«Из вкладов средства перетекают в квартиры» – статья с таким названием появилась в газете «КоммерсантЪ» в конце февраля. Авторы материала отмечают, что проводимая Центробанком «чистка» банковского сектора изменила поведение вкладчиков, в чьих глазах инвестиции в недвижимость стали более привлекательными: «В январе рост выдачи ипотеки на уровне в среднем 30-70% отметили банкиры, а девелоперы и риэлторы зафиксировали рост продаж на уровне 20-30%».

Насколько московские тенденции актуальны для Иркутска? Растут ли продажи в сегментах нового и вторичного жилья? Стоит ли вкладываться в недвижимость с целью сохранения капитала и инвестиций? Об этом мы побеседовали с участниками рынка.

Первичка: «Продажи растут»

Растут ли продажи на рынке новостроек? И, если есть рост, то чем он обусловлен? С такими вопросами мы обратились в строительные компании города.

Алексей Волков, первый заместитель генерального директора ОАО «Сибавиастрой»:

В этом году мы фиксируем рост продаж уже с января, хотя обычно сезонный спрос возникает с приходом весны. В целом,  в отделе продаж нашей компании  наблюдается стабильное увеличение входящих звонков с июня прошлого года. В текущем году количество звонков продолжает расти.  

Возможно, фактор ослабления рубля и снижение ставок по банковским вкладам подталкивают потребителей к приобретению недвижимости, но вряд ли это можно обозначить как массовое явление. Мы связываем рост продаж с качеством проектов, в которых участвует «Сибавиастрой».

Сергей Курмазов, директор строительной компании «Танар»:

  Спрос на квартиры настолько велик, что продажи растут прямо пропорционально объемам строительства. Мы уже неоднократно говорили о том, что спрос на недвижимость на иркутском рынке всегда был высок, и нынешняя ситуация – не исключение.  Пока спрос будет превышать предложение, квартиры будут продаваться. Да и доходность от вложений в недвижимость выше банковских вкладов.

Как и всегда, в первую очередь раскупаются малогабаритные квартиры площадью до 30 квадратных метров. Однокомнатные квартиры, с точки зрения вложения средств, – очень привлекательный товар.

Вторичка: «Ажиотажа нет»

Как обстоят дела с продажами квартир в сегменте вторичного жилья? Приобретают ли иркутяне квартиры с инвестиционными целями? Об этом нам рассказали иркутские риелторы.

Константин Козлов, директор АН «Премьер Realty»:

Ажиотажа нет, но повышенный интерес к недвижимости есть однозначно. Рост продаж за первые два месяца, по сравнению с 2013 годом, наблюдается – думаю, что связано это с волнениями в банковском секторе, ослаблением рубля и общим настроением народа, как говорится, «народными слухами»...

Покупают квартиры как с инвестиционными намерениями, так и с целью «не оставаться с деньгами на руках». Доходна ли сегодня недвижимость как инструмент инвестиций? В целом, скорее да, но сегодня нужно хорошо в этом разбираться, знать рынок, изучать игроков, следить за нюансами – тогда недвижимость будет доходна.

Татьяна Крапива, директор АН «Правобережное»:

Роста продаж во вторичном сегменте не наблюдается, все в плановом режиме, никакого ажиотажа нет. Напротив, продавцы стали с опасением выходить на сделки. Особенно, когда речь идет об ипотечных сделках, и деньги нужно ждать в течение некоторого времени. Предпочитают продавать за наличные.

А вот на первичном рынке рост продаж есть. Но я бы не стала связывать его с макроэкономическими факторами. Просто у людей есть желание покупать новое жилье и есть возможность взять в банке под это жилье ипотечный кредит.

Ставки по банковским вкладам сегодня низкие. Как сохранить и приумножить свой капитал? Недвижимость – наиболее выгодный вариант. Многие иркутяне покупают квартиры на этапе котлована, а затем перепродают. Размер получаемого таким образом дохода куда выше, чем если бы те же деньги были положены в банк.

Виктор Казаринов, ведущий специалист по работе с жилой недвижимостью АН «Слобода»:

Ажиотажа нет, и  в ближайшее время не предвидится. Объем продаж  на вторичном рынке жилья невысок, но стабилен. Возможно, это связано с тем, что инвестиционных покупателей в этом сегменте практически нет. Все покупатели, так или иначе,  покупают квартиры для проживания своих семей.

По-моему, прямой связи между условиями банковских депозитов, курсом рубля и состоянием рынка недвижимости (во всяком случае, жилой) нет, а есть ощущение, что люди, ставившие себе цель массово вложиться в недвижимость, уже это сделали. Сейчас инвесторы вкладываются в недвижимость точечно и очень осторожно.

