Начав с одного маленького жилого комплекса «Чудный» в 2008 году, компания «Горстрой» за тринадцать лет стала одним из значимых застройщиков Иркутска. Руководитель ГК «Горстрой» Николай Кузаков рассказал Газете Дело о том, как компания развивалась вместе с рынком жилищного строительства и как трансформировались представления застройщиков и покупателей о понятиях комфортного и качественного жилья.

Николай Кузаков, руководитель ГК «Горстрой»
Фото А.Федорова

Не «квадраты», а продукт

Путь «Горстроя» от первого жилого комплекса до сегодняшних проектов – каким он был?

– Компания была организована в 2001 году, но первоначально мы занимались приобретением небольших объектов недвижимости. Стартом деятельности как застройщика стал жилой комплекс «Чудный» в Первомайском, который мы начали возводить в 2008 году. Затем были жилой комплекс «Ушаковский» в Куйбышевском районе и ЖК «Патриот» в Ново-Ленино – проект, которым мы можем гордиться, потому что фактически спасли комплекс, строившийся для ветеранов боевых действий в «горячих точках». Им выделили земельный участок, они привлекли подрядчика-застройщика, но он оказался недобросовестным, и в итоге стройка стала проблемной: больше пяти лет строительство не могли закончить. Мы достроили комплекс, передали квартиры дольщикам.

Еще один крупный, можно сказать, флагманский наш проект – это жилой комплекс «Статус» на ул. Кожова, сданный в эксплуатацию в 2015 году. Он уже относится к комфорт-классу: центр города, индивидуальные планировки, просторные квартиры. Затем, в 2018 году, после переформатирования компании и адаптации к новым правилам, мы взяли достаточно большой участок между улицами Депутатской и Ширямова, чтобы возвести на нем жилой комплекс «Соседи». Он состоит из двух очередей, одна уже сдана в эксплуатацию, вторую мы достраиваем и тоже скоро сдадим. А в 2019 году мы начали строить ЖК «Скандинавия» – это амбициозный проект, но не с точки зрения объемов строительства, а с точки зрения внутренней наполненности. Этот комплекс разделен на три очереди, первая уже закончена, активно строится вторая, а начало строительства третьей запланировано на 2022-2023 годы.

ЖК "Скандинавия". Из архива компании

Как за эти годы изменился строительный рынок, на ваш взгляд?

– Все изменилось кардинально. Мы ведь начали в очень интересное время. Самый первый жилой комплекс у нас продавался на уровне фундамента по 50 тысяч за квадратный метр – это была очень приличная цена для Свердловского района в то время, но поначалу его раскупали очень хорошо. А потом случился кризис, ещё пару лет мы выходили из него, пока рынок опять не пошел на подъем. Но ведь изменение стоимости квадратного метра – это не самое интересное. Цена может падать, может увеличиваться – на нее всегда влияет много внешних факторов. Гораздо более значимо то, что рынок изменился в качественную сторону, изменился сам продукт! Вообще надо сказать, что само понятие продукта появилось у застройщиков сравнительно недавно. Ведь раньше было как? Строительные компании строили и продавали в лучшем случае жилые дома, а говоря по правде – просто квадратные метры, и лучшим был тот архитектор, который мог предложить наибольший выход площадей на заданном участке. Сейчас всё совсем иначе: мы делаем продукт, мы строим продукт, мы продаём продукт. Это не просто блок-секции с каким-то количеством квадратных метров, у продукта есть наполнение. Он включает в себя понятие комфорта – определенные опции, благодаря которым людям удобнее проживать именно в этом доме, хочется проводить больше времени на этой территории. Например, планировки стали более грамотными, качественными. Мы сейчас зачастую отказываемся от большого количества квадратных метров в пользу большего комфорта и удобства для конечного потребителя.

ЖК "Скандинавия". Из архива компании

Когда произошел этот переход от количества квадратных метров к качеству продукта?

