Первый квартал 2022-го отметился ажиотажным спросом на новостройки. Как ведут себя покупатели недвижимости сейчас? Чего боятся? Мы собрали наиболее популярные опасения и попросили девелоперов - Михаила Зубкова (ЖК "Пулковский"), Ольгу Иванову (ЖК "Сибиряков") и Ирину Кузьмину (ЖК "Новые горизонты на Пушкина") - прокомментировать их.
1. «Стройку заморозят. Дом не достроят или введут не вовремя»
Михаил Зубков: Есть сроки, предусмотренные договором долевого участия, и нам просто невыгодно сдавать не вовремя. Если мы начнем задерживаться – просто потеряем деньги. В кризис особенно нельзя себе этого позволить.
Ольга Иванова: Строительным компаниям экономически нецелесообразно замораживать строительство. Ведь у нас, кроме строительного процесса, есть накладные расходы: зарплата рабочих на стройке, офисных сотрудников, охрана площадки и другое. Все это – нагрузка на проект. Мы, наоборот, стремимся строить быстрее, чтобы нивелировать рост себестоимости. Наши деньги – в скорости. А для тех, кто переживает за судьбу стройки, мы установили веб-камеры на площадках – в любое время можно зайти на сайт и посмотреть прямую трансляцию.
2. «Если дом не достроят – вернут деньги с эскроу. Но ведь в том же объеме, без учета инфляции!»
Ирина Кузьмина: Деньги дольщиков лежат в банке, и вся непроданная недвижимость находится в залоге у банка. Если застройщик не выполнит свои обязательства, банк просто поменяет его – и достроит объект. У банка не может быть недостроя, ему это невыгодно.
Михаил Зубков: Такие прецеденты, когда деньги пытались вернуть, в западной части России случались. Дольщики сами говорили: «Мы не хотим, чтобы вы возвращали нам деньги. Достройте!» Очевидно, что на рынке эти квартиры дорожают – быстрее, чем растет инфляция. Да и психологически покупателю непросто: он уже купил квартиру, заказал дизайн, похвастался друзьям. Он уже любит эту локацию. Зачем ему деньги? Ему нужна квартира.
Михаил Зубков. Фото А. Федорова
Ольга Иванова: Не в интересах банков допустить подобный сценарий В банковской сфере работают специалисты высокого уровня, финансисты, экономисты, которые рассматривают «под лупой» любое действие застройщика. Банк точно не хочет остаться с недостроенным объектом, столкнуться с ситуацией, когда ему придется искать нового застройщика, вести коммуникации с дольщиками. Поэтому он будет максимально содействовать тому, чтобы строительство было завершено в срок.
3. «Строить будут некачественно, заменят материалы на более дешевые»
Ольга Иванова: В теории застройщик имеет возможность изменить проект так, что там, кроме СНИПов, которые он обязан выполнить, ничего не останется. Юридически это возможно. Но мы понимаем, что потеряем больше, чем сэкономим.
Подход к бизнесу изменился. Время «лихих девяностых», когда все хотели «сорвать денег здесь и сейчас», не задумываясь о том, что будет завтра, прошло. Конечно, можно, введя первую и вторую блок-секции, урезать все непрофильные вложения. Но нам же строить и продавать еще шесть блок-секций. Подрывая свою репутацию в моменте, мы в будущем потеряем гораздо больше, чем заработаем сейчас на этих коротких, экономически, казалось бы, выгодных решениях.
Михаил Зубков: С точки зрения бизнеса удешевлять проект – неразумно: это подорвет и репутацию, и продажи следующих очередей. Капитализация девелопера – в будущем. И достичь ее можно только готовым продуктом. Наша позиция – делать один в один как в буклете. Улучшить – можно, ухудшать – ни в коем случае. Это просто неперспективно.
4. «Цены растут, но должен же быть предел. Подожду, пока рынок откатится назад»
Ольга Иванова: Сидеть с деньгами и ждать, что рынок откорректируется, и у вас будет возможность купить что-то хорошее по более низкой цене – на мой взгляд, абсолютно неразумно. Динамика последних лет говорит о том, что стоимость квадратного метра растет. Да, были периоды, когда она снижалась – но не на 30-40%, как ожидали, а на 5-7%, и очень кратковременно. Но проблема в другом: даже если вы дождетесь этого снижения и выйдете на рынок – то предложения к этому времени, возможно, уже не будет. Захотите купить однокомнатную квартиру в Октябрьском районе с видом на Ангару – а ее нет, купили два месяца назад. По более низкой цене можно будет купить остатки: нижние этажи, темные квартиры, не самую удачную планировку.
Ольга Иванова. Фото А. Федорова
Цены растут и будут расти. И дело не только в себестоимости строительства (бюджет «Сибирякова», например, пересматривается ежемесячно). Законы экономики никто не отменял: в Иркутске очень низкое предложение. А спрос – огромный. И не только инвестиционный, но и обычный, жизненный спрос.
Михаил Зубков: В Иркутске – особая ситуация. Сначала выход новых объектов подкосила 7-я подзона приаэродромной территории, теперь – новая рыночная ситуация. Сами застройщики, выходя на новые объекты сейчас, задумываются: может, стоит повременить? Поэтому предложение очень маленькое, у нас на комплексах это десятки квартир. При этом покупают жилье не только иркутяне, много иногородних: Якутия, Бурятия, Забайкалье. Есть спрос, сокращается предложение – растут цены. И никакого предела тут нет.
5. «Новая льготная ипотека под 12% – это слишком. Может, ставка упадет?»
Ирина Кузьмина: Если инфляция – 20%, а ипотека – 12%, то это выгодно. К тому же, новая программа господдержки ограничена тремя месяцами, что будет дальше – никто не знает. При этом цены на квартиры растут. На росте цены можно в итоге потерять в деньгах больше, чем на росте ипотечной ставки. Лучше взять сейчас ипотеку под 12%, но зафиксировать стоимость новостройки и выбрать ту квартиру, которую ты хочешь. Если ставка снизится, кредит можно будет рефинансировать.
Ирина Кузьмина. Фото А. Федорова
Ольга Иванова: Ипотека даже под 12% – нормальный вариант, если брать кредит не на 85% стоимости жилья. Если, например, вам не хватает 20% стоимости квартиры, и вы не берете ипотеку, потому что ждете понижения ставок, не забывайте о том, что 80% денег, которые у вас есть, дешевеют с еще большей скоростью, чем вы переплачиваете процентов по ипотеке, даже если она под 12%.
Стройка продолжается. Как иркутские застройщики справляются с новыми вызовами
