Рынок недвижимости не торопится выходить из кризиса. Продавать жилье пока особо некому (платежеспособный спрос восстанавливается медленно), а строить – сложно. Серьезное ужесточение законодательства в сфере долевого строительства и вовсе гарантирует участникам рынка работу в «новой реальности». Потенциал строительной сферы и факторы, сдерживающие ее развитие, обсудили в конце июля на III Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов в Иркутске.

Будем откровенными

Российская гильдия управляющих и девелоперов провела традиционный Байкальский саммит. Мероприятие прошло 27 июля в конференц-зале Байкальского банка Сбербанка. В этом году профессионалы рынка недвижимости дискутировали на тему «Развитие городов. Девелопмент. Строительство. Новые идеи и точки роста».

Открывая пленарное заседание «Строительная отрасль Приангарья. Проблематика и точки роста», модератор Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинг», полномочный представитель НП «РГУД» в г. Екатеринбурге и Свердловской области, призвал коллег к откровенности. «Вопросы перед нами стоят серьезные, – отметил он. – И проблема не только в том, что ситуация на рынке сама по себе очень напряженная, но и в том, что на подобных  мероприятиях не очень принято говорить друг другу правду. Все очень политкорректно, чинно, благородно. Такие обсуждения нисколько не приближают нас к ответам на поставленные вопросы. Надеюсь, что в Иркутске это не так».

Кризис позади?

Столичные гости прибыли в Иркутск с хорошей новостью: кризис закончился. Как рассказал Николай Казанский, президент-элект НП РГУД, управляющий партнер и генеральный директор компании Colliers International в России, этот оптимизм основан на экономических показателях.

«У нас начался рост экономики, – пояснил эксперт. – ВВП рос последние четыре квартала. По итогам прошлого года он технически был еще отрицательным, но сейчас уже в плюсе».

Более того, по словам Николая Казанского, с первого квартала текущего года отмечен рост реальных доходов населения, а со второго квартала начал расти и розничный товарооборот, который падал на протяжении предыдущих десяти кварталов.

«Поэтому в целом у нас есть предпосылки к тому, что рынок недвижимости может нормально развиваться», – заявил эксперт.

Пока, однако, приходится непросто. Объемы ввода новых объектов падают: в кризис не многие девелоперы рисковали начинать стройку. Ситуация 2017 года может стать «дном», за которым последует рост.

«Падать больше некуда. Мы стоим на пороге нового этапа развития рынка во всех секторах, – сказал Николай Казанский. – И то, что уже происходит в Москве и Санкт-Петербурге, дойдет до других городов – до каких-то быстрее, до каких-то медленнее, но дойдет. Потому что везде ввод минимальный, а экономика начала расти».

Привыкли к проблемам

До Иркутской области позитивные тренды, судя по всему, еще не дошли. «Москва ощущает подъем экономики – пусть небольшой, но ощущает. Трудно ориентироваться на столицу в той части, что все хорошо и благополучно», – поделился Сергей Вахонин, генеральный директор Исполнительной дирекции Союза строителей Иркутской области.

По его словам, проблемы у строительной отрасли есть, но участникам рынка ничего не остается, как принимать их – и работать дальше. «Проблема экологической экспертизы, например, уже перестала быть проблемой – настолько мы к ней привыкли», – поделился Сергей Вахонин.

Новым ударом для рынка, по его мнению, станут изменения в закон о долевом строительстве. «Последние события говорят о том, что мало кто советуется со строительной отраслью, принимая какие-то решения, – не стал скрывать негодования спикер. – Правила игры начали меняться в самый последний момент. Известно, что для бизнеса главное – это предвидение. Что можно ждать от власти, что произойдет завтра, послезавтра?».

По мнению Сергея Вахонина, рынку потребуется немало времени, чтобы адаптироваться к новым условиям, отреагировать на изменения в закон.

«Мы ожидаем от власти грамотных, правильных действий, где была бы защита не только дольщиков, которые участвуют в строительстве, но и бизнеса, – поделился он. – Бизнес приспособится, будет как-то выходить из ситуации. Но поляжет достаточно много компаний, которым не удастся это сделать. Строительная профессия – сложная. Если человек из нее ушел – навряд ли вернется».

Новая реальность

Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый Город», тоже никаких позитивных сдвигов на рынке пока не наблюдает.

«Все тренды Москвы до нас доходят в среднем за полгода. 2017 год, по моему мнению, – самый тяжелый с начала кризиса. Падение очень широкое по всем фронтам – в частном секторе, в коммерческом. Остается только доверять мнению коллег и ждать полгода, чтобы ощутить на себе эти положительные веяния».