– Знаете, нельзя сказать, что это как-то резко произошло, что вот была какая-то такая грань, когда сначала все строили, условно говоря, «что попало», а потом – раз! – что-то щёлкнуло, и стали строить что-то интересное. Это ведь последовательный процесс, эволюционный. В 2008 году практически никто из застройщиков не задумывался даже по поводу планировок квартир, но ведь самое главное, что и клиенты об этом не думали тоже! Покупатели были неискушенными – смотрят, ага, это не «панелька», это индивидуальная планировка – уже хорошо, берём. Но ведь каждый добросовестный застройщик хочет развиваться, это очень естественный процесс, когда ты хочешь делать своё дело всё лучше и лучше! И вот постепенно эта тенденция в сторону комфорта, качества стала появляться.Наверное, где-то в 2018 году разница в подходах к проектированию и застройке уже была кардинально другой, по сравнению с 2008-м.

От конкуренции – к коллаборации

За это время ведь изменились и правила строительства. Некоторые застройщики заявляли, что отмена классической «долёвки» и переход на проектное финансирование убьёт рынок. Как ваша компания пережила этот процесс? Он осложнил работу, или плюсов всё-таки больше?

– Я вообще положительно отношусь к проектному финансированию. Ведь его задача какая? Сделать стройку более безопасной, прозрачной и понятной для конечного потребителя, для людей. А мы работаем именно для людей. Тем более, что принцип проектного финансирования не вчера появился, он уже отработан в других странах, в Европе, например. Если велосипед уже изобретен, зачем изобретать его по новой? Нужно просто брать его – и ехать. Могу сказать, что для застройщиков, у которых все процессы в компании – система проектирования, контроля качества, работа с банками – выстроены нормально, переход на проектное финансирование особенной сложности не добавил. Более того, работать стало даже проще.

Тем не менее, считается, что в этих условиях «выжили сильнейшие». Как это отразилось на конкуренции на рынке, на ваш взгляд?

– Конкуренция хорошая, она, безусловно, есть. В Иркутской области работает более 30 застройщиков – и все вместе мы не дотягиваем до миллиона квадратных метров в год, строится 500-600 тысяч. Понятно, что львиная доля – как застройщиков, так и строящегося жилья – приходится на областной центр, на Иркутск. Уже существующим компаниям есть и за что бороться, и куда расти.

Как вы оцениваете тренд на коллаборацию застройщиков, когда компании объединяют усилия для реализации проектов?

– Положительно. Один из первых таких примеров в Иркутске – микрорайон «Союз». Там движущей силой партнерства стали условия торгов: больше десяти гектаров земли было необходимо разом застроить за три года. Конечно, ни одной компании в городе это не было под силу. Поэтому четыре компании выступили «единым фронтом» – и им это прекрасно удалось. Продукт получился неплохой, и освоили хороший по локации участок, который до этого реально был заброшен.

Но сейчас партнерство среди застройщиков приобретает несколько новую окраску. Как правило, один застройщик не может работать во всех сегментах рынка сразу: от эконома до бизнес- и премиум-класса. Поэтому каждый в каком-то одном направлении специализируется, либо совместно с другим застройщиком заходит на проект в не характерном для себя сегменте, и эта коллаборация дает свои плоды.

ЖК "Скандинавия". Из архива компании

Цены оторвались от возможностей

Рост цен на жилье связан с дефицитом предложения или другие факторы влияют сильнее?

– Нет, не с дефицитом точно. Рост цен на жильё произошел повсеместно – по всей стране, в каждом регионе. Но дефицита жилья не может быть буквально везде. Хотя закон спроса и предложения никто не отменял – рост цен происходит по двум причинам: либо повышается спрос, либо снижается предложение. Предложение не снижается. Значит повышается спрос. Я считаю, именно эта причина стала главной в повышении роста цен на жилье. А причины повышения спроса можно пересчитать по пальцам одной руки: повлияла пандемия и господдержка стройки как локомотива экономики. Плюс ко всему, у тех людей, кто в пандемию не потерял доход, все же появились какие-то средства, которые куда-то нужно было вложить. Мы все оказались в ситуации неопределенности, никто же не ожидал такой глобальной пандемии. И тут сработал правильный в общем-то стереотип: если куда-то вкладывать деньги, то в недвижимость – она никуда не денется. Вот люди и пошли приобретать жилье. А дальше пошел рост цен на строительные материалы, и это дало уже второй виток повышению цен. У нас ведь три составляющие любой стройки: материалы, человеческие ресурсы и машины-механизмы. Сначала в 2020 году больше чем в два раза выросла в цене рабочая сила, а в 2021 году пошёл рост цен на стройматериалы. Металл подорожал более чем на 100%, бетон – на 40% и так далее.

