решениями, дадут сбой. Поэтому нашей задачей было собрать всю систему бесшовно.

Для ЖК «Сибиряков» мы подобрали максимально надежные комплексные решения, которые прослужат собственникам не один десяток лет. Так, только у насосного оборудования Wilo нормативный срок службы составляет полвека. Мы учли и тот факт, что из-за санкций для части позиций в будущем может быть затруднен поиск расходных материалов или комплектующих, поэтому заменили их на аналогичные по качеству, но более доступные в эксплуатации. Например, вместо лифтов Kone, производитель которых прекратил деятельность в России, остановились на корейских Silver.   

У наших домов высокий класс энергоэффективности – В. Нужный уровень тепло- и энергопотребления обеспечивается российскими радиаторами, а также 5-камерными стеклопакетами VEKA. Кстати, на всех наших лоджиях смонтированы распашные окна – тепло- и звукоизоляция у них лучше, чем у раздвижных рам. Что касается радиаторов, то они, помимо всех сертификатов и паспортов качества, дополнительно застрахованы производителем.

В домах реализована система автоматического сбора показаний квартирных счетчиков с последующей оплатой коммунальных услуг через приложение на телефоне. Все данные по количеству потребляемой воды, тепло- и электроэнергии передаются в диспетчерский пункт практически в режиме реального времени, и жильцам больше не нужно самим передавать показания в разные инстанции. У такой системы есть еще один неочевидный плюс – в случае коммунального инцидента представители управляющей компании по возросшим показателям расхода легко смогут отследить, где именно это произошло, и оперативно принять меры.  

Фото предоставлено компанией

Контур безопасности обеспечивает системы охраны, а также система видеонаблюдения, охватывающая весь периметр ЖК. Прямо сейчас установлено уже 68 камер – во дворе, на каждом этаже дома, в лифтовых холлах и в паркинге. Доступ к системе и записям будет у служб охраны, администраторов и, конечно же, жителей. По мере появления новых домов камер станет еще больше.

«Мастхэв» от управляющей компании. Какие услуги необходимы ЖК бизнес-класса?

Управление ЖК высокого класса подразумевает гораздо более широкий спектр услуг, чем требуется в обычном доме. В «Сибирякове» этими вопросами займется УК «Огни Иркутска», созданная СЗ «Флагман» совместно с хорошо известной на Урале группой компаний «Огни». Уральские специалисты управляют комплексами апартаментов и ЖК бизнес-класса с 2014 года и отмечают, что сегодня собственники ждут от сервисных служб круглосуточной доступности и помощи в самых разных аспектах – от организации уборки до выгула домашних животных. Расширяется назначение мест общего пользования – их вполне могут использовать в качестве переговорных, а значит, там должна быть удобная мебель и возможность выйти в интернет. Все это требует от УК максимальной включенности в процесс жизни дома и внимания к сотням самых разных деталей. Директор по развитию УК «Огни Иркутска» Алена Некрасова приводит список услуг, которые наиболее востребованны в современных ЖК бизнес-класса и будут доступны жителям «Мечтателя», помимо стандартного набора.

1. Собственная техническая служба

Когда техническая служба располагается прямо на территории ЖК, срок реагирования на любую заявку от жильцов составляет не более 15 минут. Кроме того, сотрудники такой службы досконально знают объект, все его системы и особенности. Специалисты могут проконсультировать собственников по любому техническому вопросу, а при необходимости привлечь к проблеме застройщика или подрядчиков. 

2. Усиленный клининг

Дома бизнес-класса, как правило, отличаются обилием мест общего пользования, требующих постоянного содержания в чистоте. В ЖК «Сибиряков» это большой двор, дизайнерские парадные, холлы с камином и фонтаном. Для поддержания состояния, соответствующего статусу объекта, уборка в таких местах проводится ежедневно, а в холлах первого этажа несколько раз в день. В зону ответственности службы клининга также входит озеленение территории и содержание малых архитектурных форм. По запросу жильцов служба выполняет и уборку квартир.

3. Консьерж-сервис

Обязанности консьержа обычно зависят от класса дома и решения собственников. В домах бизнес-класса в роли консьержа выступают администраторы стойки рецепции, которые не только контролируют пропускной режим, но и принимают корреспонденцию, оплаты за услуги УК, держат связь с городскими коммунальными службами, помогают в житейских ситуациях, когда ребенок забыл дома ключ или курьер привез заказ в неурочное время. Профессиональный консьерж знает в лицо каждого жителя и может поддержать приятную беседу, оставаясь в рамках этичного делового общения.

4. Охрана территории

Безопасность – одна из ключевых ценностей в ЖК бизнес-класса. Поэтому вопросам охраны уделяется особое внимание – и речь здесь идет не только о неприкосновенности периметра, но и об обеспечении порядка и спокойствия на всей территории ЖК. Специалисты службы мониторинга круглосуточно ведут видеонаблюдение и контроль всех систем жизнеобеспечения комплекса, программируют карты доступа, организуют парковку в часы пик, следят за погрузочно-разгрузочными работами, реагируют на нарушение установленных правил проживания. Они умеют действовать и во внештатных ситуациях, могут урегулировать возникший конфликт и провести разъяснительную беседу.

5. Цифровые сервисы

Мобильное приложение – еще один удобный инструмент взаимодействия собственника квартиры с управляющей компанией. Чем выше класс дома, тем шире функционал сервиса: через него можно оплатить все услуги, выгрузить квитанции, проверить историю начислений и оплат, отправить заявку в УК, оперативно связаться с нужной службой, оформить пропуск для гостей и курьеров, подключиться к камерам видеонаблюдения в местах общего пользования. Помимо мобильного приложения, для жильцов работает единый контакт-центр «Огни» для приема и обработки любых заявок. Эти сервисы не затрудняют прямое общение собственников с УК: по всем вопросам они также могут обратиться в офис компании.

Юлия Смирнова