Год назад ГК «ВостСибСтрой» анонсировала новое направление деятельности – проекты в сфере гостеприимства. Первый апарт-отель девелопера – «Эндемик» – еще строится в центре Иркутска, а инвесторы уже раскупили треть номеров. Чем привлекают вложения в такую недвижимость? Какие вопросы волнуют клиентов? И почему апарт-отели в Иркутске интересны федеральным инвесторам? Денис Денисенко, руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой», рассказал о впечатляющих итогах года, стратегиях покупателей и перспективах отрасли.

«Идем в графике»

Денис, в 2025 году «ВостСибСтрой» активно развивал новое направление – девелоперские проекты в сфере гостеприимства. В сентябре состоялась закладка краеугольного камня на первом объекте – концепт-отеле «Эндемик». Как идет стройка?

– Мы залили семь из девяти наземных этажей, проложили наружные сети. Работает бригада каменщиков. На зиму стройку притормаживаем: качество монолита очень высокое – решили не рисковать и дождаться тепла, чтобы залить оставшиеся два этажа. Весной бригада завершит монолитные работы, затем выйдут кровельщики, фасадчики, подрядчики по внутренним инженерным коммуникациям. Мы пока готовимся, проводим тендерные процедуры. Идем в графике.

Проект «Эндемика» как-то менялся в течение года?

– Глобально – нет. Уточнялся в деталях. Например, пришлось поработать над фасадом. Остановились на высококачественной фиброцементной панели – с особой поверхностью и в так называемых «эндемичных» цветах

Большую работу сейчас ведем и с оператором отеля – компанией «МТЛ-Апарт» из Санкт-
Петербурга – по меблировке номеров. Дизайн-проект уже разработан – вносим корректировки, ищем правильный баланс, чтобы стоимость мебели была приемлемой для инвесторов, а эксплуатационные характеристики – хорошие.

Сегодня, спустя год после первого анонса проекта «Эндемик», можете сказать, что решение пойти в сферу гостеприимства было верным для «ВостСибСтроя»?

– Объект еще не завершен, поэтому итоги пока можно подвести только промежуточные. Но результатами мы довольны: спроектировали отель, получили решение на строительство, заключили партнерское соглашение с «МТЛ-Апарт» об управлении объектом. Прошли андеррайтинг в двух крупнейших банках страны, получили финансирование в Сбере. Цену, по которой мы предлагаем лоты, рынок принял, инвесторы видят при такой цене свою доходность в будущем. Продажи идут, приток денег в компанию, соответственно, – тоже. С точки зрения диверсификации, у «ВостСибСтроя» появилась дополнительная точка опоры. Хочется через полтора года, когда «Эндемик» заработает, сказать, что вообще всё получилось и инвесторы получают деньги, на которые рассчитывают.

«Главный мотив – диверсификация»

Про инвесторов хочется поговорить отдельно. Как вы оцениваете их интерес к вашему продукту? Как идут продажи?

– На текущий момент инвесторы купили примерно треть лотов – мы не ожидали таких результатов в этом году. Продажи стартовали летом – за первые два месяца мы «приземлили» тех, кто уже знал про объект, был в бронях и листах ожидания. Неожиданно для нас хорошими месяцами стали август и сентябрь. В сентябре мы вообще выполнили банковский план до конца года по продажам.

В октябре-ноябре было некоторое затишье, а в начале декабря буквально за два дня 11 человек приобрели лоты. Даже квартир в больших жилых комплексах столько не всегда продается! Очевидно, что люди начинают «парковать» в подобных продуктах деньги, которые у них появляются к концу года, – фиксируют их в недвижимости, переносят в будущее.

Какие лоты пользуются особым спросом?

– Стратегии у инвесторов разные. Самые маленькие лоты – с минимальным порогом входа – раскупили в первые месяцы. Многие приобретают по три-четыре лота разных категорий – диверсифицируют вложения. И здесь есть своя логика: большой номер будет приносить максимальный регулярный доход от сдачи, а маленькие можно будет перепродать в перспективе с надбавкой.

Как быстро инвесторы принимают решение о входе в проект?

– Как правило, от первого контакта до сделки проходит месяца два. Клиенты долго «зреют»: приходят, изучают предложение, задают вопросы: «Как обеспечивается доходность?», «А как вы докажете, что именно мой номер будет загружен?» и так далее. Это длительная работа, постоянное сопровождение, глубокое погружение в финансовые аспекты. И в этом новшество для нашего отдела продаж. Когда человек покупает квартиру, он выбирает подходящий вариант, берет ипотеку, совершает сделку – и всё, ждет, когда дом будет построен. В случае с апарт-отелем подход другой – про деньги. Люди более вдумчиво подходят к покупке.

Есть ли обратная связь от инвесторов – почему они выбирают именно такое вложение средств? Почему именно ваш объект?