Инвестиции во вторичный рынок жилья сегодня не актуальны, т.к. цены остаются стабильными (не растут), доходность от сдачи в аренду невелика, а вторичный жилой фонд, как правило, довольно ветхий. С этой точки зрения, более оправданы инвестиции в новостройки. Цена, как правило, растет вместе с этажами, на выходе получаем жилье современной планировки в новом  доме. Но и здесь не без подводных камней: сроки сдачи, качество строительства, расположение дома…

Аналитики: «Нужно подумать, прежде чем вложиться в недвижимость»

Может ли стать недвижимость способом сохранения средств и инструментом инвестиций в текущих рыночных условиях? Своим мнением делятся аналитики.

Татьяна Галущенко, аналитик недвижимости:

Недвижимость почти всегда является «запасным аэродромом» для вложений, особенно в тех случаях, когда состояние банковского сектора оставляет желать лучшего.

Покупают ли недвижимость сегодня с целью сохранить деньги, или имеет место инвестиционная компонента? Преобладает, скорее, первый вариант. Вложения в недвижимость с целью извлечения прибыли за счет ее последующей перепродажи также имеют место при покупке на стадии котлована, однако их объем составляет меньшую долю.

По моим данным, совокупная доходность жилья, которая включает типовую консервативную доходность от сдачи в аренду и спекулятивную доходность, получаемую за счет роста стоимости недвижимости, составляет порядка 10% в год, что ниже доходности коммерческой недвижимости, но, тем не менее, выше уровня банковских вкладов.

Стоит ли сегодня вкладываться в недвижимость, не упадут ли цены? Такие прогнозы давать сложно. В общем-то, ценам падать особо некуда по той простой причине, что они только в прошлом году переросли порог докризисного уровня 2008 года – где-то на 12%. И это без учета инфляции, которая за пять прошедших лет составила 45%. Хотя и повода для роста цен тоже нет – ведь одной из важных предпосылок роста цен является рост доходов населения, которого ожидать в ближайшей перспективе не приходится.

Юрий Винников, аналитик недвижимости:

Недвижимость – интересный актив, когда ставки по вкладам падают, а рубль нестабилен. Многие сейчас вложились в валюту, но ставки по валютным вкладам невысокие, а рост доллара и евро все равно со временем прекратится. Встанет вопрос: куда вкладываться дальше?

Недвижимость интересна как инвестиционный инструмент – на фоне строительства в Иркутске новых микрорайонов многие инвесторы покупают квартиры на стадии котлована и потом продают, зарабатывая на этом.

Однако сегодняшняя ситуация на рынке во многом напоминает 2009 год, тогда цены, по разным оценкам, упали на 15-2

0%, поэтому нельзя исключать и сценария падения цен. В условиях замедления роста российской экономики цены на недвижимость в текущем году могут пойти вниз. Правда, в прошлый кризис цены в течение 2010-2011 годов достаточно быстро восстановились. Прежде всего, это произошло благодаря различным ипотечным программам и жилищным сертификатам. Также в то время на рынке наблюдался дефицит жилья т.к. тогда застройщики только начинали строительство объектов. Сейчас же ситуация иная: многие застройщики планируют в 2014-2015 годах ввести в эксплуатацию несколько крупных жилых комплексов, и дефицита жилья не наблюдается.

Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем вложиться в недвижимость. Также при покупке строящейся недвижимости есть риски, связанные с застройщиком: затягивание сроков сдачи дома или риски банкротства компании – ваши деньги могут оказаться замороженными.

Вторичный рынок более безопасен, но доходность там сейчас не очень высока, хотя все-таки опережает инфляцию. По моим подсчетам, доходность от вложения в жилье и сдачи его в аренду сейчас не более 8-10% годовых. Не так давно эта цифра была сопоставима с банковскими депозитами. Сейчас такие проценты в банках найти трудно. Опять же, на фоне чистки банковского сектора, недвижимость – менее рискованный вариант сохранения средств. Квартира есть, и она никуда не денется.

Конечно, вложения в коммерческую недвижимость еще более доходны (до 10-12% годовых), но суммы инвестиций нужны гораздо большие, и тоже существуют свои риски.

Ипотека: «Темпы роста сохранятся»

Для многих иркутян покупка недвижимости становится возможной благодаря ипотеке. Каковы перспективы ипотечного кредитования?

Владимир Чернышев, Управляющий ВТБ24 в г. Иркутске:

В 2013 году мы увидели рост активности игроков в сегменте кредитования строящегося жилья. Это происходит на фоне неплохих темпов жилищного строительства, а также активизации рынка жилья. На фоне замедления роста потребительского и авто-кредитования, а также роста рисков в системе, ипотека, с ее близким к нулю риском и огромным потенциалом роста рынка, безусловно, будет оставаться одним из наиболее важных сегментов банковской розницы. По нашим оценкам, в 2014 году рынок сохранит высокие темпы роста и покажет более 25% прироста.

При любых условиях и временах недвижимость остается одним из самых надежных инструментов вложений. Недвижимость – не эфемерное и условное нечто, а вполне осязаемый продукт. Но нужно следить за динамикой цен на нее, потому как если вдруг произойдет обвал цен на недвижимость (а такое уже было в предыдущий кризис), то можно и потерять часть средств, а не приобрести. Либо ждать очередного скачка цен, который когда-то придет на смену падению.