Экономический кризис, падение нефтяных цен, ослабление рубля, COVID-19, заморозка строительных работ во многих регионах, снижение доходов населения – все это вызвало стрессовую ситуацию на рынке недвижимости. Некоторые аналитики считают, что совокупность этих факторов – серьезный повод для снижения цен на недвижимость и для продаж по стрессовым ценам. Что будет с ценами на жилье после снятия карантина? Возможно ли их снижение, и по каким причинам? В каких случаях возможна продажа недвижимости по стрессовым ценам? Эти вопросы SIA.RU обсудил с представителями строительного рынка Иркутской области.

Однобокая аналитика

Александр Старовойтов. Фото А. Федорова

– Сейчас в Интернете, действительно, всё больше появляется материалов, причём они идут от московских аналитиков, о том, что в следующем году будет 30-процентное понижение цен на жильё в новостройках - застройщики будут вынуждены понижать цены из-за ситуации обеднения населения, сокращения бизнесов, - подтверждает руководитель службы по информационно-рекламной политике ГК «ВостСибСтрой» Александр Старовойтов. - С точки зрения рынка, да, аналитика вроде правильная, но однобокая. Её авторы смотрят только на одну сторону процесса и отталкиваются только от потребности и возможности  населения, его покупательской способности. Да, она будет падать, другой вопрос, как снизить цену в существующих экономических условиях и обстоятельствах?

Во-первых, сейчас  резко увеличилась стоимость строительных работ, потому что подорожала рабочая сила. Причина - крайне усложнилась миграция населения как внутри нашего государства, так и межгосударственная, и количество людей, которые могут выполнять квалифицированные работы на стройплощадке, естественно, значительно сократилось. И притока кадров ждать неоткуда. А этот фактор тоже закладывается в себестоимость строительства, и я не знаю, как сейчас застройщики будут сдерживать этот момент.

Во-вторых, меняются глобальные рынки, и огромное влияние на них оказывает Китай, как основной заказчик в мире. В том числе, это влияние отражается и на рынке стройматериалов, металлопроката, соответственно цены на них будут неизбежно расти.

Кроме этого, я не знаю таких застройщиков, у которых рентабельность стройки сейчас может достигать тридцати процентов. Она ниже по сравнению с прошлыми годами,  и поэтому снижение цены объективно невозможно. Цена будет только расти.

Ещё один процесс, который оказывает своё влияние на строительный рынок - переход на проектное финансирование. Он не форс-мажорный, но, тем не менее, с каждым месяцем всё меньше и меньше будет строителей, которые работают по старой схеме, потому что это объективная реальность российского рынка. При этом переход на эскроу счета не может приводить к снижению стоимости квадратного метра. Более того, застройщик не  может снижать цену, если она подписана банком. У проекта должна быть доходность, и у строительных компаний в этом плане нет выбора.

Покупательская способность снизилась, но не обрушилась

Михаил Сигал. Фото из архива компании

По словам генерального директора компании «Восток Центр Иркутск» Михаила Сигала, сегодня на стоимость жилья воздействуют несколько, порой диаметрально противоположных, факторов.

– С одной стороны, сейчас, действительно, много людей оказалось в патовой ситуации с доходами - они либо потеряли часть заработка, либо остались и вовсе без работы, а большинство испытывает неуверенность в завтрашнем дне. С другой стороны, в России 36,5 миллиона бюджетников, 4 миллиона человек работают в системообразующих отраслях, 6 миллионов трудятся на предприятиях малого и среднего предпринимательства, которые в условиях сегодняшнего кризиса оказались в «зеленой зоне», а также  46,5 миллионов пенсионеров. Девальвация рубля к среднегодовому курсу Евро в 2019 году составила не более 11%. Скажем прямо, покупательная способность на рынке снизилась, но не обрушилась, - считает Сигал.

Ещё один фактор, влияющий на рост стоимости новостроек, – переход на проектное финансирование с эскроу счетами, который  ещё до пандемии убрал со строительного рынка Иркутской области около 30% компаний. Кроме того, существенную инерцию процессу подготовки проектов жилищного строительства к старту дает экологическая экспертиза, занимающая от 180 до 240 дней. В итоге, в 2018 году в Иркутске было выдано 27 разрешений на строительство, а в 2019 – восемь, так что в ближайшее время произойдет существенное снижение предложений на первичном рынке, что тоже отразится на цене, предупреждает эксперт.

При этом государство еще до начала кризиса запустило программу по субсидируемой «сельхозипотеке» под 2,7-3 % годовых, под которую попали новостройки от «Восток Центр Иркутск», – башня Небо и ЖК «Квартал Стрижи» в Иркутском районе. А сейчас для всех видов жилья дополнительно запущена ипотека с государственным участием под 6,5 %, с единственным ограничением по сумме до 3 млн руб.

– И мы уже ощущаем всплеск обращений по квартирам, соответствующим вышеупомянутым условиям, – констатирует Михаил Сигал. – С рынка практически ушли бартерные расчеты с подрядчиками, которые за счет собственных дисконтов снижали цены. Конечно, есть риск стагнации. Строители, имея проектное финансирование, получили порядка 6-8% удорожания себестоимости за счёт процентных расходов, это с одной стороны, а с другой, проекты полностью зафондированы деньгами, то есть, при грамотной подготовке кассовых разрывов быть не должно, а сроки погашения кредитов – около пяти лет. Как следствие,  нет возможности и, по сути, нет необходимости сильно снижать цены.

Тем не менее, наш собеседник признает, что какие-то внерыночные продажи наверняка будут, и даже, возможно, ниже себестоимости, но они будут носить разовый характер, скорее всего в проектах, реализуемых по старой схеме финансирования.

–  Можно попробовать ловить момент, но как показала практика, при выходе из кризиса недвижимость начинает быстро отыгрывать инфляционные ожидания, – утверждает Сигал.

Самое время покупать квартиры

Екатерина Прядко. Фото А. Федорова

– Мы не видим тенденцию к снижению стоимости на рынке недвижимости, –  подтверждает и генеральный директор ООО «СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко. – Да, на первый взгляд, кризисная ситуация в экономике, режим самоизоляции, перспектива снижения доходов населения, но, в то же время, резкое снижение темпов строительства, повышение себестоимости жилья, мягкая политика Центробанка. Что-то из этого может быть поводом для снижения цен на недвижимость, но только при условии избыточного (или хотя бы достаточного) предложения качественного комфортного жилья. К сожалению, на рынке Иркутска мы наблюдаем дефицит жилья, соответствующего современным требованиям, и такая ситуация продлится еще не один год.

Эксперт, конечно, не отрицает возможность снижения цен, но уточняет, что это может произойти лишь в случае недостаточности собственных средств и снижения темпов продаж у застройщиков, привлекающих деньги у покупателей напрямую «по старым правилам». Но массовости это явление носить не будет. Застройщики же, работающие с привлечением проектного финансирования и продающие квартиры с использованием счетов эскроу, не будут испытывать необходимости снижать цены на строящееся жилье. Хороший достойный объект нельзя построить дешево, уверена Екатерина Прядко, следовательно, качественное комфортное жилье может только дорожать.

– Так, квартиры жилом комплексе «SUNCITY», реализуемом компанией «СЗ «Гранд-Строй», с течением времени будут только расти в цене, а потому, инвестиции в них сейчас – это вклад в собственное будущее, – заявляет директор компании. –  Предложений на рынке качественного жилья комфорт-класса все меньше и меньше. Даже если и будет присутствовать некая волатильность на рынке недвижимости, в целом, это всегда гарантированные вложения. Мы советуем остановить свой выбор либо на готовом жилье от застройщика, либо на проектах, которые реализуются с использованием эскроу счетов.

Учитывая, что предпосылок к снижению стоимости комфортного жилья нет и не предвидится, а также небывалое снижение ставок по ипотеке, Екатерина Прядко уверена, что сейчас самое время покупать квартиры.