В сентябре ПАО Сбербанк и строительная компания АО «Восток Центр Иркутск» подписали соглашение об открытии эскроу-счетов в рамках новой системы финансирования строительства. Это первый опыт такого взаимодействия в нашем регионе.

Согласно принятым нормам, деньги дольщиков будут размещаться на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности на первую квартиру от застройщика к покупателю. Использование счетов эскроу (условного депонирования) защищает интересы дольщиков и гарантирует застройщику компенсацию понесенных затрат после ввода объекта в эксплуатацию. 

Открытию счетов-эскроу и началу проектного финансирования в целом предшествовала работа  по формированию эффективного алгоритма, позволяющего найти баланс между интересами застройщиков, дольщиков и банка. Теперь подготовка завершена, и Сбербанк приступил к работе с застройщиком.

Еще в мае текущего года  на выставке «Байкальская строительная неделя» директор Управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка Ольга  Бондаренко рассказала строителям  о параметрах финансирования в рамках новых правил.

Дорожная карта Правительства РФ, разработанная для постепенного перехода к новым условиям финансирования строительства, предполагает поэтапный переход от долевого финансирования к банковскому. До 1 июля 2019 г. (переходный этап) продажа 30 % квартир должна осуществляться по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу, а до конца 2020 таких сделок должно быть уже 95 %.

На сегодняшний день существуют три вида финансирования строительства Сбербанком. 

Первый вариант – без продаж на инвестиционной фазе. При таком варианте стоимость ресурсов выше, но не обязательно выполнение требований к застройщику в рамках 214-ФЗ. В данном случае банк финансирует до 70 % от бюджета проекта, остальные 30% – собственные средства застройщика, которому необходимо подтвердить наличие средств для уплаты процентов.

Второй вариант предполагает привлечение средств дольщиков по текущей схеме. Банковское финансирование также возможно, его доля  может составлять до 75 %, а собственные средства застройщика – 15-25 % в зависимости от ряда условий. Нормы 214-ФЗ в данном случае обязательны, в том числе только один расчетный счет  на каждый объект и контроль целевого использования средств со стороны банка.

Третий вариант – с использованием счетов эскроу. Требования закона к застройщику сохраняются. Проект финансируется за счет собственных средств застройщика и кредита банка, размер которого может быть до 85 % от бюджета проекта. Застройщик при этом должен подтвердить наличие средств для уплаты процентов на инвестиционной фазе. Средства дольщиков депонируются на счетах эскроу, открываемых в банке.

Счет эскроу открывается в банке для каждого дольщика на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Депонент (дольщик) вносит на этот счет средства в оплату ДДУ единовременно либо частями. Средства блокируются на счете до окончания строительства. В случае, если построенная квартира не передана покупателю, ему возвращаются средства.

Ольга Бондаренко в своем комментарии отметила:

«Компания «Восток Центр Иркутск» первой в Иркутске начала работать с эскроу-счетами, и мы благодарны лично генеральному директору Михаилу Сигалу за сотрудничество и доверие. Они пока первые, но Сбербанк готов обсудить условия с любым застройщиком.

Работа со счетами эскроу и в рамках проектного финансирования в целом предполагает для застройщиков возможность сэкономить при комплексной закупке строительных материалов, снизить риски недофинансирования проекта и зависимость от динамики продаж. Мы очень надеемся, что наш первый опыт будет удачным и положит начало эффективной работе со строителями в рамках действующего законодательства».