Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой», фото А.Федорова

Будущее рынка не за слияниями-поглощениями, а за кооперацией, уверен основатель одной из старейших строительных компаний региона «ВостСибСтрой» Виктор Ильичёв.

Зачем компания строит новые объекты в партнерстве со вчерашними конкурентами? Какие правила сегодня диктуют покупатели жилья? Что перспективнее – девелопмент или подряды? И почему душевная радость  – не менее важный результат работы застройщика, чем прибыль? Об этом – в нашем интервью.

Охлаждение неизбежно

Виктор Геннадьевич, в этом году «ВостСибСтрой» отмечает День строителя уже в 28-й раз. В вашем случае это праздник не только профессиональный, но и семейный. Что он значит для вас?

– Праздник, действительно, семейный. Вся моя семья связала жизнь с этой профессией: и родители были строителями, и дети продолжают династию. Для меня День строителя – праздник, не менее значимый, чем Новый год.

Знаете, когда объект построен, ты подходишь – и такая тихая радость на душе. Это и есть главный результат нашей работы. В моем понимании те, кто работают только за деньги, – это не строители, а бизнесмены.

За последние годы на строительном рынке произошел количественный и качественный скачок: новые технологии, правила игры, участники. Какие перемены – самые важные?

– В жилищном строительстве – это, безусловно, изменения в 214-ФЗ, проектное финансирование. Когда банки зашли в схему, строители очень осторожно к этому отнеслись, и я – в том числе. Мы считали, что банки претендуют на нашу прибыль, и это не есть хорошо. Но опыт показал, что все не так. Новая схема интересна абсолютно всем. В первую очередь – жителям: они получают гарантии, что объект будет достроен. Выгодно это и банкам: они на проектном финансировании зарабатывают. Хорошо и нам, девелоперам: рынок – как синусоида, то пусто, то густо, а банк компенсирует эти перепады, кассовые разрывы. При этом процентная ставка, которая ложится на проект, не такая уж и большая. И она компенсируется тем, что новая схема работы придает уверенности дольщикам, которые готовы платить за объект чуть дороже.

Вы давно на рынке и не раз сталкивались с кризисами: 1998, 2008, 2014, 2020… На какой стадии мы находимся сейчас? Кажется, все опять горячо: стройка идет, цены растут. Мы на подъеме или наоборот?

– Хороший вопрос. Кризисы неминуемы, особенно в российской действительности – они будут всегда. Думаю, проектное финансирование позволит девелоперам более плавно переживать кризисные времена. Не будет больше ситуаций, когда стройка заморозилась, объекты не строятся, и дольщики, которые вложили свои средства, думают, что делать. Банк продолжает финансировать стройку, даже если не продана ни одна квартира. Объект будет построен – и уже тогда его купят дольщики. Вопрос только в том, по какой цене они готовы купить. Где баланс между стоимостью жилья и покупательской способностью населения? Денег у людей больше не становится. Уверен, охлаждение рынка неизбежно, и оно будет продолжаться, на мой взгляд, около двух лет.

Это коснется всех? Или какие-то сегменты в безопасности?

– Эконом-класс будет чувствовать себя лучше. За 20 с лишним лет работы на строительном рынке мы не раз в этом убеждались. Там цены тоже скорректируются, но ненамного. Этот рынок не настолько подвержен влиянию охлаждения, как бизнес-класс, элитное жилье. В этих сегментах многое, конечно, зависит от проектов. Если проект с изюминкой, сделан красиво, качественно – на него всегда найдется покупатель, и не важно, какая цена. У остальных будут проблемы.

Виктор Ильичёв. Фото А. Федорова

Все зависит от настроения людей

Какие основные проблемы в отрасли видите сейчас? Чего не хватает: участков, инфраструктуры?

