Рынок недвижимости начал работать по новым правилам: с 1 июля строительные организации, осуществляющие привлечение средств дольщиков, обязаны перейти на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Как новая схема отразится на стоимости квадратного метра? Что изменится для покупателей квартир и для застройщиков? Своим мнением на бизнес-завтраке, проведенном Байкальским банком Сбербанка, поделилась Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск».

Наталья Зверева. Фото А. Федорова

Компания «Восток Центр Иркутск» первой в Иркутской области испробовала на себе законодательные изменения в сфере жилищного строительства. Уже почти год застройщик ведет два проекта в Иркутске с применением проектного финансирования и счетов эскроу.

Что изменилось для дольщиков и застройщиков?

– На наш взгляд, новая схема выгодна – как для покупателей квартир, так и для строительных компаний. Вот основные преимущества:

1. Гарантии для дольщиков

Схема эскроу – правильная с точки зрения покупателя. Работает государственный механизм защиты, и все денежные средства дольщиков застрахованы в пределах 10 млн рублей. Экономическая ситуация меняется, правовое поле – меняется, всякое может произойти, мы видим большое количество проблемных строек по стране. Эскроу – это реальный механизм защиты для дольщика. Покупатель гарантированно получит либо достроенный объект, причем вовремя, либо, в крайнем случае, вложенные денежные средства в полном объеме, что крайне важно. При этом механизм сроков депонирования / перечисления застройщику или возврата дольщику четко прописан в законе и достаточно прост. Кроме того, покупатель в любой момент может удостовериться в сохранности своих денег, просто получив в банке – эскроу-агенте выписку со счета эскроу, ведь владельцем такого счета является именно покупатель.

2. Стабильные цены

Застройщику новая схема тоже выгодна – появляются совсем иные принципы реализации объекта. Раньше, когда в разгар строительного сезона деньги нужны были «здесь и сейчас», застройщик  иногда вынужден был идти на снижение цены, предлагать акции, скидки. Теперь, работая по эскроу, мы этого не делаем, потому что финансирование есть всегда, его предоставляет банк-партнер.

3. Больше предсказуемости

Мы четко понимаем себестоимость, маржинальность, которая необходима проекту – и можем себе позволить определенную свободу действий. Мы можем реализовывать объект на старте с более низкой ценой, но при этом обеспечивая счета эскроу депонированными средствами, что дает нам более низкую процентную ставку.  Либо же активный этап продажи перенести на более поздний срок, с более высокой маржинальностью. У каждого проекта будет своя финансовая модель и, соответственно, свои принципы реализации.

Покупателю, кстати, психологически проще покупать готовый объект: нет разочарования, страха, ощущения, что он покупает «кота в мешке». Видя достроенный объект, человек в большей степени готов заплатить деньги, потому что знает, что приобретает не «воздух», не непонятную планировку на картинке, а реальную квартиру.

4. Успеть за сезон

В Иркутске очень короткий строительный сезон. За этот период компания тратит колоссальное количество денег. Но уровень продаж, а следовательно, поступлений – не всегда такой же, как уровень расходования. Зимой проще, а летом, в сезон, – тяжело. Компании надо строить, выполнять обязательства. Применение эскроу и проектного финансирования позволяет планировать стройку и спокойно, с максимальной отдачей отрабатывать строительный сезон. Это, безусловно, ведет к сокращению срока строительства, что, в главную очередь, важно для покупателя.

5. Бесперебойный денежный поток

Иногда продажи падают, а стройку надо продолжать. Причем продажи не всегда зависят от качества проекта или от работы отдела продаж. Много внешних, экономических факторов, на которые никак нельзя повлиять – начиная от процентной ставки в банке. Вспомните начало 2015 года, когда ключевая ставка была на уровне 17%!

С эскроу у нас абсолютно «развязаны руки» – банк-партнер без проблем выделяет деньги. Конечно, есть определенная отчетность, финансовые показатели у компании, но, тем не менее, если мы вошли в партнерские отношения, то мы обеспечены бесперебойным денежным притоком. Застройщик менее зависим от поступлений покупателей, экономической ситуации в стране. А дольщик спокоен: дом будет достроен.