Жилье какого класса сейчас больше всего необходимо Иркутску? Эконом, комфорт, бизнес?

– Я скажу, что с точки зрения обеспеченности людей жильём – хорошим, качественным – строить надо во всех классах. Но зачастую рынок нам диктует другие условия. Как я уже упомянул ранее, буквально полтора-два года назад стало невыгодно строить жилье эконом-класса. Но вы же понимаете, что он составлял большую часть рынка, и, если его перестали строить – возник определенный дефицит. Вообще, строительный бизнес имеет длинный горизонт планирования: только на стройке проект длится в среднем полтора-два года, а с учетом проектирования и прохождения экспертиз и до 3-4 лет, и мы не можем так быстро реагировать на изменения рынка.

И всё-таки, какие планы вы строите на ближайшие годы?

– Пандемия, думаю, нам всем показала цену планов. Кто-нибудь в 2019 году предполагал, что будет происходить на рынке? Кто-то ждал пандемию? Нет, конечно. Поэтому любое планирование принимает характер «ткнуть пальцем в небо». Тем не менее, расти и двигаться вперёд надо, если движения, развития нет – это смерть. На нас, как на всех, с 2020 года свалилось очень много внешних факторов, на которые мы влиять не можем. Это, конечно, не проблемы, но некие сложности, которые надо принять и под них уже подстраиваться. Мы пока строим жилье класса комфорт – это ЖК «Соседи», и комфорт плюс – это «Скандинавия». В следующем году планируем выйти на новую стройплощадку жилья класса эконом плюс. Кроме этого у нас есть пара площадок в разработке на ближайшие два года в сегментах комфорт и бизнес. Новых планов у компании - не мало.

ЖК "Соседи". Из архива компании

Как вы в целом видите ближайшее будущее рынка – ждете ли увеличения цен, объемов строительства?

– Как правило, недвижимость – это очень низковолатильный рынок: если идет снижение, оно плавное, повышение тоже плавное. Рост цен лично я больше не прогнозирую, он будет разве что в пределах официальной инфляции, потому что цена на недвижимость уже достигла такого уровня, что отрывается от возможностей потребителей. Доход людей-то не растет. Когда не хватает, скажем, на потребности более насущные – поесть, одеться, детей в школу собрать – никто не пойдёт менять свою маленькую квартиру на большую. Я считаю, что возобновится стройка эконом-класса. Сейчас ее совсем мало, но спрос на такое жилье большой – по сути дела, это 80% населения. За счет этого перераспределения произойдёт и увеличение объёмов строительства.

Что вы можете пожелать коллегам-строителям и тем, для кого вы строите, в преддверии Дня строителя?

– На мой взгляд, самое актуальное пожелание на сегодняшний день – это здоровье. Безусловно, я всем желаю здоровья – всем, кого я знаю, и даже кого не знаю. Строителям пожелаю качественно новых проектов, красивых интересных, с хорошим продуктом, развития – чтобы каждый новый проект у любого застройщика был лучше, чем предыдущие. Строительство – сложный бизнес, это не конвейерное производство, каждый проект – это новое, индивидуальное предприятие с повышенной степенью риска. Мне хотелось бы, чтобы у населения повысилось доверие к нам – строителям, застройщикам. А мы, естественно, будем делать для этого всё возможное.

ООО СЗ "М-Строй". ООО СЗ "СтройЭконом". Проектные декларации на наш.дом.рф.