– Может, я оптимист, но мне кажется, всего хватает. Раньше мы жаловались на нехватку внимания государства в решении проблем инженерной инфраструктуры – сейчас такие программы есть. Например, в наших проектах «Луговое», «Юго-Западный» многое сделано по госпрограмме «Стимул».  Другой вопрос – умение девелоперов воспользоваться этими государственными деньгами, для этого нужен опыт, навык общения с госструктурами.

С социальной инфраструктурой тоже стало лучше. Есть нацпроект, он работает. Наша школа в «Юго-Западном» – тому подтверждение. Есть концессионные соглашения по школам, которые начали строиться в Иркутской области, – и это очень хорошо. Мы видим, что банки хотят и готовы свои финансы размещать, в том числе, и в социальной инфраструктуре.

А вот со стройматериалами материалами – плохо. Цены выросли, и лично для меня это была непредсказуемая ситуация. Я сильно удивился, когда началось повышение цен, причем не на 5-10%, а в 2-2,5 раза. Ни за что не поверю, что себестоимость продукции настолько выросла. Уверен, это желание производителей заработать. Но мы-то не готовы по таким ценам продукцию покупать. Это, безусловно, риск для строительного рынка.

На ипотечном рынке тоже время перемен: тренд развернулся, ставки пошли наверх. Это дополнительный стимул для охлаждения рынка?

– Охлаждению рынка это будет способствовать, несомненно. На тех, у кого доход в семье большой, это не скажется. Но в эконом-классе, если ставка по ипотеке пойдет наверх, и вместо 20-30 тысяч рублей в месяц нужно будет платить 35, многие покупатели задумаются. За кредитами пойдет гораздо меньшее количество людей.

Не думаю, что процентная ставка серьезно вырастет, учитывая ставку ЦБ. Мы переживали и более высокие ставки – 20, 30%. Банкиры говорят, что еще, может быть, один процентный пункт добавится – и рынок это переживет.

Желание людей покупать жилье никуда не денется. Рождаются дети, улучшаются условия жизни, хочется из двухкомнатной хрущевки переехать в более комфортную квартиру. Это было всегда – и это остается. Желание человека жить лучше – вообще главный двигатель девелоперского бизнеса. Пока это желание сохраняется, рынок будет существовать.

Девелоперский бизнес зависит от настроения людей?

– Однозначно. Уже несколько лет правила игры диктуют не застройщики, не производители стройматериалов, а покупатели.

Виктор Ильичёв. Фото А. Федорова

В последние годы вы работаете и на рынке многоквартирных домов, и на загородном рынке. В каком сегменте сейчас больше перспектив?

– Загородный рынок был и будет существовать – и в виде хаотичной застройки, и в виде цивилизованной. Ситуация с коронавирусом многих людей подтолкнула к переезду за город: все-таки неинтересно локдаун переживать в квартире, выглядывая в окно. Тенденция переезда однозначно усилилась, мы это видим по нашим проектам.

Тем не менее рынок многоэтажного жилья в Иркутске как был привлекательным, так и остается. Не у всех есть машина, не все готовы ехать до города 20-30 минут, развитая инфраструктура находится в городе: поликлиники, аптеки, рестораны, набережная. И многие иркутяне хотят остаться жить в городе, но ищут при этом более комфортное жилье.

Многие проекты, в том числе загородные: «Хрустальный Парк», «Патроны Парк» – вы реализуете в партнерстве с другими компаниями. Зачем вам эти коллаборации с по сути дела конкурентами?

– У нас нет конкурентов, только друзья и партнеры. Когда такой взгляд на вещи – становится проще жить.

Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании

Будущее – за кооперацией? Продолжите работать по партнерской схеме?

– Да, мы считаем, что это удачный опыт. И в направлении девелоперского бизнеса, и на рынке подрядов продолжим искать партнеров и совместно работать. Я уверен, что за этим будущее: не слияние и поглощение, а консолидация усилий, сильных сторон каждого из партнеров. 

Строить быстро и качественно

Вы строите не только жилые, но и промышленные объекты, занимаетесь и девелопментом, и подрядами. Куда сегодня направлены основные усилия компании, на чем концентрируетесь?