– Кто-то приходит, узнав об «Эндемике» из рекламы, кто-то – по рекомендациям. Работает и сильный бренд компании «ВостСибСтрой», и личный бренд основателя – Виктора Геннадьевича Ильичева. Главный мотив инвесторов – диверсификация. Нет людей, которые вкладывают в наш проект последние деньги. «Эндемик» – это дополнение инвестиционного пакета, в котором должны быть разные активы, с разным уровнем доходности, риска, ликвидности.

Доходность у нашего объекта, по сути, как у депозита, при этом актив – материальный, в железобетоне. Стоимость актива шагает вслед за инфляцией как минимум, плюс, он приносит регулярный доход от сдачи. Понятный и ликвидный инструмент. Важно и то, что в Иркутске рынок апарт-отелей находится на этапе формирования – вход более выгоден, есть возможность получить инвестиционный прирост.

Но не все, наверное, готовы рисковать и заходить на старте.

– Да, и это нормально. Если инвестор хочет получать доход только от работы самого актива – можно приобрести лот позже, на вводе отеля в эксплуатацию – по более высокой цене, но без рисков.

«Прогнозы – сдержанно оптимистичные»

Охлаждение экономики, которое мы сегодня наблюдаем, как-то влияет на развитие таких проектов, как «Эндемик»? Вы ощутили на себе «холодное дыхание кризиса»?

– С «Эндемиком» такого ощущения нет. Даже наоборот: на фоне охлаждения часть строительных материалов подешевела – арматура, например, и мы успели качественно закупиться. Но общий фон, конечно, пессимистичный. Ожидания по снижению ключевой ставки не оправдались. Общаясь с коллегами по строительному цеху, видим: в 2026 год все смотрят с меньшим оптимизмом, многие притормаживают свои объекты.

А налоговая реформа вас как-то коснется?

– Коснется, и прилично: работа небольших подрядчиков подорожает. Мы попали в переходный период, поэтому продажи Эндемика не облагаются НДСом.

Какие у вас в целом прогнозы на 2026 год?

– Я бы назвал их сдержанно оптимистичными. Понятно, что на рынке у всех компаний будет своя история: проекты находятся в разных стадиях, в разных ситуациях. Мы общаемся с коллегами: у одних плохо, у других нормально, у третьих отлично – и всё это на одном рынке.

В одном из интервью вы говорили, что планируете построить в Иркутске два апарт-отеля. Второй «Эндемик», в микрорайоне Солнечный, – в планах на следующий год?

– Да. Сейчас мы активно занимаемся его проектированием. Объект большой, сложный, интересный. Это будет многофункциональный wellness-отель – с акватермальным комплексом, превентивной медициной, бьюти-услугами, рестораном. Думаем, что он будет интересен не только туристам, которые едут на Байкал. Рассчитываем на трафик из Москвы, из-за границы: не секрет, что многие бывшие иркутяне приезжают в родной город за оздоровительными процедурами.

Конкуренции между отелями не будет?

– Нет. Обоими «Эндемиками» будет управлять «МТЛ-Апарт», концепции разные – для инвесторов это возможность дополнительной диверсификации. Многие наши покупатели уже говорят: «Мы сейчас приобретем номер, а в следующем отеле возьмем еще». Уже выстраиваются длительные партнерские отношения. Пройдя этот путь один раз, инвесторам проще заходить в новый проект. Это и есть формирование рынка.

Иван Рудых

«Эндемик» представили федеральным инвесторам

В октябре в Санкт-Петербурге прошел Apart-Day – первое федеральное мероприятие, объединившее профессионалов молодой, сложной, но перспективной отрасли. Команда «Эндемика» приняла участие в событии – не только изучила опыт коллег, но и представила свой концепт-отель. Как говорит Денис Денисенко, проект в Иркутске – городе с хорошим туристическим трафиком и потенциалом – интересное предложение для федеральных инвесторов.

– Санкт-Петербург – лидер отрасли – уже находится в стадии пресыщения рынка. Там есть апарт-отели на 1000 номеров – масштаб совершенно другой, – поясняет Денис. – Мы в самом начале пути, и это открывает возможности для инвесторов: можно купить ликвидный и высокодоходный продукт. В том же Питере доходность апарт-отелей сегодня – 5-6%: порог входа высокий, а стоимость номеров ограничена. У нас доходность на 10 процентных пунктов больше, потому что стоимость входа в полтора раза ниже. Уверен, что инвесторы, которые не первый год вкладываются в объекты под управлением наших партнеров – «МТЛ-

8 (3952) 93-00-60 ООО ИК «ВостСибСтрой»	Отельэндемик.рф	@endemik_irkutsk

Застройщик ООО СЗ «4 ЗВЕЗДЫ». Проектные декларации на наш.дом.рф