По мнению Дмитрия Ружникова, основной проблемой в жилищном строительстве (не только в Иркутской области, но и в других регионах) является то, что все законы федеральная власть принимает, исходя из средних показателей, включая столичные регионы.

«Мы никогда не сможем работать по законам, которые написаны для Москвы, – поделился он. – Управление ‘средней температурой по больнице’ в масштабах такой страны, как Россия, невозможно. Это неправильная система».

Последние изменения в законодательстве, может, и защищают дольщиков, но делают очень сложным процесс строительства для компаний. «Совет Федерации утвердил поправки – нам предстоит работать в новой реальности. Мы видим потенциал в отрасли, мы любим наш регион, мы хотим оставаться здесь и развивать его. Но внешний фактор нам не помогает никак», – резюмировал Дмитрий Ружников.

Убить долевку?

Иван Ильичев, исполнительный директор ЗАО «УК «ВостСибСтрой», поддержал коллегу. «Есть такое ощущение, что хотят ‘долевку’ вообще как таковую прекратить, – поделился он. – Все делается ‘для населения’ – чтобы оно осталось с дорогим жильем, зато гарантированно построенным».

По его словам, в новых условиях можно будет работать, если государство обратит внимание не только на дольщиков, но и на застройщиков: «Если ФЗ-214 вступит в силу в полном объеме с 1 июля 2018 года, очень бы хотелось получить дешевое проектное финансирование на уровне 4% годовых, что для нашей страны сегодня – сказка несбыточная. Если бы государство субсидировало ставку, тогда, возможно, рынок заработал бы по-новому».

Пересмотреть политику стоило бы и в отношении цены квадратного метра социального жилья. «Она достаточно низкая, – отметил Иван Ильичев. – Находить компании, которые могли бы строить по таким ценам, государству становится все сложнее. У многих застройщиков в Иркутске есть разрешение на строительство социального жилья, но они его просто не строят, потому что цена не соответствует тем реалиям, которые есть».

Застройщикам  сегодня ничего не остается, кроме как диверсифицировать бизнес, искать альтернативные направления – малоэтажное строительство за городом, возведение коммерческих объектов.

«Положительный тренд – это строительство в области ритейла, – рассказал Иван Ильичев. – Сегодня наш регион стоит на пороге таких времен, когда до нас доходят такие сети как ‘Леруа Мерлен’, ‘Лента’, ‘Магнит’. Они ищут партнеров для реализации своих проектов здесь, и это одна из достаточно интересных ниш в нашем регионе».

Анна Масленникова,
Газета Дело

Стройматериалы и земля: что мешает развитию отрасли, по мнению власти

Андрей Макаров, заместитель министра строительства и дорожного хозяйства Иркутской области, также принял участие в пленарном заседании Байкальского саммита РГУД. Он поделился своим мнением о тех факторах, которые сдерживают развитие отрасли в регионе.

«Первое – развитие строительной индустрии. Как показал анализ, по многим строительным материалам и ресурсам мы обеспечены более чем достаточно. Но по некоторым направлениям отстаем. Например, теплоизоляционные материалы и производство стальной арматуры – этих видов продукции у нас почти нет», – рассказал замминистра.

По его мнению, развитие этих направлений местными производителями позволит снизить себестоимость строительства, что даст толчок для развития участников отрасли.

Вторая проблема, по словам Андрея Макарова, – наличие и выделение свободных земельных участков для строителей. «Понятно, что есть программа развития застроенных территорий, но это имеет некий точечный характер, а свободных земельных участков мало, – пояснил замминистра. – Также наличие инженерной инфраструктуры – с этим не только у нас в области, но и в других регионах есть проблема. Сейчас она обсуждается на уровне Минстроя РФ».

Что «поправили» в законе о «долевке»

Совет Федерации в июле одобрил поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Подписал их и президент. Принятые изменения вводят ряд требований к застройщику.

Так, компания должна иметь опыт работы на рынке строительства не менее трех лет и разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, чтобы получить разрешение на стройку, застройщику  необходимо обеспечить внушительную сумму на банковских счетах – 10% от цены стройки. Еще 1,2% от суммы строительная компания должна будет перечислить в компенсационный фонд. За расходованием средств фонда будет следить Счетная палата.

У застройщика также должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам. Исключение составляют целевые кредиты на строительство. Кроме того, компаниям позволят работать только в рамках одного разрешения на строительство (правда, получить его можно будет и на несколько объектов).