– Идеальная ситуация, когда в нашей компании 50% будет занимать девелоперский бизнес, а 50% – подряды, где заказчиком будет выступать государство. Частные инвесторы – тоже возможны, но в первую очередь нам интересны проекты, которые финансирует федеральный бюджет. Они наиболее стабильны. Так, на сегодня строим три здания судов, на следующий год планируем строительство еще нескольких зданий для судебной системы.

Здание арбитражного суда, г. Иркутск. Фото из архива компании

Думаю, что строительство школ по программе концессии тоже будет выгодным для всех проектом. Надеемся построить школы на 1275 мест, такие же, как в «Юго-Западном», в Черемхово и в Братске. Сейчас мы в самом начале пути по строительству школы на 1825 мест в Нижней Лисихе, недалеко от плотины. Уверен, что в 2024 она будет построена, и в нее пойдут дети.

Школа в микрорайоне Юго-Западном. Фото из архива компании

В сфере промышленного строительства продолжаем работать с Русалом, заканчиваем строительство Тайшетского алюминиевого завода. Там же строим и жилье для работников завода и анодной фабрики. Надеемся, что будем участвовать и в планах компании по реконструкции Братского и Иркутского заводов.

В других регионах строить планируете?

– Конечно. Для нас это диверсификация рисков. Сейчас строим в Забайкальском крае, будем строить в Бурятии, Якутии, в европейской части страны – думаю, что уже до конца этого года заключим контракты.

Какие задачи ставите перед компанией на ближайшие годы?

– У нас нет задачи расти в объемах. Возможно, этот рост будет, но он станет следствием другой цели, которую мы преследуем: каждый наш проект, каждый продукт должен быть эффективным, качественным, красивым, реализовываться быстро и в срок. Несомненно, он должен приносить прибыль, бизнес на этом и выстроен. Но главное – качество, как в девелоперском бизнесе, так и в подрядах.

Думаю, нашей команде это под силу. В компании сегодня происходит смена управленческого состава. Средний возраст управленцев – не старше 40 лет.

Виктор Ильичёв. Фото А. Федорова

Не боитесь, что молодые придут со своими революционными взглядами?

– Они так и делают. Это вызывает смену приоритетов, начинаешь по-другому смотреть на вещи. Есть такой принцип непредубежденности: то, что было вчера, не значит, что будет завтра. У молодых есть чему поучиться, а им есть чему поучиться у нас. Будем вместе развивать качественные продукты, строить быстро и качественно.

ГК «ВостСибСтрой» – один из крупнейших строительно-промышленных комплексов в Иркутской области, который более 28 лет оказывает услуги по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и обслуживанию объектов промышленного и гражданского строительства. Компания входит в тройку предприятий-лидеров по объёмам жилищного строительства в регионе. За время существования было возведено более 1 000 000 квадратных метров жилья.

«ВостСибСтрой» имеет большой опыт возведения объектов промышленного строительства, коммерческой недвижимости и объектов социального и медицинского назначения. Предприятие работает с государственными заказчиками и имеет опыт работы в качестве  генерального подрядчика на 52 технологически сложных промышленных объектах. В настоящее время в компании работают 1800 высокопрофессиональных специалистов.

География деятельности ГК «ВостСибстрой» – от Красноярского края и Хакасии до Приморья и Камчатки.

Некоторые проекты, реализуемые компанией в 2021 году:
- Микрорайон Юго-Западный, г. Иркутск;
- Микрорайон Хрустальный Парк*; 
- Арбитражный суд Иркутской области;
- Четвертый арбитражный апелляционный суд г. Чита;
- Корпус электролиза №1,2 на «Тайшетском алюминиевом заводе»;
- Жилой комплекс в г. Тайшет.

* компания выступает партнером в реализации объекта.
Проектные декларации на наш.дом.рф

https://v-s-s.ru/