6. Скидки от поставщиков

– Выстраивая отношения с поставщиками и подрядчиками, мы имеем определенную стоимость наших контрактов. Раньше – мы все знаем, что это стандартная практика – многие застройщики рассчитывались со своими партнерами квадратными метрами. Квартира – в обмен на арматуру. Не очень хорошая история.

Теперь, имея бесперебойное банковское финансирование, мы можем понижать стоимость контрактов, влияющих на себестоимость. То есть, с одной стороны, у нас появилась процентная ставка банка (раньше мы привлекали бесплатные деньги дольщиков), а с другой – теперь мы имеем возможность снижать себестоимость, иначе выстраивая работу с подрядчиками.

Цены на новостройки растут из-за эскроу?

– Цены на недвижимость в стране действительно выросли (по данным realty.irk.ru, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Иркутска за первое полугодие 2019 увеличилась на 6,6% - прим. ред.). Но причина – не в счетах эскроу.

Все забыли о простых вещах. Во-первых, с 1 января существенно повысился НДС. Подорожало всё: арматура, бетон и другие материалы. Во-вторых, за последний год существенно выросли курсовые разницы. У застройщиков большая часть себестоимости зависит от поставки импортных материалов. Себестоимость проектов выросла у всех – и у тех, кто перешел на счета эскроу, и у тех, кто работает по старой схеме. Она выросла везде: в Иркутске, Москве и других городах.

Возможно, еще одна причина кроется в том, что проработка проектов в последние годы изменилась. Люди больше не готовы покупать жилье непонятно где, без инфраструктуры. Застройщики, используя комплексный подход, обеспечивают свои проекты садами, школами, детскими площадками, продуманным благоустройством, другой инфраструктурой. Это сказывается на себестоимости проектов, а значит, и на цене реализации. Кроме того, надо учитывать тот факт, что компаний, которые перешли на эскроу, в стране пока единицы, по последним данным – не более 8-10%. Я уверена, что текущий рост цен на новостройки пока никак не связан со счетами эскроу.

В каких иркутских ЖК можно купить квартиру по новой схеме?

Адрес: Куйбышевский район, ул. Лызина 
Этажность: 18
Планируемые сроки сдачи: II квартал 2020 года
Сайт проекта: www.strizhi.city

Композиционный центр жилого комплекса «Стрижи Сити» – три 18-этажные башни-сердца. Фасады зданий покрыты вентилируемым навесным алюминиевым композитом. Секции пластичны, что значительно расширяет выбор планировок. В квартирах установлены панорамные окна, в каждой предусмотрено место для гардеробной или вместительного шкафа, лоджии остеклены в пол тёплым профилем.

Для удобства жителей и гостей жилого комплекса организованы три входа в здание –с улицы Лызина, с паркинга и со двора. Двор расположен на уровне второго этажа, так осуществлено получившее широкое распространение в мире вертикальное зонирование пространства. Место под детскими и спортивными площадками отдано под парковку.

Застройщик – ООО СЗ «Десс-Инвест». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф

Адрес: за м/р Первомайский города Иркутска
Этажность: 21
Планируемые сроки сдачи: IV квартал 2019 года
Сайт проекта:  www.жк-небо.рф

«Небо» – самое высокое строящееся жилое здание в регионе. 21-этажный объект расположен на въезде в жилой квартал «Стрижи».  Здание представляет собой правильный шестиугольник, опирающийся на три боковых луча. Такой конструктив позволяет применять смелые и интересные планировочные решения. Из панорамных окон открывается вид на весь город.

В проекте представлены различные варианты квартир площадью от 40 до 170 кв.м. На 21 этаже будут расположены пентхаусы с высотой потолка до шести метров и собственной террасой.

Застройщик – АО «Восток Центр Иркутск». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф