Ставки по ипотеке снижены. Как уменьшить выплаты?

6 октября 2017

Снижение ставок по ипотеке в последнее время бьет все рекорды. Такой доступной по стоимости ипотека не была даже в 2014 году. Это не может не радовать потенциальных заемщиков. А как быть тем, кто уже взял кредит? Могут ли они рассчитывать на снижение платежей?

Банки захлестнула волна обращений от заемщиков с просьбой уменьшить процентную ставку. С одной стороны – понятное желание людей снизить расходы, с другой – не менее понятное желание банков сохранить доходы. Закон не запрещает рефинансировать действующие кредиты столько раз, сколько этого захочет заёмщик, но окончательное решение оставляет за банками, а банки, как правило, своим заемщикам отказывают.

«Я обязательно перекредитуюсь в другом банке, а мой банк потеряет клиента»

Рассказывает иркутянка Наталья Бобет

Мы взяли ипотечный кредит в госбанке два года назад. Сумма относительно небольшая, но процент высокий – 15,75 и ежегодные страховые платежи.

О том, что ставки снижаются, я знала, но сначала не придала этой информации особого значения. Однако пришло время в очередной раз оплачивать страховку, я пришла в отделение, и сотрудница банка спросила, написала ли я заявление об уменьшении процентов. Я, конечно, решила такой возможностью воспользоваться, но была неприятно удивлена реакцией специалиста – уже другого – на мое обращение. Эта девушка спросила: «А почему вы решили, что можете это сделать?». Когда я сказала, что это совет ее коллеги, она не скрывала скепсиса.

Заявку обещали рассмотреть в течение двух недель, но через две недели банк написал, что им требуется дополнительное время и выразил «надежду на понимание». А 11 сентября пришло уведомление о невозможности изменения кредитного договора в части снижения процентной ставки. Приписки о понимании уже не было. Я ждала более 30-и дней, чтобы получить отказ.

Банк не стал объяснять мне причины отказа, и вот это – отсутствие какого бы то ни было диалога – самое неприятное.

Пришлось разбираться самой. Выяснилось, что мне отказали, скорее всего, потому, что мой кредит считается ипотечным только условно, ведь мы брали кредит на ремонт, а в качестве залога рассматривалась не приобретаемая квартира, а уже наша, в собственности. Хотя какая разница? Залог есть залог, недвижимость есть недвижимость. Выходит, я попала в ловушку банковских формулировок. Я написала об этой истории в Фэйсбуке (принадлежит Meta — признана экстремистской организацией и запрещена в России), надеясь получить внятный комментарий специалистов банка, и мне ответила девушка, но ответ был формальным и ничего нового не добавил. А вот комментарии других заемщиков были любопытными. Только одна женщина написала, что ее заявку удовлетворили, остальные жаловались на отказы или на отсутствие ответа. Выходит, в рекламе одно, а в жизни другое?

Мысль о том, чтобы перекредитоваться в другом банке, у меня и раньше появлялась, но не хотелось снова собирать документы, проходить платную процедуру оценки квартиры. Теперь я обязательно это сделаю, и банк с большой вероятностью потеряет меня как клиента

Подобных историй много и большинство сводится к тому, что лучше идти в чужой банк. Судя по комментариям на банковских форумах, добиться положительного решения по рефинансированию от чужого банка проще, чем от своего. Это понятно: для кредитора согласиться с требованием заемщика означает потерять часть дохода, особенно если кредит был оформлен в условиях высокой ключевой ставки. Нельзя сбрасывать со счетов и то, что в каждый кредитный продукт закладывается определенная маржа.

Ситуация с валом обращений, отказами банков и так называемым «ипотечным рабством» находится на контроле у ЦБ и может улучшиться, а пока будет нелишним свести воедино самую важную для заемщиков информацию, часто задаваемые вопросы и ответы банков.

1. Сроки рассмотрения заявок

Резкое увеличение числа обращений привело к тому, что сроки рассмотрения затягиваются порой до двух месяцев, и это еще не самое худшее: бывали случаи, когда заявки и вовсе оставлялись без ответа.

Между тем, в официальных комментариях банки указывают, что при предоставлении полного пакета документов сроки рассмотрения заявок на рефинансирование составляют от 1 до 5 дней, в среднем - 3дня. Однако срок рассмотрения может обоснованно увеличиться, если банку потребуются дополнительные документы.

2. Когда можно обратиться за первым рефинансированием?

Практически во всех банках действует условие, согласно которому рефинансировать кредит можно не ранее, чем через 6 платежных периодов после начала выплат. Этот срок в большинстве случаев составляет полгода.

3. При каких условиях рефинансирование ипотеки выгодно?

По мнению специалистов, рефинансирование ипотечного кредита выгодно, когда остаток по кредиту больше 1,5 млн., срок кредитования превышает пять лет, а разница процентных ставок – не меньше 2-х процентов.

4. Стоит ли рефинансировать ипотеку сейчас, или лучше подождать более благоприятных условий?

Пока вы ждете – вы переплачиваете. Как отмечают специалисты большинства банков, зафиксировать пониженную ставку никогда не лишнее. Кроме того, ничто не мешает заемщику обращаться за рефинансированием снова и снова – по мере снижения ставок. Было бы терпение.

5. Очевидно, банку невыгодно рефинансировать выданный им кредит. Может, лучше сразу обращаться в другой банк?

Представитель Райффайзенбанка ответила на этот вопрос прямо: «Как правило, банки не рефинансируют собственные кредиты». БИНБАНК, напротив, предлагает не торопиться и обещает подобрать для каждого клиента оптимальное решение. Однако большинство банков согласны с тем, что клиенту лучше поискать максимально выгодное предложение «на стороне». Зная о положительном решении, принятым другим банком, ваш кредитор может изменить тактику и стать более лояльным. Конкуренцию еще никто не отменял.

6. Почему банки отказывают? И почему не объясняют причины отказа?

Если не принимать во внимание причину номер один, указанную выше (очевидное отсутствие выгоды для банка), отказать могут по ряду стандартных причин. Может быть, у вас были просрочки, и пострадала кредитная история. Может быть, уменьшился ваш доход, или увеличилось число иждивенцев. Может, залог (недвижимость) за годы выплат по кредиту стал менее ликвидным,– возможны разные причины и банк по закону не обязан их называть. Впрочем, иногда специалисты банка помогают клиентам дельным советом по оформлению документов.

7. Рефинансирование или реструктуризация?

Многие далекие от финансовой сферы люди путают эти понятия. Важно помнить: реструктуризация кредита - услуга банка, направленная на оказание помощи клиенту, попавшему в сложное финансовое положение. Цель реструктуризации – не допустить просрочек по выплате и избежать потери клиентом его единственного жилья. Банк может предоставить отсрочку, но при этом либо увеличится срок действия кредитного договора, либо возрастет размер платежей после прекращения действия отсрочки. Реструктуризация облегчит положение заемщика временно, тогда как рефинансирование – навсегда. Все решения как по рефинансированию, так и по реструктуризации кредитов принимаются банками в индивидуальном порядке.

«Когда на руках у вас документально подтвержденное согласие другого банка, - ваш банк будет сговорчивей»

Рассказывает иркутянка Наталья Аверьянова

Первоначальный кредит был взят нами в 2008-м г., процентная ставка была порядка 16-ти. Жилья тогда на рынке было немного. Может, поэтому и процент был такой высокий - на тот момент это было самое выгодное предложение. Кредитной истории у нас на тот момент еще не было, тем не менее, кредит дали - с поручителем и на 15 лет.

Спустя 4 года ставки по рынку пошли вниз. Мы обратились в наш банк с просьбой о рефинансировании, однако получили отказ.

Мы не опустили руки: консультировались, собирали информацию. Некоторое время было потрачено на то, чтобы понять, как это все работает. На одном из форумов нам дали рекомендацию пойти в другой банк и заручиться его согласием. Мы подали документы на ипотеку, получили положительное решение, и с этим решением снова написали заявление в свой банк.

На второе заявление банк ответил согласием и предложил кредит с «веселыми» условиями: ставка рефинансирования плюс 3%. На тот момент это составляло порядка 14,5%. Срок кредита к тому времени сократился до 10 лет, а сумма уменьшилась на миллион, - в общем, результат нас устроил.

В 2014 году наступил очередной кризис, и стало понятно, что процентная ставка будет расти. Её ведь тогда меняли по два раза в год, и от этого зависела ставка по нашему кредиту. Было подано очередное заявление с просьбой пересмотреть условие с плавающей процентной ставкой. Банк его одобрил и зафиксировал ставку на уровне 8,5, то есть в сумме получилось 11,5%.

Сейчас, в 2017-м году, я вижу на рынке еще более выгодные предложения и расцениваю это как повод для работы с моим банком. Проведены очередные переговоры, и нам предложили взять еще денег и увеличить остаток по кредиту на 30% под 9,5% годовых. Срок выплат не меняется, но увеличивается сумма – так банк решает свою задачу. Пока непонятно, что с этим предложением делать, но, по крайней мере, есть диалог.

Заемщикам, кто в начале пути, надо понимать, что никто не отменял для банков задачу зарабатывать и получать прибыль. Чем больше прибыль банка по кредиту, тем с меньшей охотой банк будет слушать тебя. Поэтому эмоции тут неуместны, и надо как можно быстрее переводить общение с банком в официальную плоскость. Когда в дело вступают документы, с которыми можно обращаться в суд и совершать другие манипуляции, банку сложнее вас игнорировать.

Тем, кто хочет снизить выплаты по кредиту, могу посоветовать:

Во-первых, проявляйте настойчивость. Если вам отказали – не опускайте руки. Банки не всегда слушают людей, но настойчивых – слушают. Времена изменились, и каждый хочет и может добиться для себя более комфортных условий. То, что происходит с вами и вашим долгом, зависит только